[실무연구자료]임차권등기명령신청 하기전 요건확인 > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 관리자
작성일 2016-06-16 (목) 09:28
ㆍ조회: 8316  
[실무연구자료]임차권등기명령신청 하기전 요건확인

오늘은 법도와 함께 전세금 반환소송 관련하여 어지 보면 가장 중요한 임차권등기명령신청 하기전 요건 확인은 필수라는 주제를 가지고 설명을 드려보고자 합니다.

임차권등기는 일반적으로 임대차계약이 종료 되었으나 임대인으로부터 전세금 반환 받지 못한 상태에서 새로운 임차주택으로 이사를 가야할 때 임차주택의 건물 등기부상에 전입신고일자. 확정일자. 주민등록일자, 반환 받지 못한 전세금 등의 임차인의 대항력 및 우선변제권에 관한 권리 사항을 등기하여 그 효력을 유지하게 하고 이사를 갈 수 있도록 만든 전적으로 임차인만을 위한 제도입니다.

그렇다면, 임차권등기명령신청 사건을 진행하기 전에 확인하여야 하는 것들은 무엇이 있을 까요?
1. 임차권등기명령신청 요건은 무엇인가?
2. 임차권등기를 신청할 수 있는자는 누구인가?


1. 임차권등기신청 요건
 
가. 계약의 종료

   임차인은 임차권등기 하기 위하여는 기본적으로 임대차계약이 종료되어야 하며, 이에 대한 근거자료를 보관하고 있어야 합니다.


임대차계약의 종료

1. 계약만료일 1개월 이전까지 계약해지통고
2. 묵시적으로 갱신되어진 계약은 임대인에게 해지통고 후 3개월이 지나야 해지효력 발생
3. 민법 제625조 및 민법 627조 2항에 의한 계약해지


임대차계약의 종료는 임차권등기 신청시 그에 대한 소명자료를 첨부하여 제출하여야 합니다. 특히 묵시적으로 갱신 되어진 계약기간 중에 임차인은 언제든지 계약을 해지 할 수 있으나  그 해지의 효력은 임대인이 그 해지통고를 받은 일자로부터 3개월 이 지나야 하기 때문에, 임대차계약기간 중에 신청하는 사건에 대하여는 법원은 반드시 계약해지에 대한 소명자료를 제출하도록 보정명령을 발할 것입니다.



민법 625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 이한여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지 할 수있다.


민법 제627조 (일부명싱 등과 감액청구, 해지권)
1항 ,,임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 ㅜㅂ분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구 할 수 있다.
2항..전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있다,

 위 계약의 종료의 사유 중 대분의 임대차계약의 해지는 1, 2번의 해지 사유하고 할 것입니다.

나. 전세금 미반환

   임차인의 임차권등기명령신청 요건 중 대표적인 것으로 전항에서와 같이 계약이 종료 되었음에도 임대인으로부터 전세금을 반환 받지 못한 상태에이어야 하며, 전세금 전액 뿐 아니라 전섹금 일부를 반환 받지 못하였더라도 신청이 가능합니다.


2. 임차권등기 신청권자

 임차권등기 신청은 그 등기가 건물의 등기부등본상에 등기 되어지므로써, 대항력과 확정일자로 인한 우선변제권이 등기가 되어진다고 이해하시면 되는데요,

그렇다면 이러한 권리를 인정 받아야 하는 신청권자는 누구일까요?



임차인,
임차권의 양수인,

전차인은 직접 임차권등기를 신청 할 수 없다


임차권등기의 효력을 잠시 살펴보면,

임차권등기를 하지 않고 이사를 먼저하여 주택을 점유하지 않거나 임차인이 주민등록을 다른 주택으로 이전 하였다면, 대항력은 상실 되어집니다.

다만, 임차인의 배우자 또는 자녀등이 주민등록을 유지하고 있다면, 대항력은 상실되지 않는다는 것이 대법원의 입장이기도합니다.

또한 임차권등기가 상실 되었지만 임차권등기를 신청 할 수 있는지의 여부에 대하여는, 그러한 임차인이 임차권등기를 할 경우, 그 등기가 되어진 일자에 대항력과 확정일자를 취득한 것입니다.


   
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