[실무연구자료] 계약종료 1개월 전 해지통보 한 세입자, 전세금반환 시점은 언제? > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2024-01-31 (수) 14:06
ㆍ조회: 465  
[실무연구자료] 계약종료 1개월 전 해지통보 한 세입자, 전세금반환 시점은 언제?

"전세 기간 종료를 코 앞에 두고 집주인에게 해지 통보를 했습니다. 문제는 법률상 정해진 종료 2개월 전을 넘어서 통보를 하는 바람에 집주인과 전세금반환 시점을 두고 분쟁이 생겼다는 겁니다. 집주인은 계약 종료 이후 3개월이라 주장하고 저는 통보 시점 이후 3개월이라 맞서고 있어 답답하기만 합니다?"



법률로 정해진 계약해지 통보 기간이 지나 세입자가 해지 의사를 통보한다면 집주인과 전세금반환 시점을 두고 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 묵시적 갱신에 관련된 법률을 참고하라고 조언합니다.


주택 임대차에서 계약 해지 시점은 '전세금을 언제 돌려 주고, 받느냐'가 결정되는 사항이기에 집주인과 세입자에게 중요한 기준이 됩니다. 특히나 법률로 정해진 계약해지 통보 시점을 넘긴다면 집주인과 세입자는 묵시적갱신 사이에서 해지 시점에 혼란을 겪을 수 있습니다. 만약 계약 종료를 앞두고 세입자가 해지통보를 한다면 계약이 종료된 후가 아닌 통보 시점으로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다.


이번 시간에는 법률상 정해진 기간을 벗어난 해지통보에 관해 해지 시점을 알아보는 자리를 마련했습니다.


본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.




법률상 계약해지 통보는

언제해야 하나?

주택 임대차에서 계약 당사자인 집주인과 세입자가 계약을 갱신하고 싶거나 해지 하고 싶을 때는 상대방에서 의사를 전달해야 합니다. 다만 상대방에게 언제 의사를 전달했느냐에 따라 전세금 반환 시점이 달라집니다.


이에 관해 주택 임대차보호법(이하 주임법)에서는 계약 해지 통보 시점에 관해 규정한 법률이 있습니다.

주임법 상에는 계약이 해지되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 해지하겠다는 통보를 해야 합다고 규정합니다. 즉 법률상 늦어도 계약이 종료되기 2개월 전까지는 세입자가 집주인에게 해지를 통보해야 계약 종료일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다.


만약 세입자가 해당 기간을 맞춰 해지 통보를 하지 않았다면 어떤 일이 생길까요?

주임법에는 계약 당사자인 집주인과 세입자가 계약 해지 통보 시점, 다시 말해 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 해지나 갱신에 관해 의사가 없었다면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적갱신이 된다고 규정하고 있습니다.


따라서 계약 종료 시점에 맞춰 전세금을 돌려받고 싶다면 반드시 법률상 정해진 기간안에 해지에 관한 의사를 상대방에게 전달해야 합니다.

계약해지 통보 기간을

놓쳐서 통보한다면?

반면 세입자가 계약해지 통보 기간을 놓쳐서 통보한다면 계약 해지 시점은 어떻게 판단할 수 있을까요.

계약해지 통보는 원칙상 계약이 끝나기 2개월 전까지 해야 하지만 피치 못할 사정으로 해당 기간을 지나 뒤늦게 통보하는 일이 적지 않습니다. .


법률에서는 계약이 갱신된 이후에는 언제든 세입자가 계약을 해지할 수 있고 통보일로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 문제는 계약 종료 2개월 전은 지났지만 아직 계약 종료일이 되지 않았을 때 이뤄진 늦은 통보일 경우 발생할 수 있습니다.



세입자 입장에서는 늦은 통보라도 의사를 전달했으니 지금시점으로부터 3개월 후를 계산해야 한다고 생각하게 됩니다. 하지만 집주인 입장에서는 아직 계약 종료 시점이 안되었기에 계약 종료 시점으로부터 3개월후를 계산해야 한다고 맞설 수 있다는 겁니다.


하지만 주임법 제6조의2에서는 세입자의 편을 들고 있습니다. 동법 제1항에는 '묵시적갱신에 따른 해지는 집주인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라고 규정하고 있습니다.


즉 계약 종료 2개월 전이 지나면 아직 계약 종료이 되지 않아도 이미 묵시적갱신 상태가 되고 있는 것으로 보아 세입자의 통보 시점으로부터 3개월 후가 법률적으로 타당하다는 말입니다. 따라서 계약 갱신에 관한 해지 효력은 계약종료일로부터 계산되는 것이 아닌 통보한 때로부터 3개월이 지나면 발생한다는 사실을 명심해야 합니다.

반대로 집주인이 먼저 해지 통보를

할 수 있을까?

한편 세입자가 아닌 집주인이 계약 종료 2개월 전 시점을 지나 해지 통보를 한다면 법률적인 효력을 인정받을 수 있을까요?


현실에서도 집주인이 계약 종료 시점에 이르러 실거주를 하겠다며, 뒤늦게

   
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