[실무연구자료] 임차권등기 없이 전출해도 전세금돌려받기에 문제 없을까요? > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2022-07-13 (수) 11:22
ㆍ조회: 586  
[실무연구자료] 임차권등기 없이 전출해도 전세금돌려받기에 문제 없을까요?

"집주인이 신규 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 문제는 이사를 하려면 대출이 필요한데, 은행에서 대출조건으로 이사갈 곳에 전입신고를 해야 한다는 겁니다. 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 하려면 임차권등기를 해야 한다는 건 알지만, 대출 조건 때문에 기다릴 시간이 없습니다. 전세금돌려받기 전 임차권등기 없이 전출해도 문제가 없나요?"



집주인에게 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 경우가 종종 발생합니다. 물론 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 임차권등기를 한다면 문제가 없습니다. 다만 완료 기간까지 기다릴 수 없는 사정이 있다면 상황은 간단치 않습니다. 그래서 이번 시간에는 임차권등기 없이 이사를 해야할 때 세입자에게 안전한 방법을 소개해 드리는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금한 분들은 아래 기사를 참고해 주시기 바랍니다.



임차권등기 알지만,

왜 못기다릴까?

전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 한다면 임차권등기를 해야 합니다. 이사를 하더라도 원래 살던 집의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주기 때문입니다. 대부분의 세입자라면 알고 있는 사실입니다. 하지만 기다리지 못하는 사정이 발생하기도 합니다.


그 이유를 살펴보면 임차권등기의 전제 조건 때문입니다. 임차권등기는 기본적으로 계약이 해지되어야만 신청이 가능합니다. 즉 계약이 남아 있는 기간에서는 미리 신청할 수 없다는 뜻입니다. 다음으로 임차권등기는 완료까지 평균 2~3주 정도의 기간이 소요됩니다.


만약 새로 이사갈 곳에 대출이 필요하다면, 은행측에서는 새로 이사갈 곳의 전입신고를 완료해야 대출을 해주는 조건을 내세우게 됩니다. 당연하겠지만, 세입자 입장에서는 전세보증금이 거의 전재산이라고 해도 과언이 아닐 것입니다. 그런데 전세금을 반환받지 못한 상태에서 이사갈 곳의 보증금을 마련하려면 대출이 필요할 수 밖에 없어 임차권등기가 완료되는 기간을 기다릴 수가 없는 경우가 많습니다.


임차권등기 없이

대항력과 우선변제권을 유지할 방법은?

다시 오늘 주제로 돌아와 임차권등기 없이 이사를 갈 상황이라면 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 우선 전입신고를 빼는 순간 대항력과 우선변제권은 상실되기 때문에 집주인에게 문제가 발생하면 전세금을 돌려받기가 힘듭니다.


그래서 임차권등기 없이 전출을 해야 한다면 세입자 중 가족 한분을 남겨두는 방법을 선택해야 합니다. 즉 부부가 함께 거주한 경우라면 배우자 한명을 남겨두고 남은 배우자가 이사갈 곳에 전출을 하는 것입니다. 거주했던 집에서는 부부가 함께 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 옮겨가는 가족만 전입신고를 하는 방식입니다.


그런데 여기서 궁금증이 생길 수 있습니다. "이사갈 곳에 아무나 전출해도 되는가?" "계약 당사자가 전출해야 하는거 아닌가?"라는 의문입니다. 법률상에서는 계약당사자와 전입신고는 별개입니다. 다시 말해 이사갈 곳의 명의는 남편이지만 아내가 전출해도 된다는 것입니다.


다만 은행에서는 대출 조건으로 계약 당사자가 전입신고를 마쳐야 한다는 것을 내세울 수 있기 때문에 이때는 아내를 남겨두고 남편만 전출한다면 원래 살았던 집과 새로 이사갈 집, 모두 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.


꼭 부부 사이가 아니더라도 성인이 된 자녀를 남겨두고 부모가 전출해도 됩니다. 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 원래 살았던 집에 모두가 대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 되기 때문에 가족 중 일부를 남겨두고 나머지 가족 구성원은 전출해도 관계가 없습니다.


그럼에도

임차권등기가 필요한 이유는?

가족 중 일부가 남아도 대항력과 우선변제권이 유지되는데 굳이 임차권등기가 필요한 이유가 있을까요? 임차권등기는 서류상 세입자의 권리를 그대로 유지시켜주는 안전장치일뿐 실제 거주하지 않는다는 것을 의미합니다.



즉 세입자는 집을 집주인에게 돌려주는 명도의무를 지켰다는 말과 같습니다. 때문에 임차권등기가 완료된날로부터 전세금반환이 이뤄지는 시점까지 세입자는 집주인을 상대로 지연이자를 청구할 수 있습니다. 또한 세입자는 의무를 지켰지만, 건물주는 전세금반환의무를 지키지 않았기 때문에 전세금반환소송을 제기할 법적 근거가 마련된 셈입니다.


그런데 앞서 말했던 가족 중 일부를 남겨두는 행동은 세입자가 실제로 집을 점유함으로서 집주인에게 동시이행관계를 주장하는 행위일 뿐입니다.


전세금돌려받기 전 전출해야 하는 경우

가장 이상적인 판단은?

그렇다면 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 한다면 가장 이상적인 판단은 무엇을까요? 은행 대출 조건으로 이사갈 곳에 전입신고가 필요하다면 우선 가족중 일부를 남기고 전출하는 것입니다. 이와 동시에 임차권등기도 함께 신청하도록 합니다.


이후 임차권등기가 완료됐다면 남아 있는 가족들이 전출해도 법적으로 문제가 되지 않습니다. 그런데도 전세금반환이 늦어진다면 전세금반환소송을 제기하고 지연이자까지 집주인에게 청구할 수 있습니다.


만약 집주인이 제때 전세금을 돌려주지 않아 이사갈 곳의 계약에 문제가 발생했다면 특별 손해로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 다만 특별 손해는 상대방이 예측가능한 일에서만 소송을 제기할 수 있기 때문에 미리 내용증명으로 '전세금 미 반환 시 발생할 수 있는 손해'에 대해 고지하여야만 법적인 효력을 갖습니다.


전세금 분쟁

시작부터 바로 법률 전문가를 찾아라

오늘 소개해 드린 '임차권등기 없이 전출을 해도 되나'라는 주제는 실제 저희 법도 전세금반환소송센터로 가장 많이 문의해 주시는 내용 중 하나입니다. 만약 세입자분들이 저희에게 문의해 주시지 않고 전입신고를 뺐다고 상상해보면 상당히 큰 피해를 보았을 것입니다.


따라서 전세금 분쟁의 소지가 있다면, 반드시 법률전문가에게 도움을 청해야 합니다. 개인이 혼자 판단해 행동했다간 소중한 전세금을 되찾지 못할 수도 있기 때문입니다.



저희 법도 전세금반환소송센터에서는 세입자 분들의 애타는 마음에 힘을 드리고자 무료 상담전화를 운영하고 있습니다. 또한 영업시간이 아니거나 상담받기엔 법률 지식이 부족하다고 느끼시는 분들을 위해 홈페이지를 통해 다양한 법률 정보와 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으니 이 부분도 많은 이용 부탁드립니다.


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