"평소 집주인과의 사이가 좋지 않았습니다. 문제는 전세 기간이 끝나가 전세금을 돌려받아야 하는데 평소에도 연락을 잘 받지 않는다는 겁니다. 그래서 슬슬 걱정이 되는데요. 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우와 그에 따른 대응법이 있을까요?"

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전세 기간이 끝났음에도 보증금을 돌려주지 않은 집주인이 등장하면서 마음 고생하는 세입자들이 수두룩합니다. 집주인의 이러한 행동은 법률상 위법에 해당하여 세입자는 법적인 대응을 할 수 있지만, 현실에서는 자신의 권리행사를 하지 못하는 경우가 많아 문제가 되고 있습니다.

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실무에서 일어나는 전세금 피해 사례 중에는 세입자가 법에 대해 잘 모르기 때문에 피해를 더 키우는 경향이 있습니다. 하지만 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 상황에서는 법률상 세입자가 유리하기 때문에 주저하거나 물러설 이유가 없는데요. 그래서 이번 시간에는 전세금을 돌려받기 힘든 3가지 유형과 대응법에 대해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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현실에서 가장 많이 접하는 전세금 미지급 사례는 신규 세입자가 들어올 때까지 집주인이 전세금반환을 미룬다는 것입니다.

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더 큰 문제는 세입자가 이를 믿고 하염없이 집주인에게 시간을 준다는 점인데요. 주택 임대차에서 계약이 끝날 때 신규 세입자를 구하는 것은 오로지 집주인의 몫입니다. 이는 다시 말해 신규 세입자를 구하지 못하더라도 그것은 집주인의 책임이자 개인 가정일 뿐이라는 뜻이기도합니다.

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따라서 신규 세입자가 구해지지 않아 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는다면 전세금반환소송으로 법적 대응을 하시면 됩니다. 이 경우 집주인의 잘못이 명확하기 때문에 세입자에게 승소 판결이 내려질 가능성이 압도적이며, 그런데도 집주인이 전세금반환을 거부한다면 강제집행을 통해 집주인의 재산을 처분하여 전세금을 변제받을 수 있습니다.

전세금을 돌려받기 힘든 두 번째 유형은 최근 전세금 피해 사례로 떠오른 집주인의 사망입니다. 전세금을 돌려받아야 할 집주인이 사망한다면 세입자들은 막막해지기 마련입니다.

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하지만 상속원리를 이해한다면 생각보다 단순하게 법적인 절차를 밟을 수 있는데요. 집주인 사망 시 재산에 관한 권리와 의무는 법률상 그의 상속인에게 승계됩니다. 따라서 집주인이 사망한다면 세입자는 상속인들을 상대로 전세금반환 요구를 하면 되는데요. 다만 상속절차가 오래 걸리는 경우도 있어 이를 감안해야 합니다.

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또한 집주인이 사망한 것은 아니지만, 연락두절로 전세금반환 요구가 어려울 때는 계약해지 의사를 내용증명을 통해 전달해야 합니다. 만약 연락두절로 내용증명 송달에 문제가 있다면 공시송달 제도를 이용하면 되는데요. 공시송달이 완료된 후에는 전세금반환소송까지 제기할 수 있습니다.

흔한 경우는 아니지만 지금은 돈이 없으니 추후에 보증금을 주겠다는 사례도 있습니다. 이 경우 세입자가 계약해지에 관해 명확히 의사전달을 한 상황이라면 두 가지 대응 방법이 있는데요. 우선 집주인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기 때문에 해당 주택에 계속 머무르더라도 법률상 문제가 되지 않아 전세금을 돌려줄 때까지 버티는 방법이 있습니다.

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반면 전세금을 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 하는 상황이라면 임차권등기 제도를 활용해 보는 방법이 있는데요. 임차권등기는 이사를 하여 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 이후 법절차 진행 시에도 유용하게 활용할 수 있는 방법입니다. 뿐만 아니라 임차권등기가 완료되고 이사까지 한 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자도 집주인에게 청구할 수 있습니다.

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전세금 피해는 사실 누구의 잘못인지 명확하게 답이 내려진 분쟁으로 볼 수 있습니다. 하지만 현실에서는 세입자가 법에 대해 잘 모르기도 하고 집주인에게 법적으로 대응하려다 보니 의지마저 꺽여 피해를 키우는 경우가 많습니다.

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하지만 위법을 저지른 상대에게 위축돼 시간을 지체한다면 결국 세입자 본인만 피해를 볼 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 법적인 피해를 방지하는 첫 걸음은 하루라도 빨리 법률전문가를 찾아 조언과 도움을 구하는 것입니다.

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