전세금을 돌려받지 못한 임차인이 가장 먼저 찾는 정보는 대개 "무엇부터 해야 하나"입니다. 그런데 막상 서류를 준비하다 보면 질문이 바뀝니다. 이 신청서는 어느 법원에 내야 하는지, 법원 안에서는 누가 이 서류를 처리하는지, 판결을 받은 다음에는 누구에게 무엇을 요청해야 하는지 같은 질문입니다. 전세금반환소송 절차는 한 법원 안에서 처음부터 끝까지 이어지는 것처럼 보이지만, 실제로는 단계마다 관할을 정하는 기준과 처리 담당자가 바뀝니다.

이 글은 시간 순서나 판사의 심리 순서가 아니라 '창구와 담당자'라는 축으로 절차를 다시 그립니다. 임차권등기명령, 본안 소송, 소장 송달, 집행문, 부동산 경매, 채권압류, 유체동산 압류, 재산명시와 재산조회까지 각 단계에서 어느 법원이 관할하는지, 그 안에서 누가 실제로 일을 처리하는지를 법 조문 기준으로 정리했습니다. 수수료나 비용 액수는 사건마다 달라 이 글에서는 다루지 않고, 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

전세금반환소송 절차, 왜 '창구 지도'로 다시 봐야 할까

법원 절차에서 가장 흔한 시행착오는 서류의 내용보다 제출 창구에서 생깁니다. 관할을 잘못 짚으면 이를 바로잡는 과정에서 시간이 흐르고, 등기나 집행처럼 기관이 나뉘는 단계에서는 누구에게 무엇을 요청해야 하는지 몰라 한참을 헤매게 됩니다. 전세금을 받지 못한 임차인에게 시간은 곧 이사 계획, 새 집 계약, 대출 일정과 연결되기 때문에 창구를 한 번에 찾는 것 자체가 손실을 줄이는 일입니다.

전세금반환소송 절차에서 관할을 정하는 기준은 크게 세 가지입니다. 첫째는 부동산이 어디에 있느냐입니다. 임차권등기명령은 임차주택의 소재지를, 부동산 경매는 경매할 부동산의 소재지를 따릅니다. 둘째는 집주인이 어디에 사느냐, 법률 용어로 보통재판적이 어디에 있느냐입니다. 본안 소송, 채권압류, 재산명시가 이 기준에서 출발합니다. 셋째는 재산을 누가 어디에서 점유하고 있느냐입니다. 집주인이 점유하는 가재도구 같은 유체동산은 법원 사무실이 아니라 현장에서 집행관이 압류합니다.

기관이 정해진 뒤에는 담당자를 구분해야 합니다. 같은 법원 안에서도 소장을 심사하고 판결하는 재판장과 재판부, 송달과 집행문 같은 사무를 처리하는 법원사무관등, 등기부에 임차권등기를 적어 넣는 등기관, 현장 집행을 실시하는 집행관은 역할이 서로 다릅니다. 민사집행법 제2조는 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다고 정하고 있고, 부동산이나 채권처럼 법이 따로 집행법원을 정해 둔 영역은 법원이 명령이나 결정으로 절차를 이끄는 구조입니다.

표를 보면 같은 전세금 사건이라도 창구가 최소 서너 곳으로 나뉜다는 점이 드러납니다. 집주인이 임차주택 근처에 살고 재산도 그 지역에 있다면 한 법원에서 대부분이 해결되지만, 집주인이 다른 지역으로 이사했거나 여러 지역에 부동산을 가지고 있다면 단계마다 다른 법원을 찾아야 할 수 있습니다. 아래에서 단계별로 기준과 담당자를 하나씩 풀어 보겠습니다.

임차권등기명령은 어느 법원에 신청하나요?

