"집주인이 실거주 하겠다며 나가라고 합니다. 그래서 이사날짜를 합의한 상태입니다. 문제는 전세금을 이사 당일 주지 못하고 다음날 주겠다는 겁니다. 이유는 제가 이사 가는날 시간이 없다고 합니다. 저는 여유 자금이 있어 이사갈 곳의 잔금은 해결 수 있지만 집주인을 믿어도 되는건가 싶습니다. 만약의 사태를 대비해 제가 할 수 있는 일은 없나요?"

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살다보면 모두가 그런 것은 아니겠지만 정말로 뻔뻔한 집주인들을 종종 경험하게 됩니다. 특히 계약 만기 때 못된 집주인들의 본성이 나오기 마련인데요. 전세 계약이 끝나면 세입자에게 전세금을 돌려주는 게 당연한데 온갖 사정 핑계로 전세금반환이 늦어지는 경우가 발생합니다.

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그리고 이사를 먼저 하면 며칠 후에 꼭 전세금을 돌려주겠다는 경우도 발생하게 됩니다. 이에 오늘은 "집을 빼준 후에 전세금을 돌려주겠다는 말을 하는 집주인을 상대로 한 세입자의 대처법"에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 기사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 통해 살펴보시기 바랍니다.

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집주인과 세입자는 기본적으로 동시 이행관계에 있습니다. 집주인은 전세금반환의무가 있으며, 세입자는 명도의무가 있는 것이죠. 따라서 세입자가 명도의무를 지켰다면 건물주에게도 즉시 전세금반환의무가 발생하는 셈입니다.

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다만 두 사람이 합의된 날짜가 존재한다면 약속된 날짜에 동시이행관계가 지켜져야 하는 날이라고 볼 수 있습니다. 따라서 합의된 내용만으로는 이상한 상황은 아니라고 볼 수 있습니다.

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즉 앞 사례처럼 세입자가 먼저 집을 빼면 집주인이 다음날 전세금반환을 약속한 경우 세입자가 집을 빼는 날에는 아직 계약 유지가 되고 있는 상태고 합의에 의해 설정된 날짜가 계약 종료일이라고 보시면 됩니다.

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그렇다면 세입자는 합의된 날짜만 믿고 깨끗이 집을 비워줘야 할까요? 만약 세입자는 약속을 지켰지만 집주인이 약속을 어길 수도 있는 일입니다. 따라서 집을 먼저 비워줘야 할 상황이라면 일부의 짐은 남겨두고 이사를 해라라는 말씀을 드리고 싶습니다.

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동시이행권한을 적극 활용하라는 말입니다. 비록 이사는 가지만 임부짐을 남겨놓음에 따라 우선은 집주인에게 집을 인도하지 않는 셈이 되는 겁니다. 이때 집 열쇠나 디지털 도어의 비밀번호 인계도 하지 않는 것이 좋습니다.

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만약 집주인이 아직 전세금을 돌려주지 않았는대도 집 문을 강제로 열려고 하거나 남아있는 일부짐을 빼낸 다면 주거침입죄나 재물손괴죄로 형제처벌을 물을 수도 있습니다.

세입자가 먼저 집을 빼주고 기다려던 전세금반환 날짜가 다가왔는데 집주인이 전세금반환을 하지 않는다면 어떻게 대처해야 할까요? 세입자는 그 즉시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 완료되기까지는 약2주 정도의 기간이 소요됩니다. 이후 등기부등본을 확인하시고 등기부에 임차권등기가 완료되었다는 것을 꼭 확인해야 합니다.

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임차권등기가 완료됐다면 세입자가 해야 할 일은 남아 있던 자신의 짐을 이전하고 열쇠 인계를 마친 뒤 집주인에게 완전히 집을 인도하면 됩니다.

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"아직 돈을 돌려받은게 아닌데 집을 인도해도 되나요?" 궁금해 하실 수도 있지만 임차권등기가 완료되는 순간 집주인에게 집을 인도해도 해당 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 걱정하실 필요는 없습니다.

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이 과정은 세입자가 명도의무를 완전히 지켰다는 것을 의미하기 때문에 소송을 위한 준비절차라고 보시면 됩니다. 만약 임차권등기가 완료되기 전후라도 집주인이 전세금을 돌려준다면 임차권등기 신청을 해제하면 됩니다.

세입자가 명도의무를 완벽히 지켰음에도 전세금반환이 이뤄지지 않는다면 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기해야 합니다. 또한 집을 명도한 순간 이후로 보증금반환에 대한 지연 이자까지 청구할 수 있습니다. 물론 소송비용까지도 집주인에게 청구할 수 있습니다.

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지금까지 집을 뺀 후에 전세금을 돌려주겠다는 집주인을 상대로 세입자가 할 수 있는 대처 방안에 대해 살펴보았습니다. 포스팅 된 글로만 본다면 비교적 쉽다는 생각이 들지만 이 상황이 본인에게 닥친다면 결코 쉽지만은 않습니다.

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돌려받아야 할 전세금 없이는 이사를 가지 못하는 상황이라던가 집주인 말만 믿고 이사를 준비했는데 약속을 어긴다면 대부분의 세입자들은 당황하기 마련입니다.

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때문에 법적 분쟁은 법률전문가의 도움이 필요한 것입니다. 법률 문제가 있는 분쟁은 개인이 판단하기에는 오판의 소지가 있습니다.

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또한 시간이 지체될 수록 문제 해결이 어려운 경우도 있기에 빠르게 법률 전문가의 상담을 받는 것이 중요합니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 전세금반환에 어려움을 겪고 있는 여러분의 전화를 기다리고 있습니다. 간단히 해결될 문제도 고민하는 시간이 길어지는 순간 낭패를 볼 수 있습니다.

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