임차권 등기명령 경매로 이어지나요? 순서·배당요구 핵심정리
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임차권 등기명령 경매로 이어지나요? 정확한 순서와 배당요구까지 한 눈에
핵심 결론
임차권 등기명령은 거주지를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 유지·취득하게 해 보증금을 지키는 장치입니다. 그러나 이것만으로 바로 경매를 시작할 수 있는 것은 아닙니다. 강제경매는 집행권원(확정판결·지급명령 등)이 필요하므로, 통상은 ① 임차권 등기 → ② 보증금 반환(지급명령·소송) → ③ 확정 후 강제경매 신청 순서로 진행합니다. 한편 담보권 실행 등으로 이미 진행 중인 절차가 있다면, 등기를 근거로 배당요구를 하여 변제를 받을 수 있습니다.
왜 먼저 임차권 등기부터 하나요
거주지를 비우더라도 권리를 잃지 않기 위해서입니다. 등기 시점 기준으로 성립하는 권리관계를 정확히 관리해야 유리합니다.
대항력 유지
주소 이전 후에도 임대차관계의 효과를 제3자에게 주장할 수 있어 보증금 회수의 안전판이 됩니다.
우선변제권 확보
요건을 갖추면 배당에서 앞서 변제받을 수 있습니다. 다만 등기 이전에 설정된 담보권에는 우선하지 못할 수 있어 선순위 체크가 필수입니다.
배당 참여 기반
담보권 실행절차나 제3자 경매가 진행되면, 요건에 따라 권리신고 및 배당요구로 참여할 수 있습니다.
임차권 등기 후 경매까지 실무 순서
즉시 경매가 아니라, 확정된 채권을 마련한 뒤 강제집행으로 넘어갑니다.
- 임차권 등기를 마친 뒤 이사합니다. 등기부에 기재되어 권리 기반을 확보합니다.
- 보증금 반환 청구를 진행합니다. 지급명령 또는 소송으로 채권을 확정합니다.
- 확정판결·지급명령 등 집행권원을 받은 뒤, 강제경매 신청 서류를 갖추어 집행법원에 접수합니다.
- 이미 다른 채권자 경매가 진행 중이면, 권리신고 및 배당요구로 참여합니다. 기간을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
임대차계약서 사본, 납부내역, 주민등록 표제부, 등기부등본, 임차권 등기완료 통지서, 내용증명 발송 자료, 송달지정 등 기본 문서를 먼저 정리해 두면 다음 단계가 빨라집니다.
실무상 유의점
권리순위와 시효·기한을 놓치지 않는 것이 관건입니다.
즉시 경매 불가
임차권 등기만으로는 집행권원이 아니므로 강제경매 개시가 되지 않습니다. 판결 확정 또는 지급명령을 받아 두세요.
선순위 담보권 체크
등기 전 설정된 저당권 등에는 우선하기 어려울 수 있습니다. 말소 가능성, 배당 예상액을 계산하고 전략을 세워야 합니다.
배당요구 기간
공고된 기간을 넘기면 배당에서 제외될 수 있습니다. 통지·공고 확인 후 기한 내 서류를 접수하세요.
주소 이전 신고
전입・확정일자 등 요건 충족 상황을 정리해 두면 권리관계 다툼을 줄일 수 있습니다.
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