전세금 반환청구를 소액사건심판으로 접수하면, 법원이 변론기일을 열기 전에 먼저 이행권고결정을 보내는 경우가 많습니다. 낯선 결정문을 받아 들고 "이걸 어떻게 해야 하는 건지" 막막해하는 임차인이 적지 않습니다.

이행권고결정은 그 자체로 매우 중요한 서류입니다. 어떻게 대응하느냐에 따라 사건이 곧바로 마무리될 수도, 정식 변론으로 이어질 수도 있기 때문입니다. 지금부터 결정문을 받은 시점부터 확정, 그리고 강제집행까지 실제로 무엇을 확인하고 준비해야 하는지 순서대로 살펴보겠습니다.

특히 임차인 입장에서는 이 결정문이 임대인에게 송달된 이후 상당 기간 동안 아무 연락도 받지 못한 채 기다려야 하는 경우가 많아, 그 사이에 무엇을 확인해야 하는지 몰라 불안해하기 쉽습니다. 이 글에서는 이의신청 여부에 따라 절차가 어떻게 갈리는지, 확정된 이후에는 무엇을 준비해야 강제집행까지 매끄럽게 이어지는지를 중심으로 정리했습니다.

• 이행권고결정 등본을 방금 송달받았다
• 임대인이 이의신청을 할지, 그냥 넘어갈지 알 수 없어 불안하다
• 이의신청 기간이 지난 것 같은데 확정됐는지 확인하는 방법을 모른다
• 확정됐는데도 임대인이 돈을 주지 않아 강제집행을 알아보고 있다

전세금 이행권고결정을 받으면 무엇부터 확인해야 하나요?

이행권고결정 등본에는 원고(임차인)가 청구한 보증금 액수와 지연손해금, 그리고 이를 지급하라는 권고 내용이 담겨 있습니다. 이 내용이 소장에 기재한 청구취지와 정확히 일치하는지 먼저 확인하는 것이 첫 단계입니다. 만약 금액이나 기산일 등이 다르게 기재되어 있다면 법원에 곧바로 문의해 바로잡아야 합니다.

다음으로 중요한 것은 송달일자입니다. 이의신청기간은 결정문 등본을 송달받은 날부터 계산하며, 초일은 산입하지 않는 것이 원칙이므로 송달받은 다음 날부터 2주를 세게 됩니다. 예를 들어 8월 10일에 송달받았다면 이의신청기간의 마지막 날은 8월 24일이 되는 식입니다. 다만 이 사건은 임차인이 원고이므로, 이의신청 여부를 결정하는 쪽은 원칙적으로 피고인 임대인이라는 점도 함께 알아두어야 합니다.

임차인 입장에서는 임대인에게 결정문이 언제 송달되었는지, 그리고 이의신청기간이 언제 만료되는지를 파악해 두는 것이 실질적으로 더 중요합니다. 이 시점을 알아야 확정 여부를 확인할 시점과 강제집행 준비를 시작할 시점을 가늠할 수 있기 때문입니다.

한 가지 더 확인할 점은, 모든 소액사건에 이행권고결정이 발령되는 것은 아니라는 사실입니다. 법원이 사건의 성격상 이행권고결정이 적절하지 않다고 판단하면 이 절차 없이 곧바로 변론기일을 지정할 수도 있습니다. 그러므로 송달된 서류가 이행권고결정 등본인지, 아니면 소장 부본과 변론기일 통지서인지부터 먼저 구분해서 확인해야 이후 대응 방향이 명확해집니다.

이행권고결정에 이의신청은 어떻게, 언제까지 하나요?

이의신청서 양식은 법원 종합민원실에 비치되어 있거나 대법원 전자소송 홈페이지에서 내려받아 사용할 수 있습니다. 임대인이 변호사를 선임하지 않고 직접 작성하는 경우가 많아 양식 자체는 어렵지 않지만, 접수 기한을 넘기면 이의신청 자체가 받아들여지지 않는다는 점이 실무에서 가장 중요하게 작용합니다.

이의신청서 자체는 간단하게 작성할 수 있도록 되어 있지만, 이의신청이 접수되는 즉시 사건은 이행권고결정이라는 간이 절차를 벗어나 통상적인 변론 절차로 넘어갑니다. 임차인 입장에서는 이의신청이 들어왔다는 통지를 받으면, 그 다음부터는 변론기일에 대비해 주장과 증거를 정리하는 준비 단계로 전환해야 합니다.

