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[실무연구자료] 세입자 사망 시 집주인의 전세금반환 시기, 언제가 될까?
"제가 보유한 주택의 세입자가 최근 지병으로 사망했습니다. 문제는 사망한 세입자의 계약 기간이 1년 더 남아 있다는 겁니다. 전세금반환은 세입자의 상속인에게 해줘야 겠지만, 계약 기간이 아직 남아 있는 상황이라 당장 돌려달라고 할까봐 막막하기만 합니다"
계약 기간 중 세입자가 사망한다면 집주인은 전세금반환 시기를 두고 전전긍긍하는 경우가 있습니다. 전문가들은 남아 있는 전세 기간만 따져보면 결과는 간단해 진다고 조언합니다. 주택 임대차에서 세입자가 계약 기간 중 사망하면 집주인들은 전세금반환 시기뿐 아니라 계약 자체가 무효가 되는건 아닌지 혼란을 겪기 마련입니다. 실제로 계약 기간 중 사망하면 그의 상속인이 전세금반환을 바로 요구해 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않기 때문인데요. 한 가지 중요한 사실은 세입자가 사망하더라도 임대차 계약은 쉽게 무효가 될 수 없다는 점입니다. 이에 이번 시간에는 전세 기간 중 세입자 사망 시 집주인의 전세금반환 시기에 대해 짚어보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.
임대차 계약 기간 중 세입자가 사망하면 집주인은 남아 있는 계약 기간을 파악해 전세금반환 시기를 결정할 수 있습니다. 즉 사망한 세입자의 상속인이 남아 있는 기간을 무시하고 전세금반환을 요구하더라도 그 요구를 들어줄 필요가 없다는 뜻입니다. 민법상 '상속인은 피상속인(사망한 세입자)의 재산과 관련된 의무와 권리를 승계한다'고 규정하고 있습니다. 다시 말해 상속절차로 인하여 상속인이 사망한 세입자의 권리와 의무를 승계해야 한다는 의미입니다. 따라서 사망한 세입자의 상속인은 임대차 계약서상 세입자에 해당하기 때문에 남아 있는 계약 기간을 준수해야 할 의무가 있습니다. 이 과정에서 상속인은 계약 특성상 월세가 발생하거나 공과금 등의 비용을 납부해야 하는 의무 역시 부담해야 합니다.
반면 세입자의 사망 시점이 한 번이라도 계약이 갱신된 후라면 계약 해지 기간이 달라질 수 있습니다. 즉 남아 있는 계약보다 빨리 계약해지가 되고 집주인이 전세금을 돌려주야 하는 시기도 빨라질 수 있다는 말입니다. 주택 임대차보호법 6조의2 제1항과 2항에는 '세입자는 계약이 갱신된 후 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있고 그 후로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생한다'고 규정하고 있습니다. 주택 임대차에서 계약이 갱신되는 경우는 두 가지가 있는데요. 갱신요구권 행사와 묵시적 갱신을 들 수 있습니다. 해당 규정은 두 가지 모두에 적용되는 법률로 세입자가 사망한 시점이 계약이 갱신된 후라면 상속인은 언제든 계약해지 통보를 할 수 있고 이후로부터 3개월이 지나면 전세금반환요구도 할 수 있는 것입니다. 만약 정상적인 절차에도 집주인이 전세금을 반환하지 않는다면 상속인은 집주인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있습니다.
다만 이 모든 과정은 법률상 집주인이 세입자의 사망과 동시에 전세금반환의무가 생기지 않는 다는 점이지 현실에서는 상황이 조금 달라질 수 있습니다.
현실에서는 사망한 세입자의 가족일 경우 꼭 상속절차가 아니더라도 함께 거주하고 있다면 세입자의 지휘와 동일하게 보기 때문입니다. 이를 법률에서는 보조 점유자라 하는데요. 가령 계약서상 아버지가 세입자로 등록되어 있지만 주민등록상에는 함께 거주하고 있는 가족 모두가 거주자로 등록되어 있기 때문에 나머지 가족들이 세입자로써 남은 계약 기간을 채워 거주할 수 있습니다. 반면 상속인에 해당하는 가족이지만 사망한 세입자와 함께 거주하고 있지 않은 경우에는 집주인과 합의 후 계약을 조기에 해지해주는 사례가 현실에서 많이 일어나고 있습니다.
한편 사망한 세입자에게 상속인조차 없는 경우에는 남아 있는 계약 기간에 앞서 누구에게 전세금을 반환해야 할지 집주인 입장에서는 막막할 수 있습니다. 이 경우 명심해야 할 점은 집주인 임의대로 계약을 해지 해서는 안된다는 말입니다. 다시 말해 세입자가 사망했고 상속인도 없으니 세입자의 집을 비워 새로운 세입자를 마음대로 구해서는 안된다는 말입니다. 가령 계약 기간 중 집주인이 마음대로 세입자를 내보낼 수 없듯이 세입자가 사망한 경우에도 마찬가지라는 뜻입니다. 따라서 집주인은 세입자의 재산을 관리해주는 상속재산관리인을 선임해 남아 있는 계약을 유지할 것인지 아니면 조기에 계약해지 할 것인지를 합의해야 합니다.
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