임대차계약 기간이 만료되었는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자 입장에서는 정말 막막할 수밖에 없습니다. 특히 이사를 해야 하는 상황이라면 더욱 급해집니다. 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 사라져 전세금을 돌려받기가 훨씬 어려워지기 때문입니다.

바로 이때 반드시 알아두셔야 할 제도가 임차권등기명령입니다. 임차권등기는 법원의 결정을 통해 해당 주택의 등기부등본에 임차인의 권리를 기재해두는 절차로, 임차권등기가 완료되면 이사를 나가더라도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도로, 임대차가 종료되었음에도 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여, 해당 주택의 등기부에 자신의 임차권을 기재하도록 하는 절차입니다. 전세보증금의 전액은 물론 일부라도 돌려받지 못한 경우 모두 신청할 수 있습니다.

주택임대차보호법은 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 규정하고 있습니다. 이 말은 곧, 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나가 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권이 함께 상실된다는 뜻입니다.

임차권등기명령을 통해 등기부에 임차권이 기재되면, 이후 이사를 나가거나 전출신고를 하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 계속 유지됩니다. 또한 2023년 7월 제도 개선으로, 주택 임차권등기명령의 경우 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기촉탁이 가능해져 이전보다 소요 시간이 단축되었습니다.

참고로, 다가구주택의 일부분만 임차한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 또한 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우(예: 지하실, 사무실 등)라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 신청할 수 있습니다.

대항력을 이미 취득한 경우에는 임차주택에 입주한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류가 필요하고, 우선변제권까지 취득한 경우에는 확정일자를 받은 날도 기재해야 합니다. 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하며, 대법원 전자소송 사이트를 통한 온라인 신청도 가능합니다.

임차권등기명령을 신청하더라도 법원이 이를 결정하고 등기소에 촉탁하여 실제 등기가 완료되기까지는 대략 1주일에서 2주일 정도의 시간이 소요됩니다. 이 기간 동안에는 절대로 주민등록을 옮기거나 이사를 나가면 안 됩니다. 등기가 완료되기 전에 전출하면 대항력이 상실될 수 있기 때문입니다.

또한, 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했던 경우라면, 임차권등기 시점부터 새롭게 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만 이 경우 등기 이전에 이미 설정된 저당권 등의 담보권보다 우선할 수는 없다는 점도 기억해 두셔야 합니다.

임차권등기명령은 대항력을 보전하는 절차일 뿐, 그 자체로 전세보증금이 돌아오는 것은 아닙니다. 실제로 전세금을 돌려받으려면 내용증명 발송, 전세금반환소송, 판결문 획득, 강제집행이라는 단계를 거쳐야 합니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 이 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다.

임차권등기명령 신청 자체는 셀프로 진행할 수 있는 절차입니다. 그러나 임차권등기는 전세보증금을 돌려받기 위한 전체 과정 중 하나의 단계에 불과합니다. 실제로 전세금을 회수하려면 내용증명 발송, 전세금반환소송 제기, 판결 확정, 강제집행까지 이어지는 일련의 법률 절차가 필요합니다.

특히 임대인이 재산을 은닉하거나 주소가 불분명한 경우, 공시송달 절차가 필요한 경우 등 예상치 못한 법적 상황이 발생할 수 있습니다. 이런 상황에서 변호사 비용이 부담스러워 망설이고 계셨다면, 법도 전세금반환소송센터의 0원제를 확인해 보시기 바랍니다.

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전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험에 가입하지 않았거나 보증 한도를 초과한 경우에는 임차권등기명령과 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받는 절차를 밟아야 합니다.

전세보증금 반환이 지체되면 임대인에게 지연이자(지연손해금)를 청구할 수 있습니다. 지연이자율은 민법상 연 5%이며, 소송촉진 등에 관한 특례법이 적용되는 경우 연 12%까지 청구가 가능합니다. 임대차계약 만료일 다음 날부터 지연이자가 발생하므로, 임대인이 전세보증금 반환을 미룰수록 임차인이 청구할 수 있는 금액은 늘어납니다.

소송을 망설이며 시간을 보내는 것보다, 조기에 법적 절차를 시작하는 것이 전세금 회수에 유리합니다. 법도 전세금반환소송센터에 무료전화상담을 통해 구체적인 지연이자 계산과 예상 회수 금액을 확인해 보실 수 있습니다.

다시 한번 정리해 드리겠습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 임차인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)뿐입니다. 변호사 착수금은 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 모든 단계에서 0원입니다. 승소 후에는 소송비용액확정신청을 통해 변호사 비용과 실비용 모두를 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

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