변론절차로 넘어간 이후에도 1회의 변론기일로 심리를 마치는 것이 원칙이므로, 임대인이 이의신청 과정에서 어떤 주장을 했는지 미리 파악해 두면 그 변론기일 하루에 필요한 자료를 빠짐없이 준비하는 데 도움이 됩니다.

이의신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?

확정판결과 동일한 효력을 가진다는 것은, 이후 임대인이 같은 사안으로 다시 다투기가 매우 어려워진다는 의미입니다. 임차인 입장에서는 이 시점부터 별도의 재판 절차 없이 강제집행을 신청할 수 있는 자격, 즉 집행권원을 갖추게 됩니다.

실무에서는 임대인이 결정문을 송달받고도 별다른 대응 없이 이의신청 기간을 넘기는 경우가 적지 않습니다. 이때에는 임대인이 별도로 동의한다는 의사를 표시하지 않아도, 이의신청이 없었다는 사실 자체만으로 확정에 이르게 됩니다. 침묵도 결국 확정으로 이어지는 결과라는 점을 알아두면 이후 대응 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.

다만 확정판결과 "동일한 효력"이라는 표현은 기판력·집행력의 측면에서 그렇다는 의미이지, 이행권고결정 자체가 통상의 판결문과 같은 형식으로 새로 작성되는 것은 아닙니다. 강제집행 단계에서는 소장 부본과 함께 송달된 이행권고결정 정본 자체가 집행권원 역할을 하게 되므로, 이 서류를 분실하지 않도록 잘 보관해 두어야 합니다.

이행권고결정이 확정됐는지 어떻게 확인하나요?

송달증명원은 이행권고결정 등본이 언제 피고에게 송달되었는지를 법원이 공식적으로 증명해 주는 서류이고, 확정증명원은 그 결정이 이의신청 없이(또는 이의신청이 각하되어) 확정되었다는 사실을 증명하는 서류입니다. 두 서류 모두 사건이 진행된 법원의 종합민원실이나 전자소송 홈페이지를 통해 발급 신청을 할 수 있습니다.

이의신청기간 마지막 날짜를 계산해 두었다가 그 다음 날 이후에 확정증명원 발급을 신청하면 확정 여부를 곧바로 확인할 수 있습니다. 만약 그 사이에 임대인의 이의신청서가 법원에 접수되어 있다면 확정증명원 발급이 되지 않고 사건이 변론 절차로 넘어가고 있다는 사실을 함께 알 수 있습니다.

전자소송으로 사건을 진행한 경우에는 홈페이지에 로그인해 사건 진행 내역을 조회하는 것만으로도 이의신청 접수 여부를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 서면으로 접수한 사건이라면 법원 종합민원실에 전화로 문의하거나 직접 방문해 사건 진행 상황을 확인하는 방법을 이용할 수 있습니다.

확정된 이행권고결정으로 바로 강제집행이 가능한가요?

보통의 확정판결로 강제집행을 하려면 법원으로부터 별도의 집행문을 부여받아야 하지만, 소액사건심판법은 이행권고결정에 한해 이 절차를 생략할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 승계집행문이 필요한 경우, 즉 결정이 확정된 이후에 당사자의 지위가 상속이나 채권 양도 등으로 바뀐 경우에는 예외적으로 집행문 부여 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

따라서 이행권고결정이 확정된 이후에는 이행권고결정 정본과 송달증명원, 확정증명원을 갖추어 곧바로 집행법원이나 집행관 사무실에 강제집행을 신청할 수 있습니다. 서류를 미리 준비해 두면 확정 시점과 강제집행 착수 시점 사이의 간격을 최소화할 수 있습니다.

• 이행권고결정 정본
• 송달증명원
• 확정증명원
• 임대인 재산 관련 자료(부동산 등기사항증명서, 계좌 정보 등 파악된 범위)

강제집행 신청서는 대상이 부동산인지 채권인지에 따라 첨부서류와 신청 법원이 달라집니다. 부동산 경매를 신청한다면 집행법원인 그 부동산 소재지 지방법원에, 채권압류 및 추심을 신청한다면 원칙적으로 채무자인 임대인의 주소지를 관할하는 법원에 서류를 제출하게 되므로, 신청 전 관할부터 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

이행권고결정 정본을 분실했다면 어떻게 하나요?

