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보증금 돌려받기 전 거주 가능한가? 전출 없이 안전하게 해결하는 7단계

임대차 만기

보증금 미반환

전출 전 체크

보증금 돌려받기 전 거주 가능한가? 전출 없이 안전하게 해결하는 7단계

만기인데 보증금이 묶여 이사를 못 하셨나요. 계속 거주하면서 권리를 지키는 방법과, 전출해도 안전한 조건을 정리했습니다.

핵심 요약

보증금이 반환되지 않았다면 주택 인도를 유보하며 권리를 지킬 수 있습니다.

전출·이사 전엔 임차권 등기명령이 등기부에 설정된 것을 확인해야 합니다.

핵심 개념 계속 거주하는 동안엔 전입신고와 점유를 유지해 대항력을 지키고, 확정일자로 우선변제권을 갖춰두세요. 이사를 고려한다면 임차권 등기명령을 통해 거주 없이도 권리를 유지할 수 있습니다.

보증금 돌려받기 절차는 보통 내용증명 → 지급명령 또는 전세보증금 반환 소송 → 강제집행(채권압류·가압류·경매) 순서로 진행됩니다. 상황에 따라 전세보증보험 청구도 함께 검토합니다.

보증금 돌려받기 전 거주, 실제 진행 7단계

계약 종료 확인·갱신 여부, 만료일, 연체 차임 정산을 점검합니다. 확정일자 유무도 확인해 두세요.
전입신고·점유 유지 계속 거주한다면 전입을 유지하고 출입 비밀번호 공유 등으로 점유를 스스로 약화시키지 않습니다.
내용증명 발송 반환 기한, 금액, 계좌를 명확히 적어 발송하고 수취증을 보관합니다.
지급명령 또는 소송 신속 회수를 원하면 지급명령을, 다툼이 크면 전세보증금 반환 소송을 제기합니다. 필요시 가압류·채권압류로 자산을 보전합니다.
임차권 등기명령 검토 전출·이사가 필요하면 등기 접수→등기부 확인 후 이동합니다. 등기 전 이사는 권리 약화로 이어질 수 있습니다.
집행 단계 준비 판결·집행권원을 확보하면 예금·월세 수입·보증금 반환채권 등에 압류·추심, 부동산 경매를 병행합니다.
지연손해금 정리 보증금 지체 기간에 대한 지연이자를 함께 청구해 손실을 최소화합니다.

자주 받는 질문

만기 후 계속 거주하면 월세(차임)를 내야 하나요?: 상황에 따라 다릅니다. 보증금이 미지급이라면 주택 인도와 보증금 반환은 동시에 이행되는 관계라 퇴거를 유보할 수 있습니다. 다만 실제 거주·사용이 계속된다면 관리비·사용료 문제가 생길 수 있어 사전 합의와 증빙을 권합니다.
전출해야 하는데 안전하게 권리를 지키는 방법은?: 임차권 등기명령을 신청하고 등기가 완료된 뒤 전출·이사하세요. 그러면 대항력·우선변제권을 유지할 수 있고 차임 부담도 줄일 수 있습니다.
새 집 계약이 급해요. 최소한 무엇부터 할까요?: 내용증명으로 반환 기한을 특정하고, 동시에 지급명령 또는 소송을 준비하세요. 필요하면 가압류·채권압류로 회수 가능성을 높입니다.
전세보증보험이 없는데도 진행되나요?: 가능합니다. 다만 보증보험 유무에 따라 회수 전략과 속도가 달라질 수 있어 초기 설계가 중요합니다.