"신혼집으로 전세 매물을 찾아보다 보증금과 입지조건이 괜찮은 매물을 발견했습니다. 문제는 현재 집주인이 1년 후 집을 매도할 예정이라 계약 기간 중 집주인이 바뀔 수 있다고 합니다. 혹시나 계약 기간 중 집주인이 바뀌면 제가 돌려받아야 할 전세금에 악영향이 생기는 건 아닌지 걱정 됩니다"

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전세 계약 기간 중 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 세입자들은 불안한 마음이 들 수 밖에 없습니다. 전문가들은 세입자에게 동의나 통보가 없이 이뤄지는 집주인 변경을 주의해야 한다고 조언합니다.

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주택 임대차에서 계약 기간 중 집주인 변경 사례는 세입자에게 간단치 않는 문제가 될 수 있습니다. 특히나 최근 전세 사기 피해 사례 중 세입자가 모르는 사이 집주인이 바껴 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않기 때문입니다. 만약 계약 기간 중 집주인이 변경될 경우 전세금에 피해가 생길 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

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이번 시간에는 계약 기간 중 집주인이 변경이 왜 위험한가를 짚어보고 이에 대한 대응법에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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주택 임대차에서 집주인 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대해 세입자가 잘 모른다는 점입니다. 세입자는 기본적으로 계약을 하기 전 집주인의 채무 상태를 확인하는 절차를 거치게 됩니다. 반면 새로운 집주인이 될 사람을 상대로는 이러한 과정을 거치는 게 제한적이고 특히나 세입자에게 사전 통보 없이 바뀐 경우라면 정보가 전무할 수 밖에 없습니다.

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문제는 새 집주인의 채무나 재산 상태가 엉망이라면 세입자가 큰 피해를 입을 수 있다는 점입니다. 최근 전세 사기 피해 유형에는 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만원을 주고 새로운 집주인으로 명의를 등록 시키는 사례가 등장했습니다. 일명 '바지사장'으로 불리는 사기 수법입니다.

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해당 사례는 정상적인 부동산 매매가 아닌 불법적인 명의신탁 행위로 급작스럽게 집주인이 된 사람은 형사처벌뿐 아니라 세입자에게 전세금반환 책임이 따르게 됩니다. 하지만 급전 때문에 무탁대고 명의만 빌려준 새 집주인은 돈이 없기 때문에 세입자가 고스런히 피해를 입을 수 밖에 없습니다.

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그렇다면 집주인 변경으로 피해를 입을 수 있는 상황을 예방할 방법은 없는 것일까요?

가장 좋은 방법은 계약 전부터 특약을 통해 위험을 대비해야 한다는 점입니다. 특약에는 '계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 이를 어길 경우 임대차 계약을 해지 되어 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다'라는 취지의 내용을 넣어야 합니다.

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물론 법률상 문제가 없는 선순위 세입자일 경우 집주인에게 채무 문제가 발생해도 대항력과 우선변제권으로 대응할 순 있습니다. 다만 문제가 해결되기까지 상당한 시간이 소요될 수 있기 때문에 계약 초부터 특약으로 예방하는 것이 좋습니다.

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한편 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자는 거부권을 행사할 권리가 있습니다. 즉 세입자가 새로운 집주인과 계약을 하지 않았게는 의사를 표현할 수 있다는 말입니다.

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실제로 계약 기간 중 집주인이 변경된다면 세입자가 전세권 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 98마100).

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집주인은 세입자에게 전세금을 반환해야 할 채무로 볼 수 있습니다. 가령 돈을 갚아야 할 채무자가 다른 사람을 내세워 대신 채무를 변제하려 한다면 채권자는 채무자를 믿을 수 없기에 이를 거부할 법적 권리가 있다는 원리로 이해하면 쉽습니다.

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따라서 채권과 관련된 승계 과정은 반드시 채권자의 동의가 필요하고 임대차 관계에서는 채권자에 해당하는 세입자의 동의가 필요합니다. 다만 세입자가 거부권을 행사한다면 계약은 해지되는 것으로 보아야 하기 때문에 기존 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 집을 반환해야 한다는 점을 명심해야 합니다.

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