[실무연구자료] 후순위 세입자는 전입신고 했어도 전세금반환 어렵다 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2023-07-06 (목) 11:39
ㆍ조회: 724  
[실무연구자료] 후순위 세입자는 전입신고 했어도 전세금반환 어렵다

"전세로 살고 있던 집에 어느날 부동산 경매가 들어왔습니다. 문제는 계약 기간 종료도 다가오고 있다는 겁니다. 이곳으로 이사올 당시 저는 전입신고를 해둔 상황인데 전세금을 돌려받을 수 있을까요? 부동산경매가 들어오면 전세금도 못 받은 채 쫓겨나는 경우가 있어 걱정이 앞섭니다"



세입자가 거주 중인 주택에 부동산 경매가 들어오면서 하루 아침에 집을 빼줘야 하는 사례가 등장하면서 세입자들이 공포에 떨고 있습니다. 전문가들은 선순위 세입자 여부를 반드시 따져봐야 한다고 조언합니다.


전세금 분쟁에서 세입자는 자신이 전세금을 돌려받을 수 있는 선순위 세입자인지 확인하는 절차가 무엇보다 중요합니다. 그래서 계약 당시부터 전입신고와 확정일자가 필수라고 볼 수 있는데요. 하지만 전입신고를 한 세입자라도 부동산 경매에서 대항력과 우선변제권을 행사하지 못해 전세금반환이 어려운 경우가 있어 계약 당시부터 주의가 필요합니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 통해 살펴보시기 바랍니다.


선순위? 후순위?

말소기준권리부터 알아야 한다

주택 임대차에서 선순위와 후순위의 중요성을 알기 위해선 말소기준권리 개념을 먼저 파악해야 합니다. 말소기준권리란 부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우 해당 부동산에 존재했던 권리가 소멸하는가, 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 나타내는 기준 권리를 말합니다.


즉 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 세입자가 들어올 경우 그 부동산이 경매에 넘어간다면 세입자의 전입신고가 근저당권보다 나중으로 판단되기 때문에 부동산의 낙찰자가 세입자를 쫓아낼 수 있습니다. 이 상황에서 세입자의 권리는 소멸되는 것이고 말소기준권리는 근저당권으로 판단되는 것입니다.

선순위와 후순위에 따라

전세 분쟁 대응법이 전혀달라져

그렇다면 선순위와 후순위의 세입자가 왜 중요한 것일까요. 세입자의 전입신고 즉 대항력을 위협하는 말소기준권리는 크게 세가지로 볼 수 있습니다. ▲저당권 ▲근저당권 ▲압류/가입류가 있는데요. 세입자가 주의해야 하는 점은 이 세가지 말소기준권리가 전입신고일보다 빠르다면 대항력을 행사할 수 없다는 점입니다.



다시 말해 말소기준권리가 있는 상태에서 집이 부동산 경매에 넘어간다면 낙찰자가 나타난 후 세입자는 집을 빼줘야 한다는 것입니다. 따라서 말소기준권리가 있는 상태에서는 세입자는 전입신고를 하더라도 문제 발생 시 세입자의 권리를 행사할 수 없습니다. 낙찰자의 낙찰대금이 대부분 말소기준권리에 배당되기 때문입니다.


반면 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다면 대항력을 갖추고 있기 때문에 상황은 완전히 달라집니다. 경매에서 낙찰자가 나타나더라도 세입자는 가지고 있는 대항력을 행사하여 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 머물 수 있으며, 계약이 해지 됐음에도 전세금을 돌려받지 못한다면 낙찰자를 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.


다만 세가지 말소기준권리보다 세입자의 전입신고가 빠르더라도 다가구 주택에 집주인이 한 명일 경우 나보다 빠른 세입자가 있다면 선순위 전세권에 의해 후순위 세입자의 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있으니 주의가 필요합니다.

선순위 세입자 사실

확인은 어떻게?

