[실무연구자료] 집주인 바뀌면 전세금돌려받기 어려울 수 있다 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2023-11-20 (월) 15:26
ㆍ조회: 662  
[실무연구자료] 집주인 바뀌면 전세금돌려받기 어려울 수 있다

"신혼집으로 전세 매물을 찾아보다 보증금과 입지조건이 괜찮은 매물을 발견했습니다. 문제는 현재 집주인이 1년 후 집을 매도할 예정이라 계약 기간 중 집주인이 바뀔 수 있다고 합니다. 혹시나 계약 기간 중 집주인이 바뀌면 제가 돌려받아야 할 전세금에 악영향이 생기는 건 아닌지 걱정 됩니다"



전세 계약 기간 중 부동산 매매로 집주인이 바뀐다면 세입자들은 불안한 마음이 들 수 밖에 없습니다. 전문가들은 세입자에게 동의나 통보가 없이 이뤄지는 집주인 변경을 주의해야 한다고 조언합니다.


주택 임대차에서 계약 기간 중 집주인 변경 사례는 세입자에게 간단치 않는 문제가 될 수 있습니다. 특히나 최근 전세 사기 피해 사례 중 세입자가 모르는 사이 집주인이 바껴 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 적지 않기 때문입니다. 만약 계약 기간 중 집주인이 변경될 경우 전세금에 피해가 생길 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.


이번 시간에는 계약 기간 중 집주인이 변경이 왜 위험한가를 짚어보고 이에 대한 대응법에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.



계약 기간 중 집주인 변경..

왜 위험할까?

주택 임대차에서 집주인 변경이 위험한 이유는 새로운 집주인에 대해 세입자가 잘 모른다는 점입니다. 세입자는 기본적으로 계약을 하기 전 집주인의 채무 상태를 확인하는 절차를 거치게 됩니다. 반면 새로운 집주인이 될 사람을 상대로는 이러한 과정을 거치는 게 제한적이고 특히나 세입자에게 사전 통보 없이 바뀐 경우라면 정보가 전무할 수 밖에 없습니다.


문제는 새 집주인의 채무나 재산 상태가 엉망이라면 세입자가 큰 피해를 입을 수 있다는 점입니다. 최근 전세 사기 피해 유형에는 급전이 필요한 사람을 모집해 수백만원을 주고 새로운 집주인으로 명의를 등록 시키는 사례가 등장했습니다. 일명 '바지사장'으로 불리는 사기 수법입니다.


해당 사례는 정상적인 부동산 매매가 아닌 불법적인 명의신탁 행위로 급작스럽게 집주인이 된 사람은 형사처벌뿐 아니라 세입자에게 전세금반환 책임이 따르게 됩니다. 하지만 급전 때문에 무탁대고 명의만 빌려준 새 집주인은 돈이 없기 때문에 세입자가 고스런히 피해를 입을 수 밖에 없습니다.


이러한 상황을 피하려면

어떻게 대처해야 할까?

그렇다면 집주인 변경으로 피해를 입을 수 있는 상황을 예방할 방법은 없는 것일까요?

가장 좋은 방법은 계약 전부터 특약을 통해 위험을 대비해야 한다는 점입니다. 특약에는 '계약 기간 중 집주인이 변경될 계획이 있는 경우 세입자에게 반드시 통보해야 하고 이를 어길 경우 임대차 계약을 해지 되어 기존 집주인이 즉시 전세금을 반환해야 한다'라는 취지의 내용을 넣어야 합니다.



물론 법률상 문제가 없는 선순위 세입자일 경우 집주인에게 채무 문제가 발생해도 대항력과 우선변제권으로 대응할 순 있습니다. 다만 문제가 해결되기까지 상당한 시간이 소요될 수 있기 때문에 계약 초부터 특약으로 예방하는 것이 좋습니다.


집주인 변경

세입자가 거부권을 행사할 수 있어

한편 계약 기간 중 집주인 변경에 대해 세입자는 거부권을 행사할 권리가 있습니다. 즉 세입자가 새로운 집주인과 계약을 하지 않았게는 의사를 표현할 수 있다는 말입니다.


실제로 계약 기간 중 집주인이 변경된다면 세입자가 전세권 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 98마100).


집주인은 세입자에게 전세금을 반환해야 할 채무로 볼 수 있습니다. 가령 돈을 갚아야 할 채무자가 다른 사람을 내세워 대신 채무를 변제하려 한다면 채권자는 채무자를 믿을 수 없기에 이를 거부할 법적 권리가 있다는 원리로 이해하면 쉽습니다.


따라서 채권과 관련된 승계 과정은 반드시 채권자의 동의가 필요하고 임대차 관계에서는 채권자에 해당하는 세입자의 동의가 필요합니다. 다만 세입자가 거부권을 행사한다면 계약은 해지되는 것으로 보아야 하기 때문에 기존 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 집을 반환해야 한다는 점을 명심해야 합니다.


전세금 분쟁이 생기면

혼자 판단하지 마라

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