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[실무연구자료] 임차권등기 신청 후 안전하게 이사할 수 있는 시기
"전세계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못했습니다. 임차권등기를 완료 했는데 다른 곳에 전입신고와 확정일자를 받을 수 있나요?"
임차권등기 후 언제 이사 나갈 수 있는지에 대해서 많은 분들께서 문의를 주고 있습니다. 전문가들은 임차권등기가 건물등기부에 올라간 것을 확인하였다면 즉시 이사를 나가고 전입신고까지 해도 아무런 문제가 없다고 하는데요. 오늘은 임차권등기 후 안전하게 이사할 수 있는 시기에 관해서 설명드려 보겠습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
먼저, 임차권등기명령 신청을 하려면 임대차기간 종료 후 보증금을 반환받지 못해야 합니다. 즉, 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법(이하 '주임법')은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다(주임법 제3조의3 제1항 참조). 법원은 임차권등기 요건을 갖추었는지 판단한 뒤 임차권등기 결정을 하기 때문에, 세입자는 계약만료일 이후에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료된 이후에는 이사를 완료하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다. 또한 집주인을 상대로 보증금반환 소송을 제기하고, 위 임차권등기가 완료된 이후에는 이사 및 전출신고를 완료하고 보증금반환 소송에서 지연이자도 청구하실 수 있습니다.
세입자가 임차권등기를 신청하였다고 하더라도 곧바로 이사를 나가면 대항력을 상실할 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 임차권등기명령 신청은 법원의 보정명령 등이 없는 한, 임차권등기명령 신청서 제출 후 보통 1주일 안으로 법원의 임차권등기명령 결정이 나오게 됩니다.
주임법 제3조의3 제5항에 따라서 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 효력이 발생하므로, 건물등기부등본에 임차권등기가 기입되어 있는지 확인한 후에 비로소 이사를 하시기 바랍니다. 임차권등기가 건물등기부등본에 기입되기 전에 이사를 먼저 나가면 대항력을 상실할 수 있으므로 건물등기부등본 확인 후 이사를 나가야 합니다.
이사일정이 촉박해서 법원의 임차권등기명령 결정을 기다릴 여유가 없다면, 세입자는 가족전입을 고려해볼 수 있습니다. 주임법에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록까지 포함하는 것입니다. 또한 대법원 판례에 따라서 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 유지한 상태에서 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮기시더라도 대항력을 상실하지 않습니다. 따라서 세입자는 가족의 주민등록을 유지한 상태에서 세입자만 주민등록을 다른 곳으로 이전할 수도 있겠습니다.
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