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[실무연구자료] 보증보험 꺼리는 매물 계약했다간 전세금반환 어려울 수 있다
"전세 계약을 맺으면서 보증 보험 가입도 희망하고 있습니다. 문제는 제가 계약하려는 매물의 집주인이 보증 보험 가입을 꺼려 한다는 겁니다. 심지어 보증보험을 가입 하지 않는 조건으로 보증금을 깍아 준다고 합니다. 요즘 전세 사기도 많다는데 계약을 해도 되는건지 걱정이 앞섭니다"
주택임대차에서 세입자의 보증 보험 가입을 두고 집주인과 눈치 싸움을 벌이는 경우가 많습니다. 전문가들은 보증 보험을 꺼리는 집주인의 매물은 계약을 피하는 게 좋다고 조언합니다. 최근 부동산 시장에서 전세 사기 및 피해 사례가 속출하면서 세입자들에게 보증보험이 선택이 아닌 필수로 여겨지는 시대가 됐습니다. 때문에 전세계약 전부터 가입 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 만약 저렴한 매물에 혹해 집주인의 요구대로 보증보험을 하지 않았다면 추후 전세금반환이 어려울 수 있습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
보증보험이란 전세금을 돌려주지 않는 집주인 대신 보증기관이 세입자에게 전세금을 돌려주는 보험상품으로 추후에 집주인에게 보증금을 청구하는 방식입니다. 즉 집주인에게 문제가 있어 전세금반환이 어려운 상황에서도 세입자는 보증기관을 통해 전세금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다. 때문에 세입자 입장에서는 전세사기 및 피해 상황을 예방하고 문제를 원만하게 해결할 수 있는 안전장치가 되는 셈입니다. 만약 집주인이 보증보험을 꺼려해 가입을 하지 않았다면 어떤 결과가 벌어질까요? 집주인이 보유한 재산 중 보증금에 해당하는 현금이 당장 없다면 법 절차를 이용해 전세금을 반환 받는 방법이 유일합니다. 전세금반환소송과 부동산 경매 절차를 거쳐야 한다는 말입니다. 이 경우 시간적인 여유가 되는 세입자들에게는 감당할 수 있는 부분이겠지만, 법적인 절차는 계약 종료 이후에서야 가능하기 때문에 시간이적인 여유가 없는 세입자들에게는 번거로운일이 될 수 있습니다. 또 정상적인 전입신고와 확정일자 그리고 선순위 세입자일 경우 가능한 일이고 요즘 같이 매매가가 전세가보다 낮은 경우 부동산 경매를 통한 전세금 변제에 애를 먹는 경우도 고려해야 합니다.
그렇다면 세입자는 언제까지 보증보험에 가입해야 할까요? 원칙상 보증보험은 계약 종료 6개월 전까지 가입가능합니다. 문제는 전세가가 변동할 수 있다는 점입니다.
보증보험은 전세가보다 매매가가 낮을 경우 가입이 불가능합니다. 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 전세금을 돌려준 후 집주인의 부동산을 매각해 대금을 회수하는 방식인데 부동산 시세 자체가 전세가보다 낮다면 보증기관이 손해를 보기 때문입니다. 따라서 계약 전부터 전세가와 매매 시세를 확인하고 문제가 없더라도 반드시 계약 초반부터 가입을 해두어야 추후 분쟁에서 세입자에게 불이익이 없습니다.
반면 집주인이 보증보험을 꺼리는 이유에는 어떤 것들이 있을까요? 대표적으로 집주인 본인이나 해당 부동산에 문제가 있는 경우 꺼리는 경우가 많습니다. 해당 건물이 주거용이 아닌 상업용 건물일 경우 세입자의 전입신고와 확정일자가 불가능합니다.보증보험은 반드시 전입신고와 확정일자가 되어 있어야만 가입이 가능하기 때문에 이를 숨기는 경우가 있습니다. 이 뿐 아니라 집주인에게 채무가 많아 등기부등본상에 압류/ 가압류, 가처분 등이 있을 경우 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다. 또 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있다면 보증보험 가입이 되지 않기에 집주인이 꺼리는 결과로 이어지기도 합니다. 다만 집주인에게 대출이 있다고해서 무조건 보증보험 가입이 안되는 건 아닙니다. 이 경우 한 가지 주의해야 할 점은 집주인의 대출금과 세입자의 보증금을 합한 금액이 매매 시세를 넘어서는 안된다는 점입니다. 만약 매매 세세를 넘어선다면 보증보험 가입이 어렵기 때문입니다.
한편 세입자가 보증보험을 통해 전세금을 돌려받는 상황에서도 주의해야할 사항이 남아 있습니다. 보증보험으로부터 전세금을 돌려받으려면 계약해지가 필수라는 점입니다.
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