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안녕하세요. 법도 전세금반환소송센터입니다. 묵시적 갱신 시 전세금 돌려받기에 대해 설명드리겠습니다.

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최근 법도로 한 통의 전화가 왔습니다.

전화를 주신 분은 서울 근교에서 고시원을 운영 중인 임차인이었습니다.

그의 문의 내용은 이렇습니다.

결론부터 말씀 드리자면, 묵시적 갱신이어도 2년 이내 임차인이 "나가겠습니다"고 한다면 그날로부터 3개월이 도래하는 날 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.

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잠잠할 묵(默), 보일 시(示) '묵시'의 사전적 정의는 "직접적으로 말이나 행동으로 드러내지 않고 은연중에 뜻을 나타내 보임"입니다. 그리고 민법에서 '묵시적 갱신'이란 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약갱신거절, 계약조건 변경 등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 기존 계약과 똑같은 조건으로 ‘자동 연장’되는 것을 말합니다.

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그림으로 표현하면 아래와 같습니다.

묵시적 갱신이 되면 임차인은 기존과 같이 2년 동안 주택임대차보호법을 적용받으며 보호받을 수 있습니다. 그렇다면 임차인은 묵시적갱신이 된 경우 무조건 2년 꽉 채워 살고 나가야 할까요? 그렇지 않습니다.

우리 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 제1항에서는 묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 제2항에서 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”라면서 해지 효력이 발생하는 기간까지 명시하고 있습니다.

참고로 최근 법 개정에 따라 오는 2020년 12월 10일부터 묵시적 갱신에 대한 통보 기간이 기존 ‘만기 6개월~1개월’에서 ‘만기 6개월~2개월’로 줄었습니다. 아무래도 30일 남겨두고 집을 비워 달라고 얘기를 듣게 되면 현실적으로 정리하기 벅차겠죠. 임차인으로서는 퇴거할 시간이 30일에서 60일까지 늘어나니 예전보다 여유로워질 것으로 기대됩니다.

많은 분들이 여기까지 얘기해드리면 "해지 사유를 충족한다"며 좋아하십니다. 하지만, 우리의 목표는 '전세금 돌려받기'임을 잊으시면 안됩니다.

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임대인이 "묵시적 갱신 계약이더라도 해지 통지 3개월 후 법적 효력이 발생한다"는 말을 듣고 바로 전세금 돌려받기가 가능하다면 아름다운 결말이겠죠. 그러나 법도를 찾아오신 분들은 하나같이 이와 같이 말씀하십니다.

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"집주인이 수중에 돈이 없다고 배 째~래요.."

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이럴 때 법도가 권장해드리는 것은 '내용증명 보내기'입니다.

내용증명은 계약 해지 통보는 물론 전세금을 돌려주지 않을시 어떠한 법적 조처를 취하겠다는 내용도 담을 수 있습니다. 여기에 변호사 직인까지 찍혀있다면 심리적 압박 효과는 가중되겠죠. 실제로 실무에서 꿈쩍도 안하던 임대인이 내용증명을 보내니 곧바로 전세금을 이체하는 경우를 자주 목격합니다. 무엇보다 내용증명은 소송 과정에서 전화 녹취, 문자메시지 보다 임차인의 해지 의사를 임대인이 '인식'했음을 입증하기 좋은 증거입니다.

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오늘은 ​묵시적 갱신시 전세금돌려받기에 대해 간단히 알아보았습니다.

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안녕~!