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[실무연구자료] 집주인 사망 후 상속인 모를때 전세금돌려받기
"집주인이 사망하였고, 현재 상속인을 알 수 없는 상황입니다. 곧 이사를 나가야 하는데 보증금 반환을 받을 수 있을까요?"  임대차계약이 기간만료로 종료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 반환하여야 하는데, 집주인이 사망하였다면 세입자가 곧바로 보증금을 반환받을 수 없는 상황이 발생하게 됩니다. 집주인의 사망으로 임대인의 권리와 의무는 상속인들에게 포괄적 승계가 되지만, 세입자 입장에서 상속인들이 누구인지 파악하기 어렵습니다. 또한 집주인의 채무가 많다면 상속인들이 상속포기를 하는 경우도 발생하게 되는데요. 이런한 점 때문에 집주인 사망시 세입자가 계약만료일에 맞춰 이사나가기가 힘든 상황에 빠지게 됩니다. 그동안 집주인 사망으로 인한 보증금 반환 문제에 대해서 많은 문의들이 있었습니다. 따라서 오늘은 집주인 사망시 세입자가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보증금 반환 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.
집주인 사망시 보증금 반환 방법 첫번째는 상속인에게 내용증명 등을 발송하여 보증금 반환을 요구하는 것입니다. 상속인이 상속받은 재산으로 보증금을 반환한다면 세입자는 집주인 사망으로 인한 복잡한 법률절차 없이 보증금을 반환받아 이사를 갈 수 있습니다. 하지만 집주인이 사망하였고 현재 상속인을 알 수 없는 상황이라면, 세입자는 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 먼저 제기하여야 합니다. 세입자는 소제기 후 소송과정에서 집주인 사망에 대해서 법원의 보정명령을 발급받아야 하고, 집주인의 가족관계증명서 등을 발급한 후, 상속인을 확인해보아야 할 것입니다. 만일 집주인의 상속인이 한 명이라면 상속 절차가 비교적 빠르게 진행되겠지만, 상속인이 여러 명이거나 집주인의 재산이 복잡하다면 상속 절차에만 상당한 시일이 걸릴 수 있음을 유의해야 합니다.
세입자는 전세금 소송 등을 진행하면서 여러 우여곡절 끝에 상속인들에 대해서 파악하게 될 것입니다. 집주인의 사망으로 상속인이 누구인지 확인이 되었다면, 보증금 반환 소송에서 상속관계 소명자료를 첨부하여 피고를 상속인들로 정정하여야 합니다. 상속인들은 집주인의 지위를 승계 받았으므로, 계약종료시 세입자에게 보증금을 반환하여야 하기 때문에 보증금 반환 소송의 피고가 되어야 합니다.
세입자의 보증금 반환 소송에서 세입자의 청구가 인정된다면, 상속인들은 공동하여 세입자에게 보증금을 지급하라는 내용으로 승소판결이 나오게 됩니다. 따라서 세입자는 집주인이 사망하였더라도 상속인들로부터 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
한편, 집주인 사망 및 상속인들의 상속포기로 인하여 상속인을 지정할 수 없는 상황에 있다면, 법원에 상속재산관리인선임 청구를 하고, 법원의 결정으로 상속재산관리인이 선임되면, 진행 중이었던 보증금 반환 소송에서 피고를 상속재산관리인으로 변경하여야 하겠습니다. 집주인이 사망하였더라도 임대차보증금 반환의무는 부동산 인도의무와 동시이행의 관계에 있으므로, 만일 상속재산관리인이 동시이행항변을 한다면, 법원은 부동산을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 동시이행판결을 내리게 됩니다. 결국 세입자는 상속재산관리인에게 부동산을 인도함과 동시에 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 만일 보증금을 반환을 받을 수 없다면, 상속재산관리인을 통해 경매절차가 진행되는데, 세입자는 경매 절차를 통해서 배당을 받게 됩니다. 세입자가 선순위 임차인이지만 일부 보증금을 받지 못한 경우라면 낙찰자로부터 나머지 금액을 받을 수 있습니다.
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