“보증금을 아직 못 받았는데,
임차권등기 전에 이사 가도 되나요?”

새 직장, 새 학교, 새 전셋집… 이사 날짜는 다가오는데 임대인은 보증금을 돌려주지 않습니다. 많은 임차인이 이 상황에서 “임차권등기명령부터 신청해 두면 안심하고 이사 가도 되겠지”라고 생각합니다. 그런데 바로 이 지점에서, 수천만 원·수억 원의 보증금이 걸린 결정적 실수가 나옵니다.

핵심은 ‘신청’이 아니라 ‘완료’입니다. 임차권등기명령을 신청만 한 상태에서 짐을 빼고 주민등록까지 옮기면, 그동안 지켜 온 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 그래서 ‘임차권등기전이사’는 타이밍이 전부라고 해도 과언이 아닙니다.

왜 ‘등기 완료 전 이사’가 위험할까

주택임대차보호법상 대항력의 핵심 요건은 점유(거주)와 주민등록입니다. 이 두 가지가 유지되는 동안에만 임차인은 제3자(경매 낙찰자 등)에게 “이 보증금은 내 것”이라고 주장할 수 있습니다.

임차권등기명령은 이사를 가더라도 이 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜 주는 제도입니다. 다만 그 효력은 ‘신청한 때’가 아니라 ‘등기부에 임차권등기가 실제로 기입(완료)된 때’부터 발생합니다. 신청과 완료 사이에는 보통 며칠~몇 주의 시차가 있고, 바로 이 공백이 위험합니다.

안전한 이사 시점은 ‘등기부 확인 후’

정답은 간단합니다. 등기사항증명서(등기부등본)에 ‘주택임차권’이 실제로 기입된 것을 두 눈으로 확인한 뒤 이사하는 것입니다. 법원의 결정문을 받았다는 사실만으로는 부족하고, 등기부에 표시까지 끝났는지 확인해야 ‘임차권등기전이사’의 위험에서 벗어납니다.

※ 변수가 없을 때 전 과정은 보통 약 2~3주가 일반적입니다. 다만 임대인에게 결정문이 송달되지 않아 공시송달 등을 거치면 3~4개월까지 길어질 수 있어, 이사 일정이 잡혀 있다면 신청을 서두르는 것이 좋습니다.

등기를 마쳤다면, 이제 전세금을 받아낼 차례

임차권등기는 보증금을 ‘지키는’ 장치이지, 돈을 ‘돌려받는’ 절차가 아닙니다. 임대인이 끝까지 보증금을 주지 않으면, 전세금반환소송으로 판결을 받고 필요하면 강제집행까지 진행해야 실제로 돈이 들어옵니다.

승소해도 임대인이 자발적으로 거액의 보증금을 내주는 경우는 드뭅니다. 그래서 판결 후 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행으로 실제 회수까지 마무리해야 합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 이 모든 과정의 변호사 비용도 0원입니다.

“관행은 이제 그만!
임대차계약서대로, 법대로!”

“새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”, “지금은 돈이 없다”, “경기가 안 좋아서…” 임대인의 단골 핑계입니다. 그러나 이 말들은 임대차계약서 어디에도 없는 임대인의 사정일 뿐, 법적 근거가 되지 못합니다. 보증금 반환의 기준은 임대차계약서에 적힌 날짜와 법이지, 임대인의 형편이 아닙니다.

정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 임대인이 계약을 어긴 쪽입니다. 오래된 관행이라고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다. 법도 전세금반환소송센터는 잘못된 관행을 바로잡고, 한 분이라도 더 많은 임차인이 제 권리를 되찾도록 0원제를 운영하고 있습니다.

임차권등기부터 전세금 회수까지,
변호사 비용 0원

한 단계마다 비용을 따로 청구하지 않습니다. 아래 모든 과정의 변호사 비용이 0원으로 진행됩니다. (법원에 내는 실비용은 의뢰인이 부담한 뒤 임대인에게 청구합니다.)