[실무연구자료] 세입자의 갱신요구권, 실거주라도 거부는 신중해야.. > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2024-01-26 (금) 14:58
ㆍ조회: 294  
[실무연구자료] 세입자의 갱신요구권, 실거주라도 거부는 신중해야..

"계약이 종료되기 3개월 전 집주인에게 갱신요구권을 행사해 계약을 연장하고 싶다고 통보했습니다. 문제는 집주인이 실거주 하겠다며 갱신요구권을 받아드릴 수 없다는 겁니다. 하지만 제가 거주 중인 집은 집주인인의 집보다 여건이 좋지 않아 실거주 주장이 허위로 의심됩니다"



주택 임대차에서 집주인이 허위 실거주 통보를 악용하는 사례가 늘면서 세입자와 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 전문가들은 집주인의 허위 실거주 통보는 법적인 책임이 따를 수 있다고 경고합니다.


집주인이 전셋집을 임대 운영하다 계약 종료 시기에 맞춰 세입자에게 실거주 통보한다면 법적인 문제가 없습니다. 다만 실제로 실거주 계획이 없음에도 다른 목적으로 세입자를 내보내려 허위 통보를 한다면 상황은 간단치 않습니다. 만약 집주인의 실거주 통보에 세입자가 실거주 증명을 요구한다면 건물주에게 그 책임이 생길 수 있어 신중한 통보가 필요합니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.



법률상 실거주 통보는

갱신요구권 거부 사유

세입자의 갱신요구권은 법적인 보호를 받는 강행규정으로 집주인도 이를 지켜야 할 의무가 있습니다. 다만 법률상 갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 존재합니다.


지난 2020년에 개정된 이른바 '임대차 3법'에서는 집주인에게 실거주 계획이 있다면 세입자의 갱신요구권 행사를 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 법률에 의해 세입자의 갱신요구권보다 집주인의 실거주 사유가 앞선다는 의미입니다.


따라서 세입자가 아직 갱신요구권을 사용하지 않은 상황이라도 집주인이 실거주 계획이 있다면 계약 종료에 맞춰 세입자는 집을 집주인에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 실주인의 실거주 사유는 세입자의 갱신요구권만큼 법으로 보호를 받기 때문에 세입자가 이에 응하지 않는다면 위법이 될 수 있다는 말입니다.

집주인의 실거주 통보가

거짓이라면?

반면 집주인의 실거주를 보호는 법률에도 불구하고 이를 악용하는 집주인들이 있어 문제가 되고 있습니다.

가령 집주인에게 다른 목적이 있지만, 세입자의 갱신요구권으로 인해 지신의 계획에 차질이 생겨 허위로 실거주 통보를 하는 사례가 있습니다.


실제로 집주인의 실거주 통보를 허위로 판단한 세입자가 갱신요구권으로 맞서자 결국 집주인이 소송을 제기한 사건이 있습니다.



해당 사건에서 집주인은 세입자에게 실거주 통보를 한 후에도 실거주에 대한 구체적인 계획이나 실행이 없자 세입자가 허위 실거주로 판단했는데요. 이에 대법원에서는 실거주에 관한 증명 책임이 집주인에게 있음에도 객관적으로 납득할만한 증명 사유를 제시하지 못했다며 세입자의 갱신요구권 행사를 정당하다고 판결했습니다.


따라서 집주인의 실거주 통보에 의구심이 든다면 세입자가 집주인에게 실거주에 대한 증명을 요구할 수 있고 집주인은 세입자의 요구에 증명할 책임이 있다는 판례로 해석할 수 있습니다. 다만 주택 임대차보호법에는 집주인이 세입자의 갱신요구권에 관한 충부한 보상을 했다면 집주인이 갱신요구권을 거부할 정당한 사유로 보기 때문에 이 부분도 명심할 필요가 있습니다.


갱신요구권을 이미 행사했다면

실거주 증명 안해도 돼

한편 세입자가 갱신요구권을 이미 행사한 상황에서도 집주인은 실거주에 관한 증명을 해야하는 걸까요?

주택 임대차에서 세입자는 한 번의 갱신요구권을 행사할 권리가 있습니다. 문제는 갱신요구권을 이미 한 번 사용한 후 다시 재계약을 희망할 때 발생할 수 있습니다.


이 상황에서 집주인도 실거주를 희망한다면 실거주에 관한 책임이 따르느냐를 두고 혼란이 생길 수 있습니다. 만약 세입자에게 갱신요구권이 남아 있다면 집주인에게 별다른 사정이 없어도 세입자와의 계약 갱신을 거부해도 법률상 문제가 되지 않습니다.


다시 말해 갱신요구권을 모두 행사한 세입자를 상대로 실거주 통보를 할 때는 별다른 실거주 증명을 하지 않아도 된다는 말입니다. 다만 실거주 통보는 계약이 끝나기 2개월 전까지 통보해야 법률상 효력이 인정되기 때문에 해당 기간을 놓친다면 오히려 계약이 자동으로 연장되는 묵시적갱신 상태가 되어 실거주 계획에 차질이 생길 수 있다는 점을 주의해야 합니다.


집주인과의 임대차 분쟁

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