"전입신고날 근저당이 설정되는 전세사기를 당하였습니다. 근저당 금액 보다 제 보증금이 후순위인 경우가 되어 버렸는데, 제 권리를 구제받을 방법이 없을까요. 제발 도와주세요."

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현행법상 근저당권의 효력은 등기소에 등기접수시 발생하고, 전입신고 효력은 다음날 0시부터 발생하는데요. 이러한 시간차이를 이용한 전세사기 피해를 당하는 경우를 많이 볼 수 있습니다.

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잔금 지급시 근저당권 설정이 확인되지 않아서 전입신고날 근저당설정 전세사기가 발생하고 있는데, 이런 경우 형사고소가 가능한지, 전세사기를 예방할 수 있는 방법 및 전세사기 발생 후 대처방법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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전입신고날 전입신고 효력 발생까지의 시간차이를 이용해서 근저당을 설정하는 전세사기 발생으로 인해서 대항력 있는 선순위 임차인에 해당되지 못한다면, 보증금반환소송 후 경매를 진행하더라도 보증금을 전부 반환받지 못하는 위험이 발생할 수 있습니다.

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흔히 임대차보증금에 대한 사기를 전세사기라고 부르고 있고, 전세사기의 유형은 다양한 모습으로 나타나고 있지만, 전세사기 유형 중에서도 특히 전입신고날 근저당설정을 하는 방법으로 세입자의 임대차보증금을 편취하는 수법을 많이 사용하고 있습니다. 시간차이를 이용한 사기수법으로 쉽게 피해자를 속일 수 있기 때문에 전입신고날 근저당설정 전세사기 피해 사례가 자주 발생하게 됩니다.

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법원은 사기죄의 성립 여부를 판단할 때, 임대차계약 체결 당시 그 편취의 범의가 있었는지, 즉 임대차보증금을 수령하더라도 임대차보증금반환이 불가능하게 될 가능성을 인식하고 이를 용인한 채 그러한 행위를 한 것인지 여부 등을 기준으로 판단하고 있습니다.

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따라서 집주인이 임대차보증금을 제대로 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차계약이 종료된 이후 임대차보증금을 제대로 반환해줄 것처럼 피해자를 기망하여 임대차보증금을 지급하게 하였고, 임대차보증금을 편취할 의사로 전입신고 당일에 근저당을 설정하였다면 형사고소가 가능하다고 볼 수 있겠습니다.

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근저당권 전세사기를 예방하려면, 임대차계약상 잔금일에는 잔금을 지급하기 전에 건물등기부등본을 열람하여 근저당권 등 권리관계 변동사항 유무를 확인하여야 하고, 전입신고 다음날에도 건물등기부등본을 재차 열람해서 근저당권 설정 유무를 확인해보셔야 하겠습니다.

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임대차계약서에는 '전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다(근저당을 설정하지 않는다)'는 내용을 특약으로 기재하고, 계약 내용이 사실과 다르거나 전세사기의 경우에는 계약을 파기한다는 특약을 기재하시는 것이 근저당권 전세사기를 예방하는 방법이 될 수 있습니다.

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또한 이사하느라 많이 바쁘시더라고 이삿날에는 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 가장 좋은 전세사기 예방책은 전세보증금반환 보증보험에 가입하는 것이므로, 보증보험 가입을 고려해보실 필요가 있습니다.

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그럼에도 불구하고 전세사기가 발생하였다면, 특약 위반으로 계약을 해지하고, 내용증명, 임차권등기, 전세금반환소송, 가압류, 형사고소 등 가능한 모든 법률 절차를 진행해야 합니다.

특히 형사고소는 범죄로 인해서 피해를 당한 경우에 고소의 내용을 기재하여 수사기관에 고소하는 것으로, 전세사기 관련 형사고소를 해야 한다면, 보증금반환소송에 경험이 많은 변호사의 도움을 받아서 진행하여야 원하는 결과를 얻을 수 있습니다.

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또한 형사고소 진행만으로는 보증금반환이 어려울 수 있으므로, 전세사기 형사고소와 동시에 가압류, 보증금반환소송, 강제집행을 모두 병행하여 진행하여야만 신속하게 보증금 반환을 받을 수 있겠습니다.