"결혼을 앞두고 있어 전세집을 구하고 있습니다. 최근 언론 매체에서 급작스레 떨어진 전세가 때문에 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 많다고 들었습니다. 혹시나 저에게도 그런 일이 벌어지지는 않을까 걱정입니다. 전세사기나 제때 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 대비할 방법은 없나요?"

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최근 역전세난에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩합니다. 평소에도 현금을 많이 보유한 부자가 아닌 이상 대부분 집주인들은 세입자에게 받은 전세금을 그대로 가지고 있는 경우가 드뭅니다. 이러한 상황에 현 역전세난을 맞은 집주인들은 신규 세입자를 구하기도 쉽지 않아 문제가 되고 있습니다.

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돈이 없는 집주인들은 계약 기간이 끝날 때 신규 세입자에게 받는 보증금을 기존 세입자에게 돌려주는 게 오랜 관행이었습니다. 하지만 부동산 시장이 침체된 경우 기존 세입자에게 받은 보증금을 그대로 내고 들어올 세입자 구하기가 쉽지 않기 때문에 피해를 입는 세입자들이 늘고 있는데요. 때문에 요즘 같이 부동산 시장이 불안한 때에는 계약 전후로 3가지 사항을 체크해 문제를 대비하는 것이 중요합니다.

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오늘은 요즘 같이 부동산 시세가 불안한 때를 대비해 전세 계약 전후로 체크해야 할 3가지 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항이 궁금하신 분들은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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전세 보증금 피해를 예방하는 가장 첫 걸음은 계약 전부터 주변 시세를 확인하는 것입니다. 당연히 요즘같이 전세가가 하락일 때에는 평소보다 저렴한 전세가를 찾기 마련입니다.

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하지만 단순히 최저가를 찾는 게 능사만은 아닙니다. 전세가가 하락했다면 매매가도 하락하는 경우가 많기 때문에 혹여 전세가와 매매가의 차이가 없거나 오히려 전세가가 매매가를 추월한 매물도 있기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

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만약 이 사실을 제대로 체크하지 않는다면 큰 문제에 봉착할 수 있습니다. 우선 추후 문제를 대비해 최근 세입자들에게 많은 관심을 받고 있는 전세금 보증보험에 가입을 하지 못한다는 점입니다. 전세금 보증보험은 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못할 때 해당 부동산을 담보잡아 세입자에게 전세금을 반환하는 원리입니다.

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이 경우 매매가가 전세가와 차이가 넘거나 추월한 상황이라면 보증보험사에서는 당연히 가입을 거절할 수 있습니다. 또한 추후 부동산 경매를 할 때도 매매가가 전세가와 차이가 거의 없다면 세입자의 보증금 변제에 애를 먹을 수 있습니다.

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세입자의 전세금돌려받기의 두 번째 예방책은 바로 전입신고를 해야 한다는 점입니다. 간단한 절차지만, 사정상 필요에 의해 전입신고를 건너띄는 경우가 종종 있습니다.

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하지만 전입신고를 하지 않았다면 추후 전세금을 제때 돌려받지 못하거나 집주인에게 문제가 생길 때 세입자로써의 지위를 인정받을 수가 없습니다. 즉 전입신고는 세입자 본인이 해당 주택에 거주하고 있다는 객관적인 증거가 되는데 그것이 없다면 법 절차도 이용하지 못한다는 말입니다.

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이 뿐아니라 전입신고는 집주인이 채무나 기타 소송으로 인해 부동산이 경매에 넘어가더라도 세입자를 제1순위 채권자로 인정하는 역할을 합니다. 따라서 전입신고는 단순히 편의나 기타 사정으로 피하는 것이 아닌 반드시 해야 하는 필수 절차로 보시면 됩니다.

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전세가가 올라 누구나 높아진 전세가로 계약해야 하는 상황이라면 모를까 전세가가 내려간 상황에서는 확실한 방법을 찾기가 어렵습니다. 기존 세입자는 전세가가 내려가기 전 금액으로 계약을 했는데 그 금액대로 들어올 세입자 찾기는 어렵기 때문입니다.

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그리고 부동산 시세 하락에 집주인의 부동산을 경매로 넘기려 해도 전세금을 전부 돌려받을 수 있을지도 확실하지 않기 때문에 신규 세입자가 구해질 때까지 긴 싸움을 하는 경우가 많습니다. 이렇다 보니 세입자가 다른곳에 이사 기간이 다가오는 상황이 생기기도 합니다.

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이럴 땐 당황하지 말고 임차권등기를 신청하면 됩니다. 임차권등기는 세입자가 이사를 해 다른곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 전입신고가 풀리지 않은 것과 동일한 효과가 있습니다. 다시 말해 그곳에 살지 않더라도 법률상 세입자로 인정받는다는 말입니다.

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이 경우 건물주의 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권과 대항력이 유지되기 때문에 법 절차를 문제없이 진행할 수 있습니다.

한편 역전세난 속에서도 전세금을 돌려받지 못했다면 전세금반환소송을 포기해서는 안된다는 말씀을 드리고 싶습니다. 실제로 "부동산 시장이 이렇게 안좋은데 소송해도 소득이 있을까"라는 생각에 소송을 포기하는 경우가 많다는 겁니다.

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하지만 전세금반환소송에서 승소판결을 받는다면 집주인의 부동산 뿐 아니라 거의 모든 재산을 압류해 처분할 수 있는 권한이 생기기 때문에 소송을 진행하는 편이 현명한 판단이 될 수 있습니다. 반대로 역전세난에 신규 세입자를 찾기 힘들다면 집주인에게 보증금을 일부 반환하는 방식으로 보증금 감액에 대한 역제안한도 현실에서 많이 일어나고 있습니다.

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한 가지 중요한 사실은 전세금을 돌려받지 못했기 때문에 다른 사정이 없다면 해당 주택에 머물러도 불법이 아니라는 점을 명심하시기 바랍니다.

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몇 년전부터 이어진 부동산 시장의 불안성은 세입자들의 마음을 아프게 하고 있습니다. 이에 피해를 본 세입자들은 자신이 무엇부터 해야 하는지 판단하기가 어렵다는 점입니다.

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하지만 시간이 지체되거나 잘못된 판단은 오히려 더 큰 피해를 볼 수 있다는 사실을 명심하시기 바랍니다. 한 가지 말씀드리고 싶은 건 피해를 입었거나 입을 것 같은 상황이 된다면 빠르게 법률 전문가를 찾아 도움을 청해야 한다는 사실입니다.

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저희 법도 전세금반환소송센터는 빠르고 부담없는 상담을 위해 무료상담 전화 제도를 운영하고 있습니다. 피해를 입은 세입자분들이 언제든 부담 없이 상담을 요청하기