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[실무연구자료] 전세금 돌려받기 위한 건물등기부 확인!
오늘은 전세금 돌려 받기 위한 계약 전 임차주택의 건물등기부 확인에 대하여 설명드리겠습니다. 주택의 임차인이 전세집을 마련하기 위하여 공인중개사에게 의뢰를 합니다. 중개사는 의무적으로 임대차계약목적물의 부동산등기부등본을 발급하여 임차인에게 제시를 합니다. 임차인들은 등기부상의 목적물 주소지(호수) 등을 반드시 확인하여야 하며, 선순위 융자(담보), 가압류 등이 설정되어 있는지도 확인을 하여야 합니다. 임차주택의 건물등기부 사항 확인 임대차계약서상의 임대인과 소유자, 주소(호수 등)이 같은지 선순위 권리(융자, 가압류, 가등기 등)이 등기 되어 있는지, 그 금액은 얼마인지. 앞서 거주한 임차인의 임차권등기, 전세권설정등기가 되어 있는지 ..... 임대차계약서상의 주소와 실제로 거주하여야 하는 주소는 반드시 일치하여야 하며, 만일 다를 경우에는 임대인만이 발급 받을 수 있는 건축물대장상의 건물현황도(도면)을 반드시 확인하여야 하고, 만일 일치하지 않는다면, 대항력을 인정 받지 못할 수 있으니 주의하여야 합니다. 선순위 근저당이 설정 되어 있다면, 임차인이 이사날에 주민등록과 인도(거주)를 하여 대항력을 취득하고, 같은 일자에 확정일자를 받아 우선변제권이 있다고 할지라도, 위 선순위 근저당권자에 대하여는 대항력이 없기에 만일에 임차주택이 경매가 진행된다면, 전세금 전액을 배당 받지 못한 상태에서 낙찰자의 인도명령 대상이 되어 강제적으로 이사를 가야하는 경우가 발생하므로, 되도록이면 선순위 근저당 없는 임차주택으로 임대차계약을 체결하거나 선순위 융자를 말소하는 조건으로 계약을 체결하여야 합니다. 선순위 근저당 말소 조건의 계약은 채무 변제시 임차인이 함께 하는 것이 보다 안전합니다. 주택임대차보호법 및 시행령(반드시 선순위 근저당 설정일자의 소액임차인 금액을 확인)에서 인정하는 소액임차인의 범위에 해당하는 임차인이라면, 선순위 근저당설정이 있다고 할지라도 경매 배당시 위 시행령에서 정해진 최우선 변제금에 따라 전세금 전액 또는 일부를 배당 받을 수 있습니다. 다만 나머지 전세금은 근저당권자에게 배당 후 남은 금액을 변제 받을 수 있는데 남은 금액이 없다면, 그 상태에서 낙찰자로부터 인도명령 대상이 되어 강제로 이사를 하게 됩니다. 순위가 가장 빠른 대항력 있는 임차인은 소액임차인이라면 위 최우선변제금 배당 후 대항력 + 확정일자로 인한 우선변제권자로서 나머지 전세금을 배당 받아 전액 배당을 받게 됩니다. 오늘은 전세금 돌려받기 위한 건물등기부등본 확인에 대하여 알아 보았습니다. |
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