법원 문서는 전자소송 시스템에 사건 기록이 남아 있는 경우가 많아, 정본을 분실했다고 해서 처음부터 사건을 다시 진행해야 하는 것은 아닙니다. 사건번호와 당사자 정보를 가지고 법원 종합민원실이나 전자소송 홈페이지를 통해 재발급을 신청하면 대부분 어렵지 않게 다시 받을 수 있습니다.

다만 강제집행을 신청할 때는 정본, 송달증명원, 확정증명원을 한 세트로 함께 제출해야 하는 경우가 많으므로, 재발급 신청 시점에 세 가지 서류를 모두 함께 챙겨 두는 것이 이후 절차를 지체 없이 진행하는 데 도움이 됩니다.

전자소송으로 사건을 접수했다면 정본과 증명원을 홈페이지에서 직접 출력하는 것도 가능해 재발급 절차가 한결 간단합니다. 서면으로 접수한 사건이라면 법원 방문이 필요할 수 있으므로, 강제집행을 서두르는 상황이라면 미리 전화로 재발급 가능 여부와 준비할 신분 확인 서류를 문의해 두는 것이 좋습니다.

확정된 이행권고결정으로 재산명시나 채무불이행자명부 등재도 신청할 수 있나요?

재산명시 신청은 임대인이 어떤 재산을 가지고 있는지 스스로 법원에 목록을 제출하도록 강제하는 절차입니다. 임대인의 재산을 구체적으로 파악하기 어려운 경우, 강제집행에 앞서 이 제도를 활용하면 부동산이나 예금, 급여 등 집행 대상을 특정하는 데 도움이 됩니다.

채무불이행자명부 등재는 일정 기간 이상 채무를 이행하지 않는 채무자의 인적사항을 법원 전산망에 등재해 신용 정보 등에 반영되도록 하는 절차입니다. 임대인이 재산을 은닉하거나 지급을 계속 미루는 경우, 이 제도가 자진 이행을 이끌어내는 간접적인 압박 수단으로 활용되기도 합니다.

다만 두 제도 모두 별도의 신청 요건과 절차가 있고, 임대인의 사정에 따라 실효성에 차이가 있을 수 있습니다. 확정된 이행권고결정만 있으면 신청 자체는 할 수 있지만, 실제로 어떤 절차를 먼저 선택하는 것이 효율적인지는 임대인의 재산 상황과 협조 정도에 따라 달라지므로 사안별로 판단이 필요합니다.

예를 들어 임대인이 어느 정도 소득이 있는 직장인이라면 재산명시나 채무불이행자명부 등재만으로도 자진 지급을 이끌어내는 경우가 있고, 반대로 별다른 소득이나 재산이 확인되지 않는다면 이런 간접적인 압박보다는 확인된 부동산이나 예금을 대상으로 곧바로 강제집행에 들어가는 편이 더 효과적일 수 있습니다.

확정 후에도 임대인이 그래도 안 주면 강제집행은 어떻게 하나요?

어떤 재산에 대해 강제집행을 신청할지는 임대인의 재산 상황을 얼마나 파악하고 있느냐에 따라 크게 달라집니다. 재산을 특정하기 어려운 경우에는 법원의 재산명시 신청이나 재산조회 제도를 함께 활용해 강제집행 대상을 확인하는 절차를 먼저 거치기도 합니다.

임대차 기간 중 임대인에게 지급했던 관리비 계좌, 월세 이체 계좌 등이 있다면 그 계좌 정보만으로도 압류 대상 은행을 특정하는 데 실마리가 될 수 있습니다. 평소 임대인과 주고받은 문자나 계좌이체 내역을 미리 정리해 두면, 확정 이후 강제집행 대상을 정하는 단계에서 유용한 자료가 됩니다.

강제집행은 확정된 이행권고결정 하나로 여러 재산에 대해 동시에 진행할 수도 있으므로, 부동산 경매와 채권압류를 상황에 따라 병행하는 것도 가능합니다. 다만 각 절차마다 별도의 신청과 비용이 들어가므로, 실제로 회수 가능성이 높은 재산을 먼저 파악한 뒤 집행 대상의 우선순위를 정하는 것이 효율적입니다.

이의신청 기간을 놓쳤는데 방법이 없나요?

