[실무연구자료]월세 보증금 반환받기 6편 - "부동산경매 넘겨라!" > [공지사항 - 법도 전세금반환소송센터]
 
 



작성자 엄변호사
작성일 2019-05-03 (금) 17:11
ㆍ조회: 774  
[실무연구자료]월세 보증금 반환받기 6편 - "부동산경매 넘겨라!"
지난 시간에는 전세금반환소송 절차에 대해 설명드렸습니다.
https://blog.naver.com/dototo33/221511099673

오늘은 부동산경매에 대해 설명드리겠습니다. 월세 보증금을 못받아서 소송을 한 분들은 소송의 승소가 목적이 아닙니다. 돈을 받는 것이 목적입니다. 승소판결문으로 돈을 받을 수 있는 것이 아니라 판결문을 사용해야 돈을 받을 수 있다는 설명입니다. 오늘 설명은 판결문을 어떻게 사용하여 월세 보증금 반환을 받을 수 있는 있는지에 대한 설명입니다.

앞서 설명드린 연재글들은 3편까지는 소송전에 돈을 받을 수 있는 방법에 대한 설명이었고, 소송을 진행해서 돈을 받는 것은 4편 부터 5편까지 입니다. 오늘은 소송 후에 돈을 받는 방법입니다. 소송 전에 월세 보증금 반환받을 수 있는 방법에 대해 궁금하신 분은 이전 편을 읽어보시기 바랍니다.

전세금반환소송을 해서 돈을 돌려주라는 취지로 승소 판결문을 받았는데도 불구하고 집주인이 돈을 주지 않는 경우가 있습니다. 판결문이 나올 정도의 시간이 지났는데도 돈을 못받았다는 것은 십중팔구 주기 싫어서가 아니라 실제로 돈이 없는 경우입니다. 저희 법도 전세금반환소송센터의 통계에 따르면 판결문이 나오면 돈을 주는 경우가 더 많았습니다. 그럼에도 불구하고 돈을 주지 않는 경우도 있습니다.

집주인은 실제로 현금을 보유하고 있지 않는 경우에 판결문이 나와도 돈을 못주는 경우가 생깁니다. 즉, 자신의 자신은 건물로 가지고 있을 뿐 현금으로 보유하고 있지 않다는 설명입니다. 하지만 이 사정은 집주인의 사정일 뿐. 세입자와 계약과 아무런 상관이 없습니다. 계약기간이 끝나면 월세 보증금 반환하는 것이 계약이며, 또한 법입니다. 집주인의 상황 때문에 세입자가 피해를 볼 수 는 없는 것입니다.

예를 들어 정말 집주인이 월세 보증금 반환 할 의지가 있다면 집을 담보로 대출을 받아 돌려준 다음 대출금을 갚아야 한다는 설명입니다. 돌려줄 의지가 없기 때문에 소송이 끝나도록 돈을 안주는 것입니다. 물론, 이런 이유말고도 돈을 안돌려주는 경우도 많습니다. 안돌려주는 것이 아니라 못돌려주는 경우도 현실에서는 많이 발생하고 있습니다.


집행문 부여


어쨋든 세입자는 당연한 권리인 보증금을 받아야 하는데, 판결문을 가지고 강제집행을 실시해야 합니다. 강제집행을 실시하기 위해서는 우선 집행문을 부여받아야 합니다. 법원에 집행문을 신청해서 발급받으면 '집행력있는 판결문'이 되는 것입니다. 이런 서류요건을 갖추어 법원에 부동산경매 신청을 해서 돈을 받아야 합니다. 즉, 건물을 팔아서 나온 돈으로 월세 보증금 반환을 받는 것입니다.


부동산경매 비용


일반적인 건물일 경우 실무적으로 부동산경매 집행비용은 150만원 플러스마이너트 알파 정도의 금액이 소요됩니다. 이는 법원에 내는 접수비입니다. 변호사사무실에 의뢰할 경우는 의뢰비용을 별도로 내야 하기 때문에 더 많은 비용이 나갑니다. 하지만 저희 법도 전세금반환소송센터에서는 비용이 최소한으로 드는 방법을 제시해 드리고 있으니 큰 걱정은 안하셔도 됩니다. 비용적인 부분이 궁금하신 분은 전화주셔서 도움 받으시기 바랍니다.


부동산경매 기간


기간은 6개월 이상 걸린다고 생각하셔야 합니다. 부동산 경매는 한번만에 낙착되지 않습니다 .한번 유찰될 때 마다 경매가가 낮아지기 때문에 입찰에 참여하는 사람들이 대부분 더 떨어지기를 기다리고 있기 때문입니다. 이런 상황 때문에 집은 계속 가격이 떨어지고 기간도 길어지게 되는 것입니다. 물론, 빨리 끝나는 경우도 있습니다. 건물에 문제가 없고, 경매가가 시세보다 낮다면 당연히 빨리 낙찰됩니다.


배당순위


많은 절차를 거쳐 건물이 낙찰되면 낙찰자는 대금을 납부하고, 법원은 납부받은 대금으로 채권자들에게 나누어주게 됩니다. 이 때 채권자들이 돈을 받는 순서가 중요합니다. 나보다 앞 순서가 많다면 돈을 못받을 확률이 높아집니다. 내가 제일 첫번째 순서라면 돈을 받을 확률이 높아지게됩니다. 이를 배당순위라고 합니다.

배당순위가 높으려면 건물에 전입신고와 확정일자가 되어 있어야 합니다. 법률적으로 제3자에 대한 대항력을 갖추어야 하는데 전입신과와 확정일자를 안했으면 임차인으로서의 지위를 인정받지 못하기 때문에 배당순위가 밀리게됩니다. 법에는 임차인에게 요건이 맞을 경우 최우선 변제권을 주고 있습니다. 다른 채권자들보다 유리하다다는 설명입니다.

물론, 건물에 다른 채권자들이 없고 임차인만 있다면 별로 문제될 것은 없습니다. 하지만 소송이 끝났는데도 집주인이 월세 보증금 반환을 해주지 않을 때는 다른 곳에도 빚이 많을 확률이 아주 높습니다. 때문에 다소 복잡한 법률을 설명드리는 것입니다.


다른 강제집행 방법들


어쨋든 승소판결문이 있아야만 건물을 경매에 넘겨 월세 보증금 반환을 받을 수 있다는 것. 기억하시기 바랍니다. 이 판결문은 부동산 경매만 할 수 있는 것이 아닙니다. 집주인이 가지고 있는 통장을 압류할 수도 있고, 자동차를 압류할 수 도 있고, 살고있는 집안살림을 압류할 수도 있습니다. 어떤 재산이든 집주인의 재산에 대해 모두 강제집행을 실시할 수 있는 강력한 힘을 가지고 있는 것이 판결문입니다.


실제적 도움


판결문을 어떻게 사용하여 돈을 받을 수 있는지는 법률가의 도움을 받으셔야 합니다. 저희 법도 전세금반환소송센터는 소송만으로 업무를 끝내지 않습니다. 강제집행까지 다루어 세입자들의 고충을 덜어드리고 있습니다. 자신의 상황에서 궁금한 사항들이 있으시면 저희에게 전화주셔서 도움 받으시기 바랍니다.



   
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