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작성자 법도전세금반환소송센터
작성일 2024-06-13 (목) 14:46
ㆍ조회: 147  
[실무연구자료] 집주인 채무로부터 전세금을 보호하는 방법

"어느날 문 앞에 딱지가 붙어있길래 봤는데, 집이 경매로 넘어갈 위기더라구요 알고 봤더니 집주인의 채무관계로 인해 경매로 넘어가게 됐다는 걸 알았습니다. 이럴 경우 저는 전세금을 돌려받을 수 있는 건가요?"








갑작스럽게 살고있는 집이 경매로 넘어간다는 사실을 알게 되면 세입자에게는 정말 청천벽력의 소식이 아닐 수 없습니다. 인터넷에서 당부하는 등기부 등본도 확인 했을텐데 말입니다. 만약 계약 당시에는 알 수 없었던 집주인의 채무 사실을 알게 될 경우, 세입자들의 가장 큰 관심사는 바로 전세금 반환일 것입니다.





이에 이번 시간에는 집주인의 채무 사실을 알게 되었을 경우 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법에 대해 간단히 알아보겠습니다.





이 글을 끝까지 읽으시면 각 상황마다 적합한 대응법을 파악할 수 있으며, 상황에 맞는 맞충 상담을 통해 여러분의 전세금을 안전하게 보호할 수 있는 방법을 안내받을 수 있습니다.





잠시 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.








임차 목적물의 등기부 등본 확인


첫 번째로 제일 기본은 임차목적물의 등기부 등본 확인입니다. 등기부 등본을 확인하면 집주인이 누군지 알 수 잇는 갑구 뿐 아니라, 을구를 주의하여 보아야 합니다. 을구에 기재되는 정보는 집주인이 누군지? 외의 다양한 권리관계가 기재되어 있습니다. 저당권, 근저당권 등 집주인이 해당 부동산을 담보로 얼마를 빌렸는지를 꼭 확인하셔야 합니다.





만약 을구에 근저당권이 설정되어 있다면, 근저당권 등의 권리가 말소 되기까지 계약을 미루거나, 말소조건을 특약으로 맺고 계약을 진행시키는 방법이 있습니다. 즉 '잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소 하기로 한다. 위반시 계약은 해지된다.'등을 예시로 둘 수 있습니다.





주의사항은 채권최고액과 임대보증금의 합계가 건물 가액과 비슷하거나 큰 경우 집주인이 채무관계에 얽혀있거나 전세사기의 우려가 있으니 반드시 주의해야합니다.





등기부 등본을 통해 집주인의 채무 상황을 확인하는 것은 매우 중요합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 온라인 상담을 통해 여러분의 상황을 자세히 적어주시면 더 정확한 조언을 드릴 수 있으며, 필요 시 대응 자료도 제공해 드립니다. 또한 저희 홈페이지에서는 다양한 법률 콘텐츠가 마련되어 있으니 많은 이용 바랍니다.








미납국세 열람신청 제도


두 번째로 미납국세 열람신청 제도 활용입니다. 이는 홈텍스 또는 세무서에 방문 접수 가능하며, 집주인의 국세 체납 여부 등을 열람 할 수 있습니다. 다만 주의사항은 임차 주택의 계약(임대차개시일)전까지는 집주인의 동의 없이 열람이 가능하다는 것입니다. 반대로 임차 주택에서 거주를 시작했다면 집주인의 동의가 필요하다는 사실을 명심하셔야 합니다.





추후 열람을 원할 때 집주인에게 동의를 받기 어려울 것 같다면 사전에 미납국세를 확인할 필요가 있습니다. 하지만 이미 집주인이 동의를 안 해줄 것 같다는 생각이 드는 경우라면, 계약 자체를 다시 생각해볼 여지가 있다고 생각합니다.





미납국세 열람신청을 통해 집주인의 채무 상태를 미리 확인하는 것은 안전한 임대차 계약을 위해 필수적인 절차입니다. 법도 전세금반환소송센터는 무료전화상담을 통해 고객님께서 필요로 하는 법률 조언을 신속하게 제공해드립니다. 언제든지 문의 주시면 최선을 다해 도와드리겠습니다.





계약 기간 중 경매? 배당요구신청!


마지막으로는 경매 배당 요구 신청이 있습니다. 사실상 집주인의 채무 관계는 등기부에 기재 되어있지 않으면 쉽게 알 수 없는 것이 현실입니다. 그렇다면 집주인과 채권 채무를 가진자가 그 관계를 증명하거나 승소판결문으로 경매를 신청한다면 세입자는 어떻게 해야 할까요 ?





경매 절차가 시작되었음을 알지 못하더라도 민사집행법 제146조에 의하면, 낙찰자가 나타나면 이해관계인 등에게 배당기일 통지서를 보내도록 규정하고 있습니다. 즉, 등기부를 수시로 떼보지 않아도 법원으로부터 오는 통지서를 통해 경매 진행 사실을 알 수 있는 것입니다.





'민사집행법 제146조 (배당기일) 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술 및 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지하여야 한다. 다만, 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 통지하지 아니한다.'





이때 배당요구통지서를 받은 대항력 있는 선순위 임차인이 할 수 있는 대응은 쉽게 두가지 입니다. 경매 법원에 배당요구 신청을 하여 보증금 전액을 돌려 받고 건물에서 퇴거하는 방법과 배당신청을 하지 않고 해당 부동산에서 계속해서 거주하는 방법이 있습니다. 임차인이 배당요구를 할 경우 임대차를 해지하고 종료하겠다는 의사표시와 같기 때문에 계속 거주를 하고 싶다면 배당요구를 안하면 됩니다.





다만, 주의사항은 매각기일까지 대항력과 우선변제권을 유지하기 위하여 이사를 하면 안된다는 것입니다.





마치며


   
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