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[실무연구자료] 전세사기, 임차권등기가 해답? 세입자의 오해 3가지
"전세기간이 끝났음에도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 흔히 말하는 깡통 전세였기에 집을 보러오는 사람도 없고 집주인도 돈이 없다고 합니다. 주변에서는 임차권등기부터 하라고 하는데 임차권등기가 전세금을 돌려받는데 얼마나 도움이 될지 몰라 답답하기만 합니다"
최근 전세사기에 대한 대응책으로 세입자들 사이에서 임차권등기제도가 주목받고 있습니다. 이에 관해 전문가들은 임차권등기의 장점과 오해를 제대로 알고 이용하는 것이 현명하다고 조언하고 있는데요. 임차권등기는 문제의 주택에서 전입신고를 빼야 하는 상황에서 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주기에 전세사기 피해에 어느정도 도움이 되는 것이 사실입니다. 다만 임차권등기만으로 모든 문제가 해결되는 건 아니기에 섣부른 오해는 자제해야 하는데요. 임차권등기 제도에서 세입자들이 오해 하는 부분은 크게 3가지로 올바른 정보를 숙지하는 것이 중요합니다. 이에 이번 시간에는 세입자들이 임차권등기에 대해 오해하고 있는 3가지 부분에 대해 바로 알아보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 통해 살펴보시기 바랍니다.
세입자들이 임차권등기에 대해 오해하는 사항 첫 번째는 임차권등기 시점입니다. 세입자들은 임차권등기를 문제를 대비하는 하나의 보험처럼 생각하는 경향이 있습니다. 때문에 사전에 임차권등기를 신청하려는 행동으로 이어지기도 하는데요. 하지만 임차권등기는 계약 기간이 끝나기 전까지 신청할 수 없습니다. 즉 계약 기간이 끝난 후 신청할 수 있다는 말입니다. 가령 전세 기간이 끝나 가는데 집주인이 연락두절 된 상황이나 평소 집주인과 사이가 좋지 않아 전세금을 제때 돌려주지 않을 것 같아 미리 신청려는 상황이 대표적입니다. 임차권등기의 기본적인 개념은 계약이 끝난는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 신청해야 합니다. 계약 기간이 끝나야만 집주인에게 전세금반환 의무가 생긴다는 원리로 이해하면 쉽습니다. 반면 전세 기간이 끝나지도 않았다면 당연히 집주인에게 전세금반환의무가 생기지 않기 때문에 임차권등기도 신청할 수 없는 것입니다.
세입자들이 임차권등기에 대해 오해하는 사항 두 번째는 계약 해지 통보를 잊는다는 점입니다. 임차권등기는 계약이 끝나야 신청할 수 있는 제도인만큼 계약 해지 통보가 필수 전제조건임을 명심해야 합니다. 간혹 세입자들 가운데는 전세 기간이 끝나면 계약이 자동으로 종료된다는 인식이 있습니다. 아울러 갱신요구권을 다 사용한 경우에도 마찬가지인데요. 하지만 계약은 당사자 간 의사를 전달해야만 법적인 효력이 있습니다. 주택임대차 보호법에는 '계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 연장에 대한 통보가 없다면 계약이 자동으로 연장된다'고 규정하고 있습니다.
즉 계약 기간이 정해져 있더라도 계약 당사자 간 의사전달이 없다면 계약이 종료되는 것이 아니라 자동으로 연장된다는 말입니다. 따라서 정해진 기간안에 계약 해지 통보를 하지 않았다면 법률상 계약이 유지된 것으로 간주되기 때문에 임차권등기 신청도 불가능하니 주의가 필요합니다.
임차권등기에 관한 오해 사항 마지막은 임차권등기는 세입자가 건물을 반환하는 명도의무를 의미하지 않는 다는 점입니다. 가령 임차권등기를 했으니 집주인에게 지연 이자를 청구할 수 있다고 믿는 세입자들이 적지 않습니다. 하지만 전세금 지연에 대한 이자는 세입자가 임차권등기를 신청한 후 이사를 해야 가능한 것입니다. 다시 말해 임차권등기만 해놓고 이사를 하지 않았다면 지연이자는 청구할 수 없다는 뜻입니다. 지연이자는 세입자가 자신의 의무를 지켰음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았을 때 청구할 수 있습니다. 임차권등기는 세입자가 자신의 의무를 모두 지켰음에도 집주인이 전세금을 반환하지 않을 때 비로써 장점을 발휘하는 제도입니다. 물론 임차권등기를 신청한 후 이사를 하지 않아도 법적인 문제는 없지만, 임차권등기의 이점을 발휘하는 것에는 한계가 있습니다. 한편 전세금 분쟁에서 필수로 여겨지는 전세금반환소송은 임차권등기 신청과 상관없이 전세금을 돌려받지 못했다면 제기할 수 있습니다. 종종 소송을 위해 임차권등기를 해야한다고 오해하는 부분도 있지만, 전세금반환소송은 임차권등기를 신청하지 않아도 소송이 가능합니다.
전세금 피해는 세입자의 경제적인 부분뿐 아니라 정신적인 면서에서도 상당한 타격을 주는 경향이 있습니다. 때문에 이러한 문제가 발생하면 무엇부터 해야 하는지 제대로 대응을 하지 못하는 경우가 많은데요.
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