임대차계약 종료 통보 및 보증금 반환 요청

전세보증금 반환 절차의 시작은 임대인에게 계약 종료를 알리고 보증금 반환을 요청하는 것입니다. 문자, 카카오톡, 전화 등 어떤 방법이든 가능하지만, 나중에 소송에서 증거로 활용하려면 기록이 남는 방식이 좋습니다.

내용증명 발송

임대인이 반환 요청에 응하지 않으면, 다음 전세보증금 반환 절차로 내용증명을 발송합니다. 내용증명이란 우체국을 통해 "누가, 누구에게, 어떤 내용을 보냈는지"를 공적으로 증명하는 우편입니다. 전세보증금 반환 청구 사실을 명확히 기록으로 남기는 역할을 합니다.

내용증명은 소송에서 핵심 증거자료가 되며, 임대인에게 심리적 압박을 주어 소송 전에 보증금을 돌려받는 경우도 있습니다. 또한 내용증명 도달 시점부터 지연이자(민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%)를 청구할 수 있는 근거가 됩니다.

임차권등기명령 신청

전세보증금 반환 절차에서 중요한 단계가 바로 임차권등기명령입니다. 임대차계약이 종료된 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

임차권등기명령은 계약 만료일 다음 날부터 신청 가능하며, 등기가 완료되면 임차인은 안심하고 이사를 나갈 수 있습니다. 전입신고를 유지할 필요가 없어지므로 새 거주지로 전입신고를 해도 기존 대항력이 보전됩니다.

전세보증금반환소송 제기

내용증명을 보내고도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않으면, 본격적으로 전세금반환소송을 제기합니다. 전세보증금반환소송은 민사소송으로서, 임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 사실을 법원에 입증하는 절차입니다.

소장 접수 후 판결까지는 통상 4개월에서 6개월 정도가 소요됩니다. 전세금반환소송에서 승소하면 판결문을 확보하게 되고, 이 판결문이 곧 강제집행의 근거가 됩니다.

전세금반환소송 시 보증금 원금뿐 아니라 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%의 비율이 적용됩니다.

판결문 확보

전세보증금반환소송에서 승소하면 법원으로부터 판결문을 받게 됩니다. 이 판결문은 임대인에게 전세보증금과 지연이자를 지급하라는 법원의 명령입니다. 판결이 확정되면 이 판결문을 집행권원으로 사용하여 강제집행을 진행할 수 있습니다.

판결문이 나온 후 임대인이 자진 반환하는 경우도 적지 않습니다. 하지만 그래도 돌려주지 않는다면 다음 단계인 강제집행으로 넘어갑니다.

강제집행 및 채권추심

전세금반환소송에서 승소했음에도 임대인이 보증금을 주지 않는다면, 판결문을 근거로 강제집행 절차를 진행합니다. 전세보증금 반환 절차의 마지막 단계라고 할 수 있습니다.

강제집행 방법에는 여러 가지가 있습니다. 임대인이 부동산을 소유하고 있다면 부동산 강제경매를 통해 경매 대금에서 전세금을 우선 회수할 수 있습니다. 임대인의 은행 예금이나 급여 등에 대해 채권압류 및 추심을 할 수도 있고, 차량이나 가전제품 등 동산이 있다면 동산압류를 통해 회수할 수도 있습니다.

전세보증금 회수 완료

강제집행을 통해 전세보증금을 실제로 돌려받으면 전세보증금 반환 절차가 종료됩니다. 소송 과정에서 의뢰인이 부담한 법원 실비용(인지대, 송달료 등)은 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 변호사 비용도 같은 방식으로 임대인에게 청구됩니다.