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[실무연구자료] 세입자가 계약갱신 기간에 계약해지 요구해도 전세금돌려받기 가능
"1년 전쯤 저는 갱신요구권을 사용해 전세계약이 갱신된 상황입니다. 문제는 계약 기간이 1년 더 남은 상황에서 근무지가 지방으로 발령되어 거주지를 옮겨야 한다는 겁니다. 집주인에게 이러한 사정을 말하고 계약해지를 요구하니 계약 기간을 지키지 않았다며, 위약금이나 복비를 물어내지 않으면 전세금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 집주인의 이런 요구를 들어줘야 하나요?"
전세 계약 기간은 집주인과 세입자가 지켜야 할 의무 중 하나입니다. 법률적으로 타당한 이유가 없는 한 어느 한쪽에서 마음대로 계약을 중도에 해지할 수 없다는 말과 같습니다. 그런데 세입자가 갱신요구권을 사용한 기간 중에 세입자가 먼저 계약해지를 요구한다면 상황은 간단치 않습니다. 과연 법률상 문제는 없을까요? 이번 시간을 통해 알아보도록 하겠습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제와 관련된 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
갱신요구권은 법률상으로 정해진 세입자의 권리입니다. 때문에 집주인조차도 정당한 사유 없이 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 없고 초기 계약과 마찬가지로 계약 기간 2년이 더 연장되어 세입자의 거주 기간을 보장해줘야 합니다. 즉 갱신요구권을 사용한 계약 기간에도 집주인이 함부로 계약 해지를 못한다는 말입니다. 그런데 갱신요구권을 사용한 계약 기간에 오히려 세입자가 먼저 계약해지를 요구한다면 위법에 해달까요? 주택 임대차보호법(이하 주임법) 제6조의3 제4항에는 갱신요구권을 사용한 임대차의 해지에 관해 규정하고 있습니다. '임차인(세입자)은 언제든지 임대에게 계약해지를 통지할 수 있다'는 내용인데요. 다시 말해 갱신요구권을 사용할 경우 임대차 존속기간은 2년으로 보지만 그럼에도 불구하고 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다는 말입니다. 단 동법 제6조2 제2항의 내용을 명심해야 합니다. '임대인(집주인)이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라는 규정입니다. 정리하면 갱신요구권을 사용한 갱신 기간에는 세입자가 언제든지 계약해지를 집주인에게 통보할 수 있고 그날로부터 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다는 뜻입니다. 가령 1월 1일에 세입자가 집주인에게 계약해지를 통보했다면 3개월 후인 4월 1일 경에 해지 효력이 발생한다고 이해하시면 쉽습니다.
세입자들이 흔히 알고 있는 계약 갱신의 형태는 두가지가 있습니다. 앞서 살펴본 갱신요구권 사용과 묵시적 갱신입니다. 만약 갱신요구권이 아닌 묵시적갱신으로 계약이 연장된 경우에는 세입자의 중도 계약해지가 가능할까요? 주임법에서는 갱신요구권 사용 시 임대차 해지에 관련해서는 제6조의2 법률을 준용한다고 명시돼 있습니다. 여기서 말하는 제6조의2 법률이란 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'에 관한 부분입니다. 쉽게 말해 갱신요구권 사용 시 임대차 해지에 관한 법률은 묵시적 갱신 시 계약 해지 법률에 따른다는 말로 묵시적 갱신 시에도 세입자가 언제든 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다는 뜻입니다. 또한 집주인이 계약 해지를 통지받은 날로부터 3개월 후 해지 효력이 발생하는 것도 같습니다.
그런데도 계약이 갱신된 이후 세입자가 중도에 계약해지를 원한다면 계약 기간을 지키지 않았다며 조건을 내세우는 집주인들이 종종 있습니다. 하지만 앞서 살펴본 바와 같이 갱신요구권이든, 묵시적갱신이든 계약이 갱신된 이후에는 법률상 세입자가 언제든 계약해지 통보를 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 때문에 세입자에게 계약 기간을 어겼으니 복비 지불, 위약금 지불, 신규 세입자 주선 등의 해지 조건을 내세우는 집주인의 주장은 법률상 타당하지 않습니다. 법률상 세입자에게는 잘못이 없기 때문입니다. 반면 집주인은 계약 갱신 때에도 세입자에게 잘못이 없는 한 먼저 계약을 중도에 해지할 권한이 없다는 사실을 명심하셔야 합니다.
만약 갱신요구권이나 묵시적갱신으로 인한 계약 갱신 기간에 세입자가 중도에 계약해지를 요구한다고 해서 전세금반환을 거부하는 집주인이 있다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까요. 앞서 두고두고 언급해 드린바와 같이 계약 갱신 기간에 세입자는 언제든 계약해지 통보를 할 수 있다고 말씀드렸습니다. 이는 법률에도 명시된 부분이고 주임법은 강행법규입니다. 때문에 집주인은 이 법을 반드시 지켜야 하며, 세입자에게는 법률상 잘못이 없는 부분이기도 합니다.
따라서 세입자의 중도해지 요구에 집주인이 전세금반환을 하지 않는다면 세입자는 전세금반환소송으로 대응할 수 있습니다. 다만 소송 전 전세금반환요구와 소송을 암시하는 내용증명을 먼저 보낸다면 집주인을 압박하는 효과가 있을 뿐만 아니라 소송비용을 아끼는 방법이 될 수 있습니다.
한편 계약 갱신기간에는 세입자가 언제든 계약해지 요구를 할 수 있지만 초기 계약기간이나 새로운 조건으로 재계약 된 경우에는 세입자도 반드시 계약 기간을 지켜합니다. 즉 이때는 집주인과 세입자가 함께 계약 기간을 지켜야 한다는 말입니다. 다만 당사자 간 합의가 있다면 중도 계약해지가 가능하고 세입자가 먼저 계약해지를 요구한 경우라면 집주인의 조건을 따라야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 오늘 내용을 정리하면 갱신요구권이나 묵시적 갱신을 사용한 계약 기간에는 세입자가 언제든 계약해지를 요구해도 법률상 문제가 없다는 겁니다. 또한 세입자가 계약해지 통보를 했고 집주인이 이를 인지한 날로부터 3개월 후 해지효력이 발생합니다. 계약 갱신이 아닌 최초 계약 때는 세입자도 계약 기간을 준수해야 합니다.
전세금 분쟁이 시작되면 세입자는 당황한 마음에 시야가 좁아지기 마련입니다. 전세보증금은 세입자의 전 재산과 같기 때문입니다. 따라서 전세금 분쟁이 발생하면 반드시 법률 전문가를 찾아 도움을 청해야 실수를 줄이면서 현명한 대처가 가능합니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 전세금으로 애타는 세입자 분들의 연락을 기다리고 있습니다. 전화 상담은 무료이기 때문에 부담을 내려 놓으셔도 좋습니다. 법률에 관한 전문 상담원이 여러분을 도와드리기 때문에 상담의 질도 높다고 자부할 수 있습니다.
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