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대규모 쇼핑몰 내 점포의 임대분양계약 약관 중 밈차권등기 청구권의 배제등에 관한 조항이 약관규제에관한 법률에 정하는 불공정약관에 해당하는지 여부
대규모 소핑몰내에 점포를 임차하는 경우, 임차인에게 불리한 내용으로 된 약관조항을 볼 수 있습니다. 이때 업체측과 임대차계약을 체결할 경우, 서류의 명칭이 약관이 아니라 임대차계약서라고 하더라도, 다수의 불특정 사람들을 상대로 동일한 형식의 계약서를 작성하는 방식이라면, 명칭에 상관없이 약관에 해당되고, 약관규제에 관한 법률에 따라 일정한 보호를 받게 됩니다. 그런데, 이 약관에 임차권등기청구권을 행사할 수 없도록 규정된 경우가 있습니다. 이러한 약관의 효력이 유효한 지 문제됩니다. 이에 대하여 판례는 임차권등기청구권을 배제하는 규정은 불공정 약관으로써 약관규제에 관한법률에 의하여 효력이 없다고 보고 있습니다. 【판시사항】 [1] 대규모 쇼핑몰 내 점포의 임대분양계약 약관 중 임대료 인상에 관한 조항이 약관의규제에관한법률 제10조 제1호의 '상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항'에 해당한다고 한 사례 [2] 민법 제537조의 채무자위험부담주의에 관한 약관조항을 무효로 하는 것이 사적자치의 원칙에 위반되는지 여부(소극) [3] 대규모 쇼핑몰 내 점포의 임대분양계약 약관 중 상가건물의 관리운영규칙의 제정 또는 개정, 임차권등기청구권의 배제, 지정 업종의 변경, 제세공과금의 부담 등에 관한 조항이 약관의규제에관한법률에서 정하는 불공정한 약관에 해당한다고 본 원심의 판단을 수긍한 사례 【판결요지】 [1] 대규모 쇼핑몰 내 점포의 임대분양계약 약관 중 임대료 인상에 관한 조항이 약관의규제에관한법률 제10조 제1호의 '상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항'에 해당한다고 한 사례. [2] 약관은 사업자가 다수의 고객과 계약을 체결하기 위하여 일방적으로 작성한 것으로서 고객이 그 구체적인 조항내용을 검토하거나 확인할 충분한 기회를 가지지 못한 채 계약의 내용으로 되는 것이므로, 그 약관의 내용이 사적자치의 영역에 속하는 채무자위험부담주의에 관한 민법 제537조의 규정에 관한 것이라고 하더라도, 사업자가 상당한 이유 없이 자신이 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전하는 내용의 약관조항은 고객의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반할 뿐 아니라 사적자치의 한계를 벗어나는 것이라고 할 것이고, 따라서 이러한 사적자치의 한계를 벗어나는 약관조항을 무효로 한다고 하여 사적자치의 원칙에 반한다고 할 수는 없다. [3] 대규모 쇼핑몰 내 점포의 임대분양계약 약관 중 상가건물의 관리운영규칙의 제정 또는 개정, 임차권등기청구권의 배제, 지정 업종의 변경, 제세공과금의 부담 등에 관한 조항이 약관의규제에관한법률에서 정하는 불공정한 약관에 해당한다고 본 원심의 판단을 수긍한 사례. (출처 : 대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결【시정명령취소청구】 [공2005.4.1.(223),498]) |
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