전세보증금 미반환 지연이자 정확한 시작일과 이율 계산법
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전세보증금 미반환 지연이자, 시작일과 이율을 정확히 정리했습니다
임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하셨다면, 지연손해금 청구의 시작일과 적용 이율을 먼저 확정하는 것이 핵심입니다. 아래에 실제 분쟁에서 바로 쓰이는 기준을 단계별로 정리했습니다.
기본 원칙: 언제부터 지연이자가 붙나요?
지연이자는 단순히 계약만료 다음 날부터 자동으로 발생하지 않습니다. 임대인의 반환의무와 임차인의 인도의무가 동시에 이행되는 관계이기 때문에, 임차인이 집을 비우고 열쇠를 반환하거나 이에 준하는 이행제공을 해야 임대인이 이행지체에 빠집니다. 실무에서는 ① 실제 퇴거·열쇠 반환, ② 임차권등기명령을 마친 뒤 말소의무 이행제공 통지, ③ 임대인에게 명확한 인도의사·협조 의사를 담은 통지 중 하나로 입증합니다. 이 시점 다음 날부터 보증금 원금에 대한 지연손해금 청구가 가능해집니다.
- 퇴거·열쇠 반환 또는 임차권등기 완료
- 인도의사 및 계좌 통지(내용증명 권장)
- 위 이행제공 다음 날부터 지연손해금 발생
- 분쟁 예방 위해 날짜·증빙 보관
적용 이율: 연 5%와 연 12%의 구분
약정이 없다면, 이행제공 시점부터 연 5%가 원칙입니다(민법상 법정이율). 다만 소송을 제기해 소장 부본이 상대방에게 송달된 다음 날부터는 특별법 기준이 적용되어 연 12%로 올라갑니다. 판결 확정 전이라도 송달 이후 구간에는 높은 비율이 적용되는 점이 실무 차이입니다. 상가 등 상사채권이 문제되는 특수한 경우에는 상법상 6% 논점이 있을 수 있지만, 전세보증금 분쟁에서는 통상 민사 기준을 따르게 됩니다.
- 이행제공 다음 날 ~ 소장 송달 전: 원칙적으로 연 5%
- 소장 송달 다음 날 ~ 완제일까지: 특별법 기준 연 12%
- 약정이율이 있으면 그 범위 내에서 약정 우선
사례에 바로 쓰는 계산 포인트
첫째, 시작일을 특정합니다. 퇴거·열쇠 반환 또는 임차권등기 말소의무 이행제공 통지일 다음 날을 기준일로 잡습니다. 둘째, 구간을 나눕니다. 구간1은 이행제공 다음 날부터 소장 송달 전날까지(원칙 5%), 구간2는 소장 송달 다음 날부터 완제일까지(12%). 셋째, 원금 변동을 반영합니다. 일부 변제가 있으면 남은 보증금에만 지연이자가 붙습니다. 마지막으로, 임대인이 보증금 반환 대신 공탁을 했다면 공탁 수령일까지 산정합니다.
- 소장 송달일은 법원 송달증명원으로 확정
- 퇴거 사진, 열쇠 인수증, 등기부/등기필증 스캔 보관
- 전입·확정일자 유무는 지연이자율 자체와 별개
- 임차권등기명령 후에도 말소의무 이행제공 고지가 중요
지금 할 일: 증빙 정리 → 기준 확정 → 청구
오늘 바로 할 일은 세 가지입니다. ① 퇴거·열쇠 인도 또는 임차권등기 관련 서류를 정리해 이행제공일을 명확히 합니다. ② 임대인에게 계좌와 인도의사를 담은 통지(내용증명 권장)를 보내 날짜를 고정합니다. ③ 금액·기간 표를 만들어 구간별 이율을 나누어 정리합니다. 기준만 분명히 잡아도 협상력이 크게 올라가며, 분쟁이 길어질수록 송달 이후의 높은 이율 구간이 늘어 가산 손해가 커집니다.
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