한편 안전한 선순위 세입자로서의 계약을 위해 해야 할 일들에는 어떤 것들이 있을까요? 우선 계약 전 세입자는 반드시 등기부를 확인해야 합니다. 등기부에는 말소기준권리에 해당할 수 있는 여러 항목들을 확인할 수 있는데요. 다만 집주인의 세금채납 역시 세입자의 우선변제권을 위협할 수 있는 요소가 될 수 있는 만큼 계약 후 틈틈히 세금채납에 대해 확인할 필요가 있습니다.


아울러 여러 세입자를 거느린 다세대 주택의 집주인과 계약할 때는 등기부와 함께 전입세대열람내역을 확인해야 합니다. 전입세대열람내역을 통해 나보다 전입일이 빠른 세입자가 어느정도 되는지 꼼꼼히 따져본 후 계약을 진행해야 합니다.


전세금 분쟁

반드시 전문가와 함께

전세금분쟁은 세입자들을 피말리게 하는 문제입니다. 자신의 거의 모든 재산이나 다름 없기 때문입니다. 그래서 혼자서 고민하는 것보다는 법률 전문가를 찾아 도움을 청하는 것이 더 큰 문제를 방지하는 방법이라는 사실을 말씀드리고 싶습니다.



저희 법도 전세금반환소송센터는 여러분들의 고민과 문제 해결을 돕기 위해 무료 전화상담 제도를 운영하고 있습니다. 또한 홈페이지를 통해서도 무료 온라인 상담을 접수해 드리고 있으며, 다양한 법률 콘텐츠를 제공해 드리고 있으니 이 부분도 참고해 주시기 바랍니다.



    N         제목    글쓴이 작성일 조회
296 [실무연구자료] 세입자의 갱신요구권, 부동산 매매시 중대 변수될.. 법도전세금반환소송센터 2024-02-16 32
295 [실무연구자료] 계약종료 1개월 전 해지통보 한 세입자, 전세금반.. 법도전세금반환소송센터 2024-01-31 137
294 [실무연구자료] 등기부 보니 임차권등기 설정된 집, 되도록 계약.. 법도전세금반환소송센터 2024-01-29 129
293 [실무연구자료] 세입자의 갱신요구권, 실거주라도 거부는 신중해.. 법도전세금반환소송센터 2024-01-26 127
292 [실무연구자료] 세입자가 새 집주인과 전세 계약 거부할 수 있다.. 법도전세금반환소송센터 2023-12-29 258
291 [실무연구자료] 임차권등기 신청 기간 중 다른 곳 전입신고 주의.. 법도전세금반환소송센터 2023-11-27 389
290 [실무연구자료] 집주인 바뀌면 전세금돌려받기 어려울 수 있다 법도전세금반환소송센터 2023-11-20 410
289 [실무연구자료] 선순위 세입자라면 경매대금 모자라도 전세금반환.. 법도전세금반환소송센터 2023-10-27 581
288 [실무연구자료] 전세금반환소송 기간 중 집에 머무른 세입자, 월.. 법도전세금반환소송센터 2023-10-04 601
287 [실무연구자료] 계약 파기한 신규 세입자, 그래도 집주인은 전세.. 법도전세금반환소송센터 2023-09-26 541
286 [실무연구자료] 열쇠 인계하지 않으면 전세금 지연이자 못받아요.. 법도전세금반환소송센터 2023-09-13 852
285 [실무연구자료] 임차권등기 결정문 집주인에게 송달 안돼도 등기.. 법도전세금반환소송센터 2023-09-06 568
284 [실무연구자료] 세입자의 조기 전세금반환요구 집주인은 안 들어.. 법도전세금반환소송센터 2023-08-18 585
283 [실무연구자료] 전세금 일부만 받았다면 임차권등기 대신 근저당.. 법도전세금반환소송센터 2023-08-07 765
282 [실무연구자료] 보증보험 꺼리는 매물 계약했다간 전세금반환 어.. 법도전세금반환소송센터 2023-07-12 664
281 [실무연구자료] 후순위 세입자는 전입신고 했어도 전세금반환 어.. 법도전세금반환소송센터 2023-07-06 724
12345678910,,,19