"계약이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못해 임차권등기를 신청했습니다. 문제는 아직 임차권등기가 심사 중인데 새로 구한 집 계약을 이번 주내로 해야한다는 겁니다. 만약 계약을 할 경우 자동적으로 확정일자가 부여된다고 하는데 임차권등기가 잘못되진 않을까 걱정입니다"

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전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 세입자 가운데는 임차권등기 신청과 전입신고 시점을 놓고 갈등을 빚는 일이 적지 않습니다. 전문가들은 다른 곳의 전입신고를 가볍게 여겨서는 안된다고 경고합니다.

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주택 임대차에서 임차권등기는 전입자에게 전세금반환에 중요한 역할을 합니다. 하지만 임차권등기 신청 기간 중 세입자가 잘못된 전입신고를 한다면 상황은 간단치 않습니다. 만약 임차권등기가 아직 끝나지 않은 상황에서 다른곳으로 전입신고를 한다면 아직 돌려받지 못한 전세금에 악영향을 끼칠 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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이번 시간에는 전입신고 신청 시기의 중요성에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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임차권등기는 세입자가 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 경우 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 즉 임차권등기가 완료된다면 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 전입신고가 그대로 유지되는 것과 같은 효과를 준다는 말.

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문제는 임차권등기가 완료되기 전 다른 곳의 전입신고 시점을 잘못 판단했을 때 발생할 수 있습니다. 법률상 새로운 주택에 세입자가 전입신고를 한다면 이전 주택의 전입신고는 자동적으로 빠지는 효과가 있습니다. 이 경우 새로운 주택에서 보호를 받지만 기존 주택의 대항력과 우선변제권은 상실된다는 의미가 있습니다.

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마찬가지로 아직 임차권등기가 끝나지 않은 상황에서 새로운 곳에 전입신고를 한다면 기존 주택에서 아직 돌려받지 못한 보증금 채권은 후순위로 밀리게 되는 결과가 됩니다. 즉 임차권등기 신청 기간 중 다른 곳에 전입신고를 한다면 임차권등기를 신청하지 않은 결과와 같다는 말입니다.

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따라서 임차권등기 신청 기간 중 다른 곳에 전입신고를 한다면 신청해둔 임차권등기에 악영향이 생길 수 있습니다.

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임차권등기 완료전 다른 곳의 전입신고가 위험함에도 상황에 따라 어쩔 수 없이 필요한 경우에는 어떻게 대처해야 현명할까요? 실제로 아직 임차권등기가 완료되지 않은 시점에서 입주나 대출 일정에 따라 이사할 집에 전입신고가 필요한 경우가 적지 않습니다.

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이 경우 가족 중 일부를 먼저 이사할 곳으로 전입신고를 하고 세입자는 기존 주택에 남아 계속 거주한다면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 반대로 세입자가 이사할 곳의 계약자기 때문에 세입자의 전입신고가 필요하다면 세입자가 먼저 전입신고를 하고 나머지 가족들이 문제의 주택에서 머문다면 마찬가지로 대항력과 우선변제권을 유지시킬 수 있습니다.

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이사와 전입신고 과정에서 안전한 마무리를 위해서는 임차권등기가 완전히 완료됐는지 등기부를 통해 완료 여부를 확인해야 합니다. 만약 임차권등기가 완료됐다면 나머지 가족들도 이사할 곳으로 전입신고를 진행하셔도 됩니다.

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한편 이사할 여력이 없는 세입자에게는 임차권등기가 필수는 아닙니다. 임차권등기는 이사가 필요한 세입자에게 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도인만큼 이사를 하지 못하는 세입자에게는 필요가 없기 때문입니다.

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그런데도 세입자 가운데는 계약이 끝났으니 무조건 나가야 한다거나 대항력과 우선변제권을 위해 임차권등기가 무작정 필요하다고 착각하는 경우가 있습니다. 하지만 계약이 종료됐음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았기 때문에 세입자가 계속해서 해당 주택에 머물러도 법적인 문제가 없고 세입자가 머무는 상황에서는 대항력과 우선변제권이 유지되어 임차권등기가 필수는 아닙니다.

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물론 이사를 하지 않고 계속해서 해당 주택에 머문는 상황에서 임차권등기 신청은 가능하지만, 임차권등기의 또 다른 장점이라고 볼 수 있는 전세금 지연이자는 청구할 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.