이 구제수단은 어디까지나 예외적인 절차이며, 천재지변이나 교통두절, 주소 오류로 인한 송달 하자 등 피고 스스로 어찌할 수 없었던 사정이 있어야 인정됩니다. 단순히 바빠서, 또는 우편물을 늦게 확인해서와 같은 사정만으로는 추후보완이 받아들여지기 어려운 경우가 많습니다.

임차인 입장에서는 임대인이 뒤늦게 추후보완 이의신청을 하겠다고 나서는 경우를 대비해, 송달이 적법하게 이루어졌다는 사실(송달증명원 등)을 확정 이후에도 잘 보관해 두는 것이 안전합니다. 강제집행이 이미 진행 중인 단계에서 이런 주장이 나올 경우, 송달 관련 자료가 곧바로 대응 근거가 되기 때문입니다.

이의신청 여부에 따라 준비해야 할 대응은 어떻게 다른가요?

이행권고결정을 송달한 이후 임차인이 실제로 할 수 있는 일은 많지 않지만, 이의신청 여부에 따라 그 다음 준비 방향은 분명하게 갈립니다. 아래 표로 두 경우를 비교해 두면 앞으로 어떤 흐름으로 대응해야 할지 가늠하기 쉬워집니다.

표에서 보듯 이의신청이 없을 때는 임차인이 서류 발급과 강제집행 준비에 집중하면 되지만, 이의신청이 들어오면 변론기일에서 임대인의 주장에 대응할 자료를 갖추는 쪽으로 준비의 축이 옮겨갑니다. 어느 쪽이든 최종적으로는 집행 가능한 서류를 확보하게 된다는 점은 동일합니다.

임대인이 이의신청을 하면서 보증금 일부만 인정하거나, 관리비·시설 파손 등을 이유로 공제를 주장하는 경우도 흔히 있습니다. 이런 주장이 예상된다면 변론기일 전에 원상복구 상태를 촬영한 사진이나 관리비 정산 내역 등을 미리 정리해 두는 것이 1회 변론이라는 짧은 기회를 효과적으로 활용하는 방법입니다.

반대로 이의신청 없이 확정되는 경우에는 임대인의 반박 자체가 없었다는 뜻이므로, 임차인이 별도로 추가 증거를 준비할 필요 없이 확정된 금액 그대로 강제집행에 나설 수 있습니다. 결국 이의신청 여부는 이후 임차인이 얼마나 더 준비할 것이 남아 있는지를 가르는 기준이 된다고 이해하면 됩니다.

임차권등기명령과 이행권고결정 확정은 어떻게 함께 맞물리나요?

임차권등기명령을 먼저 마친 상태에서 소액사건심판을 접수했다면, 이행권고결정이 확정되는 시점과 임차권등기가 유지되는 상태는 서로 다른 절차이지만 실무적으로 함께 관리해야 하는 부분입니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 지키기 위한 것이고, 이행권고결정 확정은 실제로 돈을 받아낼 집행권원을 확보하는 것이기 때문입니다.

이행권고결정이 확정되어 강제집행에 들어간 이후에도, 배당이나 추심이 실제로 끝나기 전까지는 임차권등기를 임의로 말소하지 않는 것이 안전합니다. 등기가 유지되어 있어야 그 사이에 발생할 수 있는 다른 채권자와의 우선순위 다툼에서도 임차인의 지위를 계속 지킬 수 있기 때문입니다.

반대로 강제집행을 통해 보증금을 전부 지급받아 사건이 완전히 종결되었다면, 그 이후에는 임차권등기명령의 목적이 달성된 것이므로 등기 말소 절차를 진행해도 무방합니다. 다만 말소 시점을 언제로 할지는 실제 지급이 완료되었는지를 통장으로 확인한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.

부동산 경매를 통해 배당을 받는 경우라면 배당표가 확정되고 실제 배당금이 입금되는 시점까지 시일이 소요될 수 있으므로, 그 사이에는 임차권등기를 그대로 유지한 채 배당 절차의 진행 상황을 지켜보는 것이 일반적입니다. 일부 금액만 먼저 배당받고 나머지는 별도로 추심해야 하는 경우도 있어, 사건이 완전히 종결되었는지는 배당금 전액 수령 여부를 기준으로 판단하는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자로 부동산·민사 분야를 전문으로 다루며, 이행권고결정 확정 이후 강제집행까지 이어지는 실무를 다수 처리해 왔습니다. 결정문을 받은 직후 02-591-5662 무료 전화상담을 통해 이의신청 여부와 이후 절차를 함께 점검해 보실 수 있습니다.