임차권등기 후 경매 절차와 배당요구 타이밍 완결 가이드 | 법도 전세금반환소송센터
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임차권등기 후 경매 절차와 배당요구 타이밍 정석
이사로 점유를 비워도 대항력과 우선변제권을 지키는 방법, 이미 사건이 진행 중일 때와 아직 시작 전일 때의 실무 동선을 나누어 설명합니다.
임차권등기 후에 경매로 가는 길은 두 가지입니다
첫째, 이미 해당 주택에 경매개시결정이 내려져 있다면 종기 내에 배당요구를 해야 합니다. 다만 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 이전에 완료된 경우에는 별도의 신청 없이도 배당에 참가하는 지위가 인정되므로, 사건기록의 기재를 반드시 확인해야 합니다. 반대로 개시결정 이후에 등기를 했다면 종기까지 배당요구서를 제출해야만 배당에 참여할 수 있습니다.
둘째, 아직 경매가 시작되지 않았다면 집행권원을 확보해 강제경매를 신청합니다. 통상 보증금반환청구소송의 확정판결, 확정된 지급명령, 조정·화해조서, 공정증서와 같이 집행력이 부여된 문서를 준비하고 관할 법원에 강제경매를 신청하는 순서로 진행됩니다. 임차권등기는 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지해 주지만, 집행을 개시하려면 집행권원이 필수입니다.
이미 경매가 진행 중일 때 무엇을 먼저 해야 하나요
사건 등본에서 경매개시결정 등기일과 임차권등기일을 대조해 본 뒤, 배당요구 종기를 확인합니다. 임차권등기가 개시결정 전에 되어 있다면 별도 신청 없이도 배당대상이 되지만, 그래도 접수 여부와 서류 누락은 반드시 점검해야 안전합니다. 임차권등기가 개시결정 이후라면 종기까지 배당요구서와 신분증 사본, 임대차계약서, 확정일자 자료, 전입일·퇴거일 입증 자료 등을 제출해야 합니다. 소액임차인은 법이 정한 한도 내에서 우선변제가 가능하므로 본인 해당 여부를 확인하세요.
아직 경매가 없다면 이렇게 진행합니다
임대차가 종료했는데 보증금이 반환되지 않았다면, 이사 전·후를 불문하고 보증금반환청구로 집행권원을 마련해야 합니다. 신속성을 중시할 때는 지급명령을 활용하고, 다툼이 예상되면 본안소송이나 조정을 통해 확정력을 갖추는 방안을 택합니다. 집행권원을 받으면 임차주택을 목적물로 부동산 강제경매를 신청하고, 절차 내에서 채권자 목록·배당요구 종기·배당표에 따라 보증금을 회수합니다. 이 과정에서도 임차권등기는 전출 후 대항력 유지와 우선변제권의 근거가 되어 권리순위를 보호해 줍니다.
법도 전세금반환소송센터와 진행하면 좋은 이유
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