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3①). 기준은 집주인의 주소가 아니라 임차주택의 위치입니다. 집주인이 멀리 살아도, 임차인이 이미 다른 지역으로 직장을 옮겼어도 신청하는 법원은 살던 집을 기준으로 정해집니다. 또 이 신청은 임대차가 끝난 후에 할 수 있는 것이므로, 계약기간이 남아 있는 동안에는 요건을 갖추지 못한다는 점도 함께 기억해야 합니다.

신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적어야 하고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(같은 조 ②). 원인이 된 사실에는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 사실이 들어갑니다. 실무상으로는 전입일, 입주일, 확정일자, 계약 종료 사실을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비해 적는 것이 보통입니다. 법원이 신청을 기각하는 결정을 하면 임차인은 항고할 수 있습니다(같은 조 ④).

법원의 결정이 곧 등기는 아닙니다. 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정하도록 되어 있습니다(같은 조 ⑦). 조문에 촉탁과 등기관의 기입이 따로 적혀 있는 것처럼, 결정이 나온 뒤 등기부에 실제로 임차권등기가 적혀야 비로소 효과가 생깁니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다(같은 조 ⑤).

그래서 이사와 전출 시점의 기준은 '결정문을 받은 날'이 아니라 '등기부에 기입된 것을 확인한 날'입니다. 등기가 끝나기 전에 짐을 빼고 주민등록을 옮기면 대항요건이 끊겨 순위가 흔들릴 위험이 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정된다는 점(같은 법 제3조의2②)도 확인해 두어야 합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있고(제3조의3⑧), 임차권등기명령은 집주인의 동의가 필요 없다는 점에서 집주인의 협력을 받아야 하는 전세권 설정과도 다릅니다.

소장은 어느 법원에? 집주인 주소가 출발점입니다

본안 소송은 원칙적으로 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할합니다(민사소송법 제2조). 개인인 집주인의 보통재판적은 그의 주소에 따라 정하고, 대한민국에 주소가 없거나 주소를 알 수 없으면 거소에 따라, 거소가 일정하지 않거나 거소도 알 수 없으면 마지막 주소에 따라 정합니다(제3조). 즉 출발점은 임차주택이 아니라 집주인이 실제로 사는 곳입니다. 집주인이 임차주택과 다른 도시에 산다면 원칙적인 관할은 그 도시의 법원이 됩니다.

여기에 선택지가 더해집니다. 재산권에 관한 소를 제기하는 경우에는 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있습니다(제8조). 이 조문은 '제기할 수 있다'는 선택 관할이므로 반드시 그 법원에 내야 한다는 뜻은 아닙니다. 민법 제467조는 채무의 성질이나 당사자의 의사표시로 변제 장소를 정하지 않은 때 특정물 인도 이외의 채무 변제는 채권자의 현주소에서 하도록 정하고 있어(②), 보증금처럼 돈을 돌려주는 채무라면 임차인의 현주소가 의무이행지가 되어 임차인 주소지 법원에 소를 낼 여지가 생깁니다. 다만 개별 사건에서 어느 법원이 적절한지는 계약 내용과 당사자 상황을 함께 보고 판단해야 합니다.

두 절차를 같은 법원에 낸다고 생각하기 쉽지만 기준이 다르기 때문에, 집주인과 임차주택이 다른 지역에 있으면 임차권등기명령은 집 근처 법원에, 소장은 집주인 주소지나 임차인 주소지 법원에 내는 식으로 창구가 갈릴 수 있습니다. 두 사건이 서로 다른 법원에 있어도 각자 절차대로 진행되므로, 사건번호와 진행 상황을 따로 기록해 두면 됩니다.

소장 접수 뒤, 법원 안에서는 누가 무엇을 하나

소장이 접수되면 첫 관문은 재판장의 소장 심사입니다. 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 하는데(민사소송법 제249조①), 소장이 이 규정에 어긋나거나 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 않은 경우 재판장은 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 합니다(제254조①). 이때 재판장은 법원사무관등으로 하여금 보정명령을 하게 할 수 있으므로, 보정명령을 보낸 사람이 법원사무관등으로 표시되는 경우도 있습니다. 원고가 기간 이내에 흠을 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 하고(②), 이 명령에는 즉시항고를 할 수 있습니다(③).

