"보증금 2억4천만원인데 만료일이 다가오고 있습니다. 4개월 전 만료일에 나가겠다는 문자를 하였고 집주인은 알겠다고 답변을 받았습니다. 이직으로 이사를 해야하는데 집주인은 이제와서 새로운 임차인이 구해져야 한다며 보증금을 못 주겠다고 합니다. 최근에는 연락도 받지 않고 있습니다. 전세금반환 소송을 검토 중 인데 비용과 기간이 걱정입니다."

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전세계약 만료일이 되더라도 신규세입자가 구해지지 않아 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 많습니다. 집주인과 연락까지 두절된 상태에서 이사를 준비해야하는 세입자라면 하루하루 고통스런 나날을 보내게 됩니다. 이 경우 세입자가 소송을 통해 반환 청구를 하고 판결을 받는 방법이 가장 확실하겠으나 소송은 상당한 기간이 걸리고, 소송 비용도 마련해야 하기에 이런 상황에 처한 세입자는 소송이 부담스러울 수밖에 없습니다.

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소송 이외에 세입자가 집주인으로 하여금 전세금 반환을 받을 수 있는 방법은 여러가지가 있겠으나 그 중 효과적인 내용증명, 지급명령, 임차권등기에 관해 설명드리겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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구두로 보증금 반환청구를 하기보다 내용증명을 통해 반환 청구를 했을때 소송을 하지 않고도 해결되는 경우가 종종 있습니다. 내용증명서를 받은 집주인이 심리적 부담이 더 크기 때문입니다.

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심리적 부담으로 작용될 내용은 전세금의 원금 뿐아니라 지연이자, 소송비용, 기타 손해배상금까지 반환해야한다는 것이고, 원금만 반환하면 된다고 막연히 생각할 수 있는 집주인에게 원금 이외 발생된 손해까지 변상해야한다는 점을 알릴 수가 있습니다.

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집주인은 지연이자 등 추가 손실을 막기 위해서라도 보다 신속한 변제를 위해 노력하게 되고, 이러한 집주인의 노력을 내용증명명을 통해 만들 수가 있는 것입니다. 또한 내용증명은 발송하고 도달된 기록이 남게 되어 갱신거절통지나 해지통지가 도달된 증거가 되고, 세입자가 집주인에게 전달하고자 하는 내용을 명확하게 표한 할 수 있어 대화나 전화로 말하는 것보다 세입자에게 유리합니다.

지급명령은 금전 청구에 관하여 소송보다 초소한의 절차로 판결을 받을 수 있는 제도입니다. 요건만 갖춘다면 최소한의 기간과 비용으로 진행하실 수가 있습니다. 지급명령이 확정되면 전세금 소송의 판결을 받으신 것과 동일하고 그 결정문으로 경매 등 강제집행까지 할 수가 있습니다. 다만, 지급명령에도 단점이 있습니다. 지급명령 결정문이 상대방에게 송달되지 않거나, 지급명령에 대해 상대방이 이의 한다면 효력이 없어서 결과적으로 1~2개월 시간 낭비가 될 수도 있으니 이러한 내용도 충분히 검토하시고 진행하시기 바랍니다.

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임차권등기는 세입자가 이사할 경우 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있는 절차입니다. 임차권등기는 전세권등기 처럼 임대차보증금을 보호해주는 방법이지만, 전세권등기과 달리 임차권자체로 경매 등 강제집행을 할 수는 없습니다. 만일 집주인이 신규세입자와 계약을 하려면 임차권등기 말소가 필요하게 되고, 말소에 대한 협의나 동의가 되지 않으면 신규세입자가 들어오지 못하게 되므로 세입자는 사전에 임차권등기 문제를 놓고 집주인과 협의하면서 보증금 반환을 요구할 수도 있겠습니다.

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소송 이외의 방법으로 해결되지 않고, 전세금이 반환되지 않는다면 전세금반환 소송을 진행하여야 합니다. 소송이라는 법률절차에 대한 부담이나 비용 부담으로 차일피일 미루다보면 오히려 시간과 비용이 더 낭비될 수가 있습니다. 집주인의 경제력이 더 악화될 수 있고, 후순위 세입자라면 다른 채권자가 늘어나 전세금확보가 어려워지는 경우도 발생할 수 있습니다.