전세보증금 반환 경매, 언제 어떻게 시작할까 한눈에 정리
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전세보증금 반환 경매, 언제 어떻게 시작할까 한눈에 정리
계약이 끝났는데도 보증금을 못 받으셨나요? 임대인의 재산을 통해 회수하는 방법 중 하나가 강제경매입니다. 여기서는 시작 시점, 준비물(집행권원), 진행 단계, 배당요구 종기와 우선변제권·확정일자까지 한 흐름으로 정리합니다.
이럴 때 경매를 검토합니다
① 임대차기간이 종료했고 인도·열쇠반환 등 의무를 이행했는데도 반환이 지연될 때 ② 지급명령이나 판결 등으로 채권의 존재가 확인되었는데 임대인이 임의 이행을 하지 않을 때 ③ 임대인 명의 부동산 등 집행대상이 확인될 때. 다만, 주택이 이미 경매 중이라면 배당요구 종기를 반드시 확인하고, 아직 거주 중이라면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 안전합니다.
체크 1 집행권원
지급명령 확정·판결문 등 집행권원이 있으면 강제경매 신청이 가능합니다.체크 2 권리유지
전입·확정일자, 또는 임차권등기명령으로 대항력/우선변제권을 확보합니다.체크 3 종기 준수
이미 진행 중인 사건이라면 배당요구 종기 내 권리신고·배당요구를 해야 배당에 참여합니다.전세보증금 반환 경매 진행 순서
1) 집행권원 확보 지급명령 확정, 화해권고결정 확정, 판결 확정 등으로 강제집행이 가능한 문서를 마련합니다.
2) 대상 특정 임대인 소유 부동산(임차주택 포함 또는 다른 부동산)을 조회해 집행대상을 정합니다.
3) 신청서 제출 관할 집행법원에 강제경매 신청(채권·이자·비용 기재, 집행문/송달증명 첨부). 예납금 고지에 따라 납부합니다.
4) 개시결정 이후 법원 현황조사·감정 후 최저매각가격이 정해지고 매각기일 공고가 진행됩니다.
5) 배당요구 및 배당 종기일까지 권리신고·배당요구를 마치고, 매각대금 납부 후 배당기일에 배당을 받습니다.
배당요구와 우선순위, 여기서 갈립니다
경매에서 보증금 회수 가능성은 대항력과 우선변제권 보유 여부, 선순위 담보권 규모, 그리고 배당요구 종기 준수에 좌우됩니다. 종기 내 배당요구를 해야 배당에 참여할 수 있으며, 소액임차인 요건을 갖춘 경우 일정액을 다른 채권자보다 우선해 배당받습니다. 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 경우에는 별도의 배당요구 없이도 배당에 참가할 수 있으나, 결정 후에 등기했다면 종기 내 배당요구가 필요합니다.
대항력·확정일자
전입+점유+확정일자가 기본 축입니다. 전출·퇴거가 필요하면 임차권등기명령으로 권리를 유지하세요.소액임차인 우선
요건 충족 시 보증금의 일정액을 선순위 담보권보다 먼저 배당받을 수 있습니다.선순위 파악
등기부상 선순위 근저당·압류 규모 확인이 회수액 예측의 출발점입니다.현장에서 자주 드리는 조언
● 경매만이 유일한 해법은 아닙니다. 판결 확보 후 임대인의 다른 재산(다른 부동산·예금채권 등)에 대한 집행도 병행해 회수 가능성을 넓힙니다.
● 이미 경매가 진행 중이라면 ‘종기’ 공고를 우선 확인하세요. 놓치면 배당참가가 불가합니다.
● 이사 일정이 급하면 임차권등기명령으로 우선 권리를 보전한 뒤 퇴거를 검토하세요.
● 지연손해금·비용 산정은 법원 결정/판결 주문에 따르므로 문구를 정확히 확인해 신청서에 반영합니다.
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법도 전세금반환소송센터는 착수금 0원 정책으로 내용증명부터 임차권등기명령, 보증금반환소송, 강제경매·배당 대응까지 전 과정을 지원합니다. 사건을 맡기면 전담 변호사 1명이 처음부터 끝까지 책임 진행합니다. 업무시간 외에는 홈페이지에서 승소자료를 신청하시면, 근무 시간에 바로 연락드리겠습니다.
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엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고, 전세금 반환 소송 200건 이상, 관련 집행·배당 실무 경험을 충분히 갖춘 전문가입니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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