"전세계약 만료일이 다가오는데 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 전세금을 반환할 수 있다고 합니다. 저희는 만료일에 다른 곳에 입주 계약이 체결되어 있어 이사를 해야하는데 임차권등기를 하고 이사하면 될까요?"

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전세 계약이 종료되어도 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세금을 반환해주지 못하는 사례가 빈번합니다. 이미 새로운 곳에 전세 계약을 맺은 임차인으로부터 해결방법이나 임차권등기에 관한 상담을 자주 하게 됩니다.

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잠시 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언로사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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임차권등기를 신청하려면 임대차계약이 종료되었다는 사실을 증명해야 합니다. 일반적으로 임대차 계약이 종료되는 사유는 '기간만료로 인한 종료'와 '갱신 계약기간 중 해지통지에 의한 종료', '합의 종료'가 있고, 그 중 최근 상담사례를 보면 기간만료로 인한 종료가 가장 많은 비중을 차지하고 있습니다.

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기간만료로 인한 종료의 경우 법률규정에 따라 2개월전까지 세입자의 갱신거절 통지가 건물주에게 도달되어야 종료됩니다. 만일 세입자가 깜박하고 갱신거절통지 기한을 놓치면 임대차계약은 묵시적갱신이 되기 때문에 유의하여야 합니다.

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갱신거절통지의 방법은 다양하게 가능합니다. 내용증명, 주고 받은 문자, 대화녹음이 많이 사용하는 방식이고, 내용증명서가 증거자료로 가장 많이 쓰이고 있습니다. 하지만 이러한 갱신거절통지의 효력이 건물주에게 도달되어야 한다고 법률이 규정하고 있어서 세입자의 연락을 회피하는 건물주를 만나게 된다면 도달 여부를 증명하는데 애를 먹게 됩니다.

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세입자는 연장하지 않겠다는 갱신거절 통지가 건물주에게 도달되었다는 증거를 확보하는데 많은 노력을 기울여야 합니다. 건물주와의 대화를 녹음해두는 것도 좋은 방법이 되며, 주고 받은 문자나 카톡도 별도로 저장해두시기 바랍니다. 간혹 휴대폰의 고장이나 어떤 이유로 문자, 카톡의 내용이 지워진 상태로 상담 요청을 하시는 의뢰인도 여러분 계셔서 별도 저장을 해두시기를 권합니다.

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건물주가 연락두절이고, 거주하는 주소도 알 수가 없는 경우도 있습니다. 이런 상황이라면 의사표시 공시송달 제도를 이용하면 됩니다. 단, 의사표시 공시송달도 기간이 걸리기 때문에 미리 준비해서 2개월전에 공시송달이 완료되도록 조치하시기 바랍니다.

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갱신요구권을 사용한 갱신계약 또는 묵시적갱신 기간 중에 계약을 해지하고자 하는 세입자는 건물주에게 해지통지를 하면 3개월 후 임대차계약이 해지되어 종료됩니다. 기간만료의 경우와 마찬가지로 해지통지도 건물주에게 도달되어야 하고, 통지 및 도달은 기간만료의 경우 처럼 진행하시면 됩니다.

합의 해지로 인한 종료는 합의서 또는 각서 등 서류를 작성하는 것을 추천드립니다. 구두상합의나 주고 받은 문자, 카톡도 증거가 되지만 합의 내용이 불명확 할 수 있고, 합의 내용을 번복하는 등 합의 후로도 분쟁이 계속될 여지가 많아 가능하면 합의서나 각서를 쓰시는 것이 유리합니다. 임차권등기를 준비하는 세입자는 반드시 계약이 종료되었다는 증거를 확보하시기 바랍니다. 갱신거절통지의 도달, 해지통지의 도달, 합의해지 시 합의서 또는 각서 입니다.

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만일, 종료에 대한 증거를 확보하지 못한 경우라 하더라도 해결방안 있으니 너무 염려하지 않으셔도 됩니다. 연락이 가능한 건물주라면 지금이라도 대화녹음을 통해 세입자가 이미 과거에 갱신거절 또는 해지통지를 했고, 건물주도 이에 따라 부동산에 세입자를 구하는 등의 사실이 있었다는 점을 녹음하시면 되겠습니다. 연락이 두절된 건물주의 경우에는 소송을 제기하여 소장부본 송달 등을 통해 해지통지를 하게 됩니다. 이 경우 임대차종료의 시기가 늦어지는 단점은 감안하여야 합니다.

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