"몇 달전 세입자가 사망했습니다. 세입자의 가정은 사실혼 관계에 있는 배우자가 함께 거주중이라 세입자가 사실혼 배우자로 넘어간 상태입니다. 문제는 사망한 세입자의 상속인들이 사실혼 배우자가 아닌 자신들에게 전세금을 돌려줘야 한다고 주장하고 있다는 겁니다. 전세 계약이 해지되면 저는 누구에게 전세금을 반환해야 하나요?"

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사실혼 가정에서 배우자 중 한명이 사망한다면 전세금 승계를 두고 남은 사실혼 배우자와 상속인 간 분쟁이 발생하는 사례가 종종 발생합니다. 일반적인 법률혼 가정의 세입자라면 전세금 승계가 문제없이 진행되지만 법률혼 가정의 세입자가 사망한다면 전세금 승계 절차가 간단치만은 않습니다.

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원칙상 사실혼 관계에서는 배우자 간 상속권이 발생하지 않습니다. 계약이 끝날 때 보증금이 있는 전, 월세 계약 증 임치권도 상속재산으로 볼 수 있는데요. 다만 다른 상속재산과 달리 사실혼 배우자와 함께 거주한 임차권은 예외적으로 사실혼 배우자게도 승계가 인정되는 경우가 있습니다.

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오늘은 사실혼 가정에서 한 배우자가 사망했을 시 남은 사실혼 배우자에게 임차권이 승계되는 과정을 설명해 드리도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

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상속 절차를 규정한 민법에서는 사실혼 배우자에 대한 법률을 찾아보기 어렵습니다. 즉 사실혼 관계에서는 상속권이 인정되기가 어렵다는 해석으로 볼 수 있는데요. 다만 주택 임대차보호법(이하 주임법)에서는 사실혼 관계에서의 임차권 승계를 다루고 있습니다.

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민법 제9조에는 '임차인(세입자)이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다.

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다시 말해 상속인이 없는 상태에서 사실혼 가정의 세입자가 사망 시 남은 사실혼 배우자가 세입의 권리와 의무를 승계하여 전세 계약이 끝낼 때 전세 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 상속재산에 대해서는 사실혼 배우자에게 상속권을 인정할 수 없지만, 배우자가 사망함에 따라 생길 수 있는 주거 및 생계에 어려움을 겪을 수 있는 사실혼 배우자를 배려하여 예외적으로 임차권은 인정하는 것으로 해석할 수 있습니다.

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반면 사망한 사실혼 배우자에게 상속인이 있다면 남은 배우자의 임차권은 어떻게 될까요?

동법 제2항에는 '임차인(세입자)이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다'고 규정하고 있습니다.

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즉 상속인은 있지만 함께 거주한게 아니라면 남은 사실혼 배우자와 공동 세입자가 된다는 말입니다. 따라서 이 경우 전세계약이 해지되면 집주인은 사망한 세입자의 상속인과 남은 사실혼 배우자에게 각각 전세금을 반환해야 합니다.

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만약 사실혼 가정에서 상속자가 함께 거주한 경우라면 어떨까요? 해당 사항에 대해 법 규정으로 언급된 부분은 없습니다. 다만 규정에서 언급한 '임차인이 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활' 다시 말해 함께 거주하지 않았다는 부분과 전체적인 규정 흐름상 사망한 세입자의 상속이 함께 거주한 경우라면 사실혼 배우자에게는 임차권이 승계되지 않는 것으로 해석할 수 있습니다.

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한편 사실혼 배우자와 사망한 배우자의 상속인이 공동 임차권자가 됐다면 그 비율은 어떻게 산정될까요? 아직까지는 해당 사항에 대한 법규정이나 대법원 판례는 존재하지 않습니다.

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다만 몇몇의 하급심 판례를 통해 사실혼 배우자와 상속인에게 공평히 배분 경우가 많았고 사실혼 관계로 함께 주거 생활을 한 상황을 인정받아 민법에서 규정한 배우자에 준하는 상속비율을 결정한 판례도 있습니다(대구지방법원 2012가단 47804).

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세입자의 사망으로 인한 사실혼 배우자와 그의 상속인의 임차권 승계에서 유의해야 할 점이 있습니다.

주임법 제9조 제4항에는 '임대차 관계에서 생긴 채권, 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀손된다'고 규정하고 있습니다.

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다시 말해 임차권 승계는 세입자로써 권리와 의무도 승계되지만 그 과정에서 생긴 채무도 승계된다는 말입니다. 가령 세입자가 생전에 빚이 많아 임차권에 저당이 잡혀있는 경우나 수개월 월세를 밀려 보증금 이상으로 채무가 쌓였다면 그 임차권을 승계받는 사람이 대신 채무를 변제해야 합니다.

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이를 방지하지 위해 동법 제3항에는 '임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인(집주인)에게 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다'는 규정이 마련되어 있습니다.

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즉 사망한 세입자의 채무 관계에 대해 책임을 질 생각이 없다면 1개월 내 집주인에게 임차권 승계 거부 의사를 표시하면 임차권 승계가 되지 않는 다는 말입니다.

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반대로 모든 정상적인 상황에서 집주인이 세입자의 사실혼 배우자의 자격을 부정하여 전세금반환을 하지 않았다면 사실혼 배우자는 이미 법률상 임차권 승계자가 되었기 때문에 집주인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있습니다.

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보증금 반환과 임차권 분쟁은 법률 지식이 부족한 일반인들이 판단하기에는 어려운 부분이 많습니다. 때문에 개인이 혼자 판단하다가 오히려 낭패를 보는 사례로 이어지기도 합니다.

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따라서 해당 문제가 발생하면 빠르게 법률 전문가를 찾아 도움을 요청하시는 것이 문제를 더 빠르고 현명하게 해결할 지름길이란 사실을 명심하셔야 합니다.

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