[실무연구자료] 전세기간 남았어도 경매들어오면 전세금반환소송할 수 있다 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2022-09-27 (화) 11:23
ㆍ조회: 312  
[실무연구자료] 전세기간 남았어도 경매들어오면 전세금반환소송할 수 있다

"전세기간이 1년 남은 상황에서 제가 살고 있는 빌라에 경매 절차가 진행된다고 합니다. 문제는 전세계약이 아직 한참 남은 상태라 계약을 해지나 전세금반환소송을 제기하기가 어렵다는 겁니다. 채무문제가 복잡한 집주인의 집에 더는 살고 싶지 않은데 좋은 방법이 없을까요?"



집주인의 채무 문제에 마음 고생하는 세입자들이 수두룩합니다. 계약 기간이 끝났을 때 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 이미 계약이 해지된 상황이기 때문에 다양한 법 절차가 존재합니다. 하지만 아직 계약 기간이 남은 상황에서 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다면 상황은 간단치 않습니다.


세입자는 임대차 계약이 해지 되어야만 집주인에게 전세금을 돌려 받을 수 있습니다. 다만 아직 계약 기간이 남은 상황에서 돌려 받을 전세금에 영향을 끼칠 부동산 경매가 들어온다면 어떨까요? 오늘은 계약 기간이 남은 상황에서 세입자가 살고 있는 집에 경매가 들어올 경우 대처 방안에 대해 알아보도록 하겠습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사 링크를 참고해 주시기 바랍니다.



전세 기간이 남아 있어도

전세금반환소송 가능

전세기간이 남아 있어도 세입자가 돌려받을 전세금에 영향이 생긴다면 미리 전세금반환소송을 진행할 수 있습니다. 그런데 전세금반환소송은 소송을 제기할 근거가 필요합니다. 즉 임대차 계약이 해지되어야 하고 그 사유가 필요하다는 말입니다.


만약 집주인의 채무 문제로 집이 경매로 넘어간다면 정당한 해지 사유가 될까요? 결론부터 말씀드리면 가능합니다. 세입자는 내용증명을 통해 부동산경매 사유로 임대차 계약 해지를 집주인에게 통보할 수 있습니다.


그런데도 집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면 어떻게 대응해야 할까요? 집주인의 채무문제로 인한 부동산 경매는 법률상 임대차 계약 해지 사유로 충분합니다. 임대차 계약이 해지되면 집주인은 전세금을 반환해야 하는데 이를 거부한다면 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.


소송 없이

전세금을 돌려받으려면?

집주인의 책임으로 부동산 경매에 넘어갔다면 세입자는 임대차 해지 통보를 할 수 있고 집주인이 이를 확인한다면 해지 효력이 발생합니다. 따라서 전세금을 돌려받을 절차를 진행할 수 있는데요.


대표적으로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구 신청을 해야 합니다. 배당요구종기일이란 채무자(집주인)과 채무 관계에 있는 사람들이 채무를 해결하기 위해 법원에 신청하는 절차를 말합니다. 세입자는 집주인에게 돌려받을 돈 다시 말해 전세금이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정이 됩니다.


세입자가 배당요구 신청을 하여 법원이 이를 수용한다면 부동산경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려 받을 수 있습니다.


해당 주택에 조금 더 살고 싶다면

기다리는 방법도 있다

대부분의 세입자들은 문제가 있는 주택이라면 하루라도 빨리 전세금을 받아 이사를 가고 싶어할 것입니다. 반면 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있는 세입자들도 있을텐데요.



이 경우 배당요구 신청을 하지 않더라도 부동산경매에서 새로운 낙찰자가 나타날때까지 기다리는 방법이 있습니다. 부동산 경매에서 낙찰자는 새로운 집주인으로써의 지위를 승계받기 때문에 나중에 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금반환을 요구하시면 됩니다.


세입자가 직접

경매에 참여하는 경우도 있다

전세로 살고 있는 집이 채무 문제가 있지만, 세입자가 마음에 들어 계속 살고 싶은 경우도 있을 것입니다. 이럴 땐 세입자도 부동산 경매에 참여할 수도 있는데요. 한가지 주의할 점은 세입자라고 해서 경매에 우선 순위가 있는 것은 아니기 때문에 일반 참여자와 동등한 자격이라고 보시면 됩니다.


단, 세입자는 집주인에게 돌려받을 전세금이 있기 때문에 만약 낙찰자가 된다면 법원에 상계신청을 하여 전세금에서 낙찰대금의 차액만 지불하시면 됩니다.


모든 과정은 대항력을

갖춘 세입자인지 확인해야..

부동산 경매에 넘어간 집에 세입자가 배당요구를 하거나 안 하거나 중요한 사실이 있습니다. 자신이 세입자로써 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요하다는 점입니다. 만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.


그 기준은 전입신고를 마쳤는지를 판단하는 것이지만, 실무에서 전입신고를 하지 않은 세입자는 드물것입니다. 다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 하였는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 게 중요합니다.


상황에 따라 대처방법도 달라

따라서 법률전문가와 상의하라

아무리 대항력에 문제가 없는 세입자라도 상황에 따라 잘못 판단한다면 전세금반환에 피해를 볼 수 있습니다. 따라서 대항력을 문제없이 갖추고 있으면서 상황에 따라 현명한 판단이 필요한데요.


하지만 세입자들은 법에 대한 정보가 부족하기 때문에 실수가 일어날 수 있습니다. 이 경우 빠르게 법률 전문가를 찾아 조언을 구하거나 필요한 절차를 진행하는데 도움을 받는 것이 중요합니다.



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