"집주인이 전세기간이 끝났음에도 전세금을 돌려주지 않아 전세금반환소송을 제기했습니다. 문제는 소송에서 승소판결을 받은 후 부동산경매까지 진행했는데 집주인에게 세급 체납이 있었다는 겁니다. 이 경우 저의 전입신고 일자가 더 빠르더라도 전세금변제에 문제가 생길 수 있나요?"

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최근 전세금반환소송에서 집주인의 채무 문제로 마음고생하는 세입자들이 수두룩합니다. 원칙적으로는 세입자의 전입신고와 확정일자가 집주인의 다른 채무 문제보다 빠르다면 전세금반환은 문제없이 진행됩니다. 하지만 집주인이 세금을 체납한 상황이라면 문제는 간단치 않습니다.

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세입자들은 임대차 계약을 맺을 때 추후 문제를 예방하기 위해 등기부를 확인하는 것이 일반적인 형태입니다. 하지만 집주인이 세금을 체납한 경우라면 등기부 상에 기재되지 않기 때문에 추후 경매 배당에 문제가 생길 수 있습니다. 아무리 세입자의 전입신고 일자가 빠른 경우라도 세금 종류에 따라 전세금돌려받기에 애를 먹을 수 있습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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집주인의 채무는 기본적으로 등기부상에 기재되기 때문에 확인당시 채무 문제가 없다면 추후 경매가 진행되더라도 비교적 안전한 상황이라고 볼 수 있습니다. 하지만 문제는 세금을 연체해 생긴 채무입니다.

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세금 채무는 압류절차를 진행하지 않는 이상 등기부에 기입이 되지 않아 세입자가 파악하는 일은 쉽지 않습니다. 물론 집주인의 세금체납 여부를 파악하는 게 그리 어려운 일은 아닙니다. '미납국세 알람신청' 제도가 있기 때문인데요.

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미납국세 신청제도란 집주인의 부동산이 경매로 처분될 경우 국세의 우선권 행사로 세입자가 피해를 입는 것을 예방하고자 임대차 계약 전 집주인의 동의를 얻어 세입자가 집주인의 국세미납을 확인할 수 있는 제도입니다. 하지만 단점은 집주인의 동의를 얻어야 한다는 점입니다. 모든 집주인이 그런 것은 아니겠지만, 집주인이 이에 동의하지 않는다면 알아낼 방법도 없고 의무도 아니기에 이마저도 쉽지가 않다는 뜻입니다.

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더 큰 문제는 세금 종류에 따라 세입자의 우선변제권보다 변제 순위가 앞설 수 있다는 점입니다. 그 가운데 집주인이 체납한 세금 종류가 당해세인지 파악하는 게 중요합니다.

당해세란 세입자가 임차한 부동산에 부관된 세금을 말합니다. 즉 집주인의 상속세, 증여세, 종부세, 재산세 등이 속한다는 말입니다.

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이 당해세가 세금체납 중에 무서운 이유는 세입자의 우선변제권보다 배당 순서가 앞선다는 점입니다. 가령 세금체납 이전에 자신의 전입신고가 앞선다면 문제되지 않을까라는 생각을 할 수 있습니다.

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하지만 임대차 계약 당시 집주인의 동의로 미납국세 신청을 통해 당해세가 없다는 것을 확인하여 계약했더라도 추후에 생긴 당해세는 세입자의 우선 변제권을 앞섭니다.

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물론 모든 세금체납이 세입자의 우선변제권보다 앞서는 것은 아닙니다. 일반적인 세금체납일 경우 세입자의 확정일자가 빠르다면 전세금을 변제 받을 수 있습니다. 또한 집주인에게 당해세가 있더라도 소액임차인을 보호하기 위한 제도인 최우선변제권인 세입자라면 당해세보다 배당순위가 높습니다.

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다만 최우선변제권자라도 모든 보증금이 아닌 일부만 돌려받을 수 있는 금액이 정해져 있으며, 대부분의 세입자는 최우선이 아닌 우선변제권자에 속하기 때문에 문제가 되고 있는 것입니다.

만약 당해세 채무가 있는 집주인에게 전세금 피해를 입은 세입자들은 어떻게 대응해야 할까요. 아직까지 현실에서는 이 문제에 관한 확실한 법 제도가 마련되어 있지는 않습니다. 다만 포기하지 않고 법절차를 적극활용하는 자세가 중요한데요.

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명심해야 할 점은 집주인의 당해세 채무가 많아 경매 대금으로 전세금 변제를 받지 못했더라도 이사를 하지 않는 이상 세입자로서의 지위는 사라지지 않는다는 점입니다. 이후 해당 주택에 계속 거주하면서 낙찰자를 기다린다면 낙찰자가 새로운 집주인이 되기 때문에 전세금반환 책임을 물을 수 있습니다.

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다만 전세금반환이 이뤄지지 않는 주택 경매에서는 현실적으로 낙찰자 찾기가 쉽지만은 않습니다. 전세금반환의무가 낙찰자에게 승계되는 특징 때문입니다. 따라서 현 집주인을 상대로 전세금반환소송을 진행하여 승소판결문을 우선 확보하는 게 중요합니다. 부동산 경매에서 큰 이득이 없더라도 집주인의 다른 재산을 조회해 처분할 수 있는 권한이 생기기 때문에 상황을 비관해 소송을 포기하는 행동을 좋지 않습니다.

한편 현 상황에서는 집주인의 세금채무에 대한 확실한 대응에 한계점은 분명 있습니다. 임대차 계약 전 집주인의 세금 체납 사실에 대해 세입자가 인지하기에 어려움이 있고 경매 절차에도 세입자의 우선변제권이 밀리는 문제가 있기 때문입니다.

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따라서 해당 문제를 해결할 법 규정이 필요한 실정인데요. 이에 정부에서도 문제를 파악해 이를 해결할 국세징수법 개정안이 국회를 통과해 올해 4월 1일부터 시행을 앞두고 있습니다.

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해당 개정안은 지난 23일 국회에서 처리된 국세징수법 확정안에 따르는 것으로 세입자가 거주하던 집이 경매로 넘어갈 경우 세금 우선 변제 원칙에 예외를 둔다는 점입니다. 이에 따라 세입자의 확정일자보다 법정기일이 늦은 세금은 당해세라 하더라도 보증금 채무가 앞서도록 한것입니다. 즉 법적인 채무 변제순위는 여전히 당해세가 우선이지만, 배분 우선순위는 전세금에 둔다는 말입니다.

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또한 기존에는 집주인의 동의를 거쳐야만 가능했던 국세체납 사실 열람을 동의 없이도 세입자가 자유롭게 열람할 수 있게 되었고 열람장소도 전국 세무서로 확대되어 세입자의 전세금 피해를 최소화 한 것으로 보입니다.

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최근 전세금 피해 사례가 급증하면서 마음고생을 토로하는 세입자들이 늘고 있습니다. 한 가지 중요한 사실은 혼자 고민하고 사태를 해결하기 보단 전문가를 찾아 도움을 받는 것이 고민해결에 대한 시간과 경제적인 손실을 최소화 할 수 있다는 점입니다.

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