임대차등기명령효력이란 무엇인가요?

흔히 임대차등기명령이라고 부르는 제도의 정확한 명칭은 임차권등기명령입니다. 임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 단독으로 신청하면, 법원이 해당 주택의 등기부에 임차권을 기재해 주는 제도입니다.

임대차등기명령효력의 핵심은 한 문장으로 요약됩니다. "이사를 가도 내 보증금을 지키는 힘"입니다. 원래 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서(점유) 전입신고를 유지해야 지켜집니다. 그런데 임차권등기가 등기부에 기재되면, 이사를 가고 주민등록을 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

임대차등기명령효력 3가지 핵심

• 대항력 유지 — 이사를 가더라도 새 집주인이나 제3자에게 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘이 유지됩니다.
• 우선변제권 유지 — 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 지위가 지켜집니다.
• 새로 취득도 가능 — 기존에 대항력과 우선변제권이 없었던 임차인도 임차권등기가 마쳐진 시점부터 새로 취득할 수 있습니다.

여기에 더해, 등기부에 임차권등기가 기재되면 임대인은 새 임차인을 구하기 어려워지기 때문에 임대인을 심리적으로 압박해 보증금 반환을 앞당기는 효과도 있습니다.

임대차등기명령효력 발생시기, 신청 즉시가 아닙니다

임대차등기명령효력에서 임차인분들이 가장 많이 오해하시는 부분이 바로 효력발생시기입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청했다고 해서 바로 효력이 생기는 것이 아닙니다. 법원의 결정이 나고, 실제로 등기부에 임차권등기가 기재된 때부터 효력이 발생합니다.

또 하나, 임차권등기가 완료되었다고 해서 곧바로 경매나 강제집행을 시작할 수 있는 것은 아닙니다. 임차권등기는 보증금을 지키는 방패일 뿐, 보증금을 받아내는 칼은 전세금반환소송 판결문입니다. 그래서 임대차등기명령효력을 확보한 다음에는 전세금반환소송으로 이어가는 것이 정석입니다.

"새 세입자 들어오면 줄게요"는 임대차등기명령효력 앞에서 통하지 않습니다

전세금 반환을 요구하면 임대인들이 흔히 이런 말을 합니다.

임대차계약서에 적힌 만기일이 전세금 반환의 기준입니다. 임대인의 개인 사정은 법적 근거가 될 수 없고, 오래된 관행이라고 해서 합법이 되는 것도 아닙니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 바로 계약 위반의 당사자입니다. 법도 전세금반환소송센터가 "관행은 이제 그만, 임대차계약서대로, 법대로" 캠페인을 진행하는 이유입니다.

참고로, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다. 보증보험이 없는 경우라면 임차권등기명령과 전세금반환소송이 사실상 가장 확실한 길입니다.

임차권등기명령 효력 이후, 전세금반환소송까지 전부 변호사비용 0원

임대차등기명령효력으로 보증금을 지켜놓았다면, 이제 돌려받을 차례입니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 아래 전 과정이 변호사비용 0원으로 진행됩니다.

• 내용증명 발송 — 반환 의사를 공식적으로 통지하고 소송의 발판을 만듭니다.
• 임차권등기명령 — 등기부 기재까지 확인해 임대차등기명령효력을 안전하게 확보합니다.
• 전세금반환소송 — 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월 정도 걸립니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용될 수 있습니다.
• 강제집행·채권추심 — 판결 후에도 안 주면 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매까지 진행해 회수합니다.

전국 어디 사건이든 전화 한 통으로 선임이 가능하고, 지방 사건도 거리와 상관없이 처리합니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 부동산전문·민사전문 변호사이자 공인중개사 자격 보유자로, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필했습니다. 지금도 각종 언론에 전문가로 활발히 활동하고 있습니다.