[실무연구자료] 사전통보 없는 집주인 변경, 세입자 전세금반환소송까지 가능 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2022-10-18 (화) 15:45
ㆍ조회: 1464  
[실무연구자료] 사전통보 없는 집주인 변경, 세입자 전세금반환소송까지 가능

어느날 갑자기 집주인이 다른 사람에게 집을 매도하여 집주인이 바뀌었습니다. 문제는 저에게 사전 통보도 없이 이뤄진 결정이라는 겁니다. 저는 새로운 집주인에 대한 신용정보를 알 수도 없기 때문에 집주인 승계를 거절하고 싶습니다. 이 경우 전세 기간이 남아 있어도 계약해지 통보나 전세금반환소송이라도 하고 싶은데 누구를 상대로 해야 할까요?



집주인이 다른 사람에게 부동산을 매도할 경우 세입자는 마음을 졸일 수 밖에 없습니다. 계약 당시 세입자는 등기부 등을 통해 집주인의 채무 상태를 확인해 계약했지만, 새 집주인의 채무 상태를 알지 못하는 경우가 많기 때문입니다. 특히나 사전 통보가 없었던 집주인 변경이라면 상황은 간단치 않습니다.


세입자는 계약이 끝날 때 집주인에게 보증금반환을 요구할 권리가 있습니다. 그런데 만약 계약 기간 중 집주인이 바뀐다면 새 집주인의 신용 상태를 믿을 수 있는지 전세금을 제때 돌려받을 수 있는지 혼란을 겪기 마련입니다. 그래서 이경우 세입자가 자신의 전세권이 새 집주인에게 넘어가는 걸 거부하고 계약을 종료시킬 수 있는지 궁금해 하시는 분들이 많은데요.


결론부터 말씀드리면 세입자의 선택에 따라 달라지지만, 임대차 계약 해지도 통보할 수 있고 전세금반환소송을도 제기할 수 있다는 겁니다. 오늘 이 시간을 통해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

집주인 변경

세입자가 거절할 수 있나?

주택 임대차에서 집주인과 세입자는 채권 관계에 놓여 있습니다. 다시 말해 세입자는 계약 기간이 끝날 때 돌려받을 보증금이 있다는 말입니다. 따라서 채권 관계는 당사자 간의 문제로 다른 사람에게 이 채권을 넘길 때에는 당사자 간 동의가 중요합니다.


특히 세입자는 돈을 돌려받아야 할 채권자이기 때문에 세입자의 동의가 없는 채권 승계는 법적인 효력이 없습니다.


실제로 계약 기간 중 집주인이 다른 사람에게 부동산을 매도하는 과정에서 세입자는 전세권 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 98마100). 반면 집주인 입장에서는 다른 사람이 새 집주인이 되는 순간 집주으로써의 채무 책임도 승계 되기 때문에 걱정할 필요가 없다고 주장할 수 있습니다.


하지만 돈을 받아야 하는 입장에서는 생각이 다를 수 있습니다. 가령 A가 B에게 돈을 빌려주었고 어느날 채무자인 B가 C를 데려와 앞으로 C가 돈을 갚을 것으로 통보한 상황이라 가정해 봅시다. 이 경우 채권자인 A 입장에서는 일면식도 없는 C의 신용을 믿기가 어려울 것입니다. 돈을 받아야 할 입장인데 아무런 신용 정보가 없는 C가 돈을 갚지 않는다면 A에게 손해가 발생하기 때문입니다.


때문에 채권과 관련된 양도, 양수 계약에서는 채권자의 동의가 중요한 법적 효력을 지닙니다. 다시 말해 채무자가 채권에 대한 채무 승계를 할 때는 채권자의 동의를 받야한다는 것입니다.


이를 임대차 관계로 대입하면 세입자는 계약이 끝날 때 돈을 받아야 할 채권자이므로 세입자가 집주인간 채무 승계를 거부할 수 있다는 말입니다.



집주인 간 계약 승계

거절한다면 계약 해지 효력 발생

만약 집주인 간 전세권 승계를 세입자가 거부한다면 현재 유지 중인 임대차 계약은 어떻게 처리가 될까요? 임대차 계약에서 집주인의 역할은 세입자에게 집을 임대하여 사용수익할 수 있게 하는 것입니다. 하지만 세입자가 새집주인에게 승계될 이러한 의무를 거부했기 때문에 그 순간 계약은 해지 된 것으로 봐야 합니다.


물론 세입자는 정해진 계약 기간 안에 정당한 사유 없이 계약을 해지할 수 없지만, 임대차 계약서상 계약을 맺은 전 집주인은 더 이상 집주인이 아니기 때문에 임대차 계약 효력이 발생하지 않는 것입니다. 따라서 세입자는 전 집주인에게 전세금반환을 요구해야 하며, 만약 전 집주인이 이를 거부한다면 전세금반환소송을 통해 책임을 물을 수 있습니다.


다만 한가지 주의할 점은 전 집주인에게 전세권 승계에 대한 거부와 이로 인한 임대차 계약 해지 의사를 명확히 전달해야만 해지 효력이 발생한다는 사실입니다.

더 살아야 할 세입자는

새 집주인을 믿어도 될까?

반면 세입자는 집주인이 바뀌는 상황에 대해 걱정만 할 필요는 없습니다. 당장 이사할 계획이 없는 세입자라면 더욱 그렇습니다.



주택 임대차 보호법 상에는 '집주인이 바뀌더라도 세입자에 대한 보호규정을 승계해야 한다'고 규정하고 있기 때문입니다. 즉 새 집주인이 된 사람은 계약 기간이 끝날 때 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무가 있다는 말입니다.


이 뿐 아니라 아직 갱신요구권을 사용하기 않은 세입자라면 새 집주인에게 권리 행사도 가능합니다. 채권에 관한 민법은 단순히 채권 승계에 관한 동의 사항으로 채권자를 보호하고 있지만, 주택 임대차에서는 강화된 규정으로 채권자인 세입자의 권리 보호를 해준다는 뜻입니다.

세입자의 보증금반환청구권은

승계할 수 있나?

한편 집주인의 채무 승계는 채권자인 세입자의 동의가 필요하지만 반대로 세입자의 채권 승계는 집주인의 동의가 필요하지 않습니다.


다시 말해 세입자가 빚은 진 경우 세입자의 채권자에게 전세금반환청구권을 마음대로 승계할 수 있다는 말입니다. 즉 채무자인 집주인은 어차피 돈을 돌려주는 입장이기 때문에 채권자가 바뀐다고 해서 손해볼 것이 없어 동의절차 없이도 채권자 변경이 가능하다는 말입니다.


따라서 전세금반환청구권이 세입자의 채권자에게 승계될 경우 계약이 끝나면 집주인은 세입자가 아닌 세입자의 채권자에게 전세금을 반환해야 합니다.


전세금반환 절차

문제 발생 시 전문가에게 의뢰하라

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