전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 그런데 새 집 잔금일은 다가오고, 직장이나 자녀 학교 때문에 이사를 미룰 수도 없는 상황. 이때 많은 분들이 "이사부터 하고 나중에 임차권등기를 하면 되지 않을까?" 하는 마음으로 이사후임차권등기를 검색하십니다.

결론부터 말씀드리면, 임차권등기는 이사 전에 마치는 것이 원칙이고, 이미 이사하셨더라도 지금이라도 임차권등기와 전세금반환소송으로 해결할 길이 있습니다. 다만 두 경우는 법적 효과가 완전히 다르기 때문에, 내 상황이 어디에 해당하는지 정확히 아는 것이 보증금을 지키는 첫걸음입니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(점유)와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기고, 이 요건은 계속 유지되어야 효력이 살아 있습니다. 즉, 임차권등기가 등기부에 기재되기 전에 짐을 빼고 전입을 옮기면 그동안 쌓아온 대항력과 우선변제권이 그 시점에 소멸합니다.

이미 짐을 빼고 전입까지 옮기셨다면 어떻게 해야 할까요. 늦었다고 포기할 일이 아닙니다. 이사 후라도 임차권등기를 마치면 등기 시점부터 새로운 대항력과 우선변제권이 생기고, 무엇보다 보증금을 돌려받을 채권 자체는 그대로 살아 있습니다. 다음 수순으로 대응하면 됩니다.

한 가지 더, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 가입돼 있지 않다면 위의 법적 절차가 사실상 보증금을 돌려받는 길입니다.

일반적으로 변호사를 선임하면 단계마다 비용이 따로 붙는다고 알고 계십니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 아래 전 과정의 변호사 비용이 0원이라는 점이 다릅니다. 법원에 내는 실비용(인지대·송달료 등)은 의뢰인이 부담하지만, 이 역시 승소 후 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다.

대표 엄정숙 변호사는 대한변호사협회에 등록된 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격 보유자로, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했습니다. 명확한 법적 근거가 있는 사건을 높은 승소율로 처리해 왔기에, 승소 시 패소한 임대인이 부담하는 소송비용을 수입원으로 하는 0원제 운영이 가능합니다. 더 많은 피해 임차인에게 실질적인 도움을 드리려는 취지이기도 합니다.