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작성자 엄변호사
작성일 2019-08-13 (화) 10:42
ㆍ조회: 916  
[실무연구자료]전세금 돌려받기와 원상회복비용


원상회복 문제로 전세금 돌려받기를 힘들어하는 분들이 많습니다. 4천 건이 넘는 전세금 반환소송 상담을 하다보면 "원상회복을 하지 않았다고 집주인이 전세금을 돌려주지 않아요" 라는 하소연을 많이 듣습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 이런 분들을 위해 관련 판례를 통해 이런 경우 법원어떻게 판단하는지 알아보고자 합니다.


결론부터 말씀드리면, '사소한 원상회복을 하지 않은 임차인에게 거액의 보증금을 안돌려주면 불법' 이라는 것이 결론입니다. 중요한 것은 '사소한' 원상회복입니다. 예를들어 보증금이 3억인데, 원상회복비용이 30만원이라면 30만원은 사소한 금액에 해당한다는 설명입니다. 지금부터 사례와 함께 관련 판례를 살펴보도록 하겠습니다.




임차인의 원상회복 의무



임차인이 임대인에게 보증금을 지불하고 건물을 임차하게 되면 일정기간 사용한 후 임대인에게 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무가 있습니다.


하지만 임차인이 원래의 상태로 회복시키지 않고 명도하는 경우가 있으며 이러한 이유로 인해 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않으려는 상황이 발생하기도 합니다. 임차인은 전세금 돌려받기가 안돼 애만 태우는 상황인 것이죠. 사례를 하나 들어보도록 하겠습니다.




사 례



A라는 임차인은 임대차계약기간이 곧 만료가 되어 이사를 갈지 아니면 계약기간을 연장할지 고민을 하다 이사를 가기로 결정하였습니다. 그래서 A는 B라는 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다고 통보를 한 후 이사 갈 곳을 마련해놓고 보증금 3억원을 돌려달라 했습니다. 그런데 어느 날 B는 A가 공과금 300,000원을 납부하지 않은 것이 있다는 것을 알고 A에게 보증금을 반환하지 않겠다고 하여 A는 이사를 가지도 못하고 있는데요. 과연 A는 보증금을 받을 수 있을까요?!





판 례



위 사례와 관련하여 대법원 판례가 나왔습니다.


[1]임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

[2]임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례(99다34697 전세보증금)


위 판례의 내용은 임대인은 임차인이 전기시설비용 326,000원을 납부하지 않았다는 이유로 보증금을 반환할 수 없으며 임차인이 전기시설비용을 납부하여야만 보증금을 줄 수 있다는 내용입니다. 대법원에서는 임차인이 납부하지 않은 금액은 아주 소액이며 그 금액에 비하여 보증금 전액을 반환하지 않는다는 것은 부당하고, 또한 임대인이 동시이행을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다는 판결을 내렸습니다. 결국 판례 속 임대인도, 그리고 사례 속 B도 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다.




도움 받을 수 있나요?



사례와 판례로 원상회복을 이유로 전세금 돌려받기가 안되는 경우를 살펴보았습니다. 하지만 현실에서는 이보다 더 복잡한 일들이 많이 일어납니다. 이 글을 읽고 계신분도 여기까지 글을 읽으셨다면 자신의 상황은 어떻게 법률적 해석을 해야 하는지 궁금해서 읽고 계실 것입니다.

오늘 내용을 살펴보시고 자신의 상황이 궁금하신 분은 전화주시기바랍니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 부동산과 관련된 사건을 전문적으로 다루고 있습니다. 친절하고 자세한 설명으로 안내해드리겠습니다.







   
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