상가임차권설정, 무엇이고 왜 필요한가

상가임차권설정은 상가 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임차권을 등기부에 공식적으로 기록해 두는 절차입니다. 민법 제621조에 따라 임차인은 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 등기를 마치면 그 시점부터 제3자에게도 효력이 발생하므로, 건물이 매매되거나 경매로 넘어가도 권리가 흔들리지 않습니다.

그러나 현실에서 임대인은 인감증명서·인감도장·각종 서류 제출이 부담스럽다는 이유로 상가임차권설정등기에 협조하지 않는 경우가 대다수입니다. 이때 임차인이 권리를 지키는 가장 강력한 무기가 임차권등기명령입니다.

상가임차권설정·등기명령 진행 절차 한눈에 보기

임대차계약이 종료됐는데도 보증금이 안 돌아오는 상황이라면, 다음 흐름으로 진행됩니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 모든 단계의 변호사 착수금이 0원입니다.

참고로 보증금반환소송은 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월~6개월 정도가 걸리며, 사안의 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다.

상가임차권등기명령 신청, 어떤 요건이 필요한가

상가임차권등기명령은 상가건물 임대차보호법 제6조에 따라 신청합니다. 임차권등기를 마치면 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 유지·취득할 수 있어, 폐업하고 다른 곳으로 이전하더라도 권리를 잃지 않습니다.

꼭 갖춰야 하는 요건

주의 — 등기 확인 후 이전

임차권등기명령의 효력은 임대인에게 결정문이 송달되거나 등기가 완료된 시점에 발생합니다. 결정만 받고 바로 이전하면 안 됩니다. 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이전해야 권리가 안전하게 유지됩니다.

"새 세입자 들어오면 줄게요" — 법적으로는 어떨까?

상가 임대인이 가장 자주 하는 말이 있습니다. "새로운 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다." 그러나 이 말은 어디까지나 임대인의 사정일 뿐, 임대차계약서에 적혀 있지 않은 내용이며 법적 근거도 없습니다.

오랫동안 이어진 관행이라고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다. 정해진 날짜에 보증금을 주지 않는 임대인이 임대차계약서를 위반한 당사자입니다.

상가 보증금 반환소송, 알아두면 좋은 디테일

지연이자는 얼마나 받을 수 있나

보증금 반환이 지연되면 임대인은 지연이자를 부담해야 합니다. 민법상 연 5%가 기본이며, 소송이 제기되어 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자가 적용됩니다. 보증금이 클수록 지연이자도 무시할 수 없는 금액이 됩니다.

보증보험에 가입돼 있다면

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI)에 가입돼 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 다만 상가의 경우 가입 가능 상품이 제한적이므로, 현재 본인의 가입 여부를 우선 확인하는 것이 우선입니다.

임대인의 다른 재산이 보일 때

임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮거나, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 사전에 가압류를 해두는 것이 안전합니다. 소송 도중 임대인이 재산을 빼돌리는 것을 막기 위한 조치이며, 이 절차도 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 변호사 착수금 0원으로 진행됩니다.

법도 전세금반환소송센터, 숫자로 보는 신뢰

대표 변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연한 바 있습니다. 또한 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필한 임대차 분쟁 분야의 전문 변호사입니다.

왜 변호사 착수금이 0원으로 가능한가

법도 전세금반환소송센터의 0원제는 단순한 마케팅이 아니라 시스템입니다. 임차인이 부담하는 변호사 착수금이 0원인 이유는 다음과 같습니다.

다만 임대인의 재산상태가 좋지 않아 회수 가능성이 떨어지는 경우엔 1심 판결 이후 후불 150만원이 발생할 수 있으며, 이 비용 역시 임대인에게 청구할 수 있습니다. 사전 검토 단계에서 충분히 안내드립니다.