"전세기간이 끝나감에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있습니다. 이 경우 임차권등기신청을 해야 한다고 들었습니다. 임차권등기가 완료된다면 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자를 청구할 수 있다고 합니다. 정말로 임차권등기만으로 지연이자를 청구할 수 있나요?"

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주택 임대차에는 세입자의 피해를 방지하거나 최소화 하기 위해 다양한 법률 제도가 마련되어 있습니다. 하지만 세입자의 위한 법률 제도를 제대로 이해하지 못한다면 오히려 낭패를 볼 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 이는 임차권등기명령도 예외는 아닙니다.

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임차권등기 제도에는 두 가지 장점이 존재합니다. 우선 문제의 주택에서 전입 신고를 빼더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜준다는 점과 전세금을 돌려받을 때까지 지연 이자를 계산해 집주인에게 청구할 수 있는 점이 있습니다. 다만 지연이자 청구 부분은 모든 상황에서 가능한 것은 아니라는 점을 명심해야 합니다.

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이에 이번 시간에는 임차권등기명령 제도에서 세입자가 지연 이자를 청구할 수 있는 경우에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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전세금을 제때 돌려받지 못한 세입자들은 임차권등기 제도를 활용하는 경우가 많습니다. 대부분 임차권등기에 관한 특징은 인식하고 있지만, 그 중 지연이자에 관해서는 사실과 다르기 인식하는 경우가 적지 않습니다.

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임차권등기 완료된 후에는 집주인이 전세금을 돌려줄 때가지의 기간을 계산해 지연 이자를 청구할 수 있는 부분은 사실입니다. 다만 전제 조건이 갖춰질 때만 가능합니다.

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임차권등기에서 지연이자 청구가 가능한 경우는 세입자가 문제의 주택에서 다른 곳으로 이사를 한 상황에서 전제 조건이 갖춰집니다. 주택임대차에서 세입자와 집주인은 동시이행관계에 놓여 있습니다. 집주인은 전세 기간이 끝나면 전세금반환 의무가 생기며, 세입자에게는 집을 집주인에게 돌려줘야 하는 명도의무가 발생합니다.

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이 경우 명심해야 할 부분은 임차권등기는 전세기간이 끝났음에도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못했다는 것을 확인받는 제도이지 명도의무를 지켰다는 것을 의미하는 제도가 아니라는 점입니다.

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때문에 명도의무를 지키지 않은 채 임차권등기가 완료되었으니 지연이자도 달라는 것은 법률상 근거가 되지 않기 때문에 지연이자 청구가 불가능한 것입니다.

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따라서 세입자가 임차권등기로 지연이자를 청구할 수 있는 건 임차권등기가 완료된 후 집을 비워야지만 가능하다는 사실을 명심해야 합니다.

반면 대부분의 세입자는 현재 살고 있는 보증금을 돌려받아야만 이사할 곳의 보증금이나 기타 이사비용을 충당하는 경우가 많기 때문에 이사가 쉽지만은 않습니다.

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이 경우 임차권등기 신청이 필요하지 않을 수 있습니다. 임차권등기는 전입신고를 빼야하는 상황을 대비하거나 이사 후에야 지연이자를 청구할 수 있어 이사를 할 수 없는 상황에서는 임차권등기의 장점이 무의미해 지기 때문입니다.

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만약 전세금을 돌려받지 못해 이사까지 하지 못하는 상황이라면 임차권등기 대신 동시이행관계를 이용해볼 수 있습니다. 전세 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으니 세입자도 집을 빼줘야 하는 법률상 이유가 없기 때문입니다.

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주택 임대차에서는 법률상 동시이행 여부가 굉장히 중요한 요소로 작용합니다. 따라서 세금반환이 이뤄지지 않은 상황에서는 세입자가 계속 해당 주택에 머물더라도 법률상 세입자의 지위를 인정받을 수 있습니다.

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다만 임차권등기 후 이사 과정이 생략되었기 때문에 전세금반환이 지연된 부분에 대해 지연이자는 청구할 수 없습니다.

한편 전세금 피해를 겪는 세입자들은 임차권등기와 전세금반환소송의 관계에 잘못 아는 경우가 많아 피해를 키울 수 있습니다.

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가령 임차권등기를 신청해야 추후 전세금반환소송을 제기할 수 있다고 아는 경우가 있는데요. 이는 세입자의 잘못된 인식으로 전세금반환소송은 임차권등기신청 여부나 이사 여부를 떠나 전세 기간이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못했다면 당연히 제기할 수 있는 소송임을 명심해야 합니다.

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다만 전세금반환소송은 임차권등기 신청 없이도 소송 진행이 가능하지만, 계약이 해지되어야 한다는 전제 조건이 있기 때문에 세입자는 전세 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약해지나 계약갱신에 대한 거부 의사를 확실히 전달해야 소송을 위한 전제 조건을 갖추게 됩니다.