"이제 한달 후면 계약이 끝나 갑니다. 문제는 집주인이 돈이 없다며 새로운 세입자가 들어올 때까지는 전세금을 줄 수 없다는 겁니다. 때문에 임차권등기 신청을 한 후 이사부터려 하려고 합니다 지금 당장 임차권등기 신청을 해도 되는 건가요?"

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전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면 세입자들은 임차권등기를 생각하기 마련입니다. 임차권등기 신청은 세입자가 전입신고를 빼더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있기 때문에 전세금 피해를 방지할 수 있는 수단 중 하나입니다. 하지만 임차권등기 신청이 가능한 시기를 두고 혼란을 겪는 일이 적지 않습니다.

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최근 전세금 피해 사례가 늘면서 세입자들 사이에 임차권등기 제도가 관심받고 있습니다. 하지만 세입자들이 주의할 점은 임차권등기는 전세금피해를 예방하기 위한 보험처럼 여겨서는 안된다는 점입니다. 임차권등기도 신청이 가능한 시기가 있기 때문입니다.

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이에 이번 시간에는 임차권등기 신청이 가능한 시기에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼을 참고해 주시기 바랍니다.

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임차권등기는 세입자가 전세금을 돌려받지 못했거나 집주인이 연락두절이 되었을 때 신청을 계획합니다. 하지만 신청 시기를 제대로 인지하지 못한다면 신청이 받아드려지지 않고 다시 신청해야 하는 번거로움이 생길 수 있는데요.

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문제는 임차권등기를 계획하는 세입자 가운데는 자신이 전세금을 못받을 것 같아 하나의 보험처럼 미리 신청하려는 경향이 있다는 점입니다.

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즉 아직 계약이 끝나지도 않았는데 집주인의 태도가 전세금을 돌려주지 않을 것 같으니 미리 신청하지마는 말라는 뜻입니다.

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임차권등기는 원칙상 계약이 끝나야지만 신청할 수 있는 제도입니다. 서로 간 임대차 계약이 끝나야 집주인에게 전세금반환 의무가 생기는데 이를 지키지 않을 때 임차권등기를 신청해야 합니다. 반면 아직 계약이 끝나지 않은 상황에서는 집주인에게 전세금반환 의무가 생기지 않았기 때문에 임차권등기도 신청하지 못한다는 것입니다.

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가령 계약이 끝나지도 않았는데 이사할 집의 계약금이 필요해 집주인에게 전세금을 미리 돌려달라는 것과 같은 상황입니다. 계약이 끝나지 않은 상황에서는 전세금반환 의무가 생기지 않아 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 할 이유와 의무도 없고 법적인 책임을 물을 수 없기 때문으로 이해하시면 원리를 쉽게 이해하실 수 있습니다.

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임차권등기 전에는 세입자가 먼저 선행해야 할 주의사항도 존재합니다. 임차권등기는 계약이 끝나야 신청이 가능한만큼 계약해지 통보도 필요하다는 점입니다.

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주택 임대차에서는 계약 기간이 모두 끝났다고 해서 법률상 계약이 해지된 것으로 보지 않습니다. 당사자 간 계약해지 의사표시가 전달되어야 하기 때문입니다.

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따라서 계약 기간이 끝나갈 때 세입자는 집주인에게 미리 계약해지 및 전세금반환에 관한 내용증명이나 통화녹취, 카톡, 문자 메시지, 이메일을 동해 의사를 전달해야 하고 이를 상대방이 확인했다면 의사전달에 대한 법률적 효력을 인정받을 수 있습니다.

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반면 세입자가 계약해지 의사표시를 제대로 하지 않은 채 전세금 반환만 기다린다면 어떤일이 벌어질까요?

주택 임대차보호법 상에는 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약해지나 갱신에 관한 의사를 서로 간 전달하지 않았다면 묵시적 갱신이 된다 규정하고 있습니다.

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다시 말해 법률상 계약해지 의사를 전달해야 하는 기간을 놓친다면 계약이 자동으로 갱신되는 묵시적갱신이 된다는 말입니다. 이 경우 계약이 그대로 유지된 상황이기 때문에 임차권등기 신청이 불가능해 세입자가 낭패를 볼 수 있어 반드시 법률상 정해진 기간 안에 계약해지 의사를 집주인에게 전달해야 합니다.

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한편 세입자 가운데는 임차권등기가 완료되면 무조건 집을 비워줘야 한다는 잘못된 오해를 하는 경우가 있습니다.

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하지만 이는 잘못된 생각입니다. 임차권등기는 집을 뺀 세입자에게 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도는 맞지만, 꼭 이사를 하지 않더라도 신청이 가능한 제도기 때문이다. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했기에 세입자도 집을 돌려줘야 하는 명도의무가 없습니다.

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다만 임차권등기가 완료된 후 다른곳으로 이사를 하면 세입자가 명도의무를 지키게 된 상황이기 때문에 전세금반환이 이뤄질 때까지 집주인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 반면 임차권등기가 완료된 후에도 이사를 하지 않는다면 법률상 문제는 없지만, 지연이자 청구는 불가능한 차이점은 있습니다.

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두 경우 모두 전세금반환소송이 가능하기 때문에 이사를 했다면 전세금반환소송과 함께 지연이자 청구를 잊지 마시기 바랍니다.

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최근 전세금 피해 사건이 늘면서 세입자들 사이에서 임차권등기에 대한 정보가 익숙하게 알려져 있습니다. 하지만 현실에서는 이를 제대로 이해하거나 적용하려는 사례는 극히 드물다고 말씀드릴 수 있는데요.

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그만큼 아는 것과 달리 법률 분쟁은 실무 적용이 어렵다는 뜻과 같습니다. 때문에 법률 분쟁이 발생하면 혼자서 해결하려는 생각보다 법률 전문가를 찾아 도움을 받는 것이 시간과 비용을 아끼는 지름길이라는 사실을 명심하셔야 합니다.

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저희 법도 전세금반환소송센터는 여러분들의 고민을 부담없이 듣고 도와드리기 위해 무료 전화상담 제도를 운영하고 있습니다.