심사를 통과하면 법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 합니다(제255조①). 소장 부본을 송달할 수 없는 경우에는 소장 심사 규정이 준용되므로(②), 재판장이 기간을 정해 주소 보정을 명하고, 원고가 그 기간 안에 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 합니다. 집주인의 주소등이나 근무장소를 알 수 없는 경우에는 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있고, 신청할 때는 그 사유를 소명하여야 합니다(제194조①②). 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다(제196조①).

피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(제256조①). 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우는 예외입니다. 이후 기일 지정, 변론, 증거조사는 재판부가 진행하고, 판결은 변론이 종결된 날부터 2주 이내에 선고하여야 하며 복잡한 사건이나 그 밖의 특별한 사정이 있어도 변론 종결일부터 4주를 넘겨서는 안 됩니다(제207조①). 사건마다 차이는 있지만 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 대략 4~6개월을 예상하는 것이 보통입니다.

절차 전체를 놓고 보면 전세금 사건에 등장하는 담당자는 크게 여섯으로 나눠 볼 수 있습니다. 누가 무엇을 맡는지 알면 궁금한 점을 어디에 확인해야 하는지도 분명해집니다.

판결 뒤 집행문은 누가 내어 주나요?

판결문을 받았다고 곧바로 집주인 재산을 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(민사집행법 제28조①). 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(같은 조 ②). 집행문을 내어 달라는 신청은 말로 할 수 있습니다(③).

여기서 '기록이 어디에 있느냐'가 창구를 가릅니다. 집주인이 항소하지 않았다면 제1심 법원에서, 집주인이 항소해 소송기록이 항소심 법원에 올라가 있다면 그 법원에서 집행문을 받게 됩니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간이므로, 집주인에게 판결서가 송달된 날부터 이 기간 동안 상대방의 항소 여부를 확인하면서 집행문을 어디서 받을지 가늠해 볼 수 있습니다.

판결 확정 전이라도 집행할 수 있는 경우가 있습니다. 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행 선고를 하여야 하고(민사소송법 제213조①), 가집행의 선고가 내려진 재판은 집행권원이 됩니다(민사집행법 제56조 2호). 다만 가집행 선고가 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없습니다(제61조① 단서). 그래서 가집행 판결로 먼저 압류를 진행하더라도 재산명시가 필요하다면 판결 확정을 기다려야 한다는 차이를 기억해 두어야 합니다.

판결 주문이 '집을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라'는 동시이행 형태라면 한 가지 더 챙길 것이 있습니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조①). 다만 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의2①). 채권압류처럼 다른 집행으로 가는 경우에는 이 특례가 없으니, 집을 비우고 열쇠를 넘긴 사실을 보여 줄 자료를 미리 챙겨 두는 것이 좋습니다.

강제집행은 재산 종류마다 창구가 다릅니다

부동산. 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할합니다(민사집행법 제79조①). 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있고, 법원이 필요하다고 인정하면 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있습니다(②). 집주인이 서울에 살더라도 지방에 있는 부동산을 경매하려면 그 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청해야 합니다. 임차주택 자체를 경매하는 경우라면 집이 있는 지역의 지방법원이 기준이 됩니다.

강제경매신청서에는 채권자·채무자와 법원, 부동산, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적고(제80조), 집행력 있는 정본 외에 채무자 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를 붙입니다(제81조①1호). 이후 매각과 배당은 집행법원이 이끌고 임차인은 채권자로서 배당을 받는 구조입니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받도록 되어 있습니다(제53조①).

채권. 집주인이 가진 예금, 월세 수입, 다른 곳에 맡긴 보증금처럼 제3자에게 받을 금전채권은 집행법원의 압류명령으로 강제집행을 시작합니다(제223조). 이때 집행법원은 채무자, 곧 집주인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이고(제224조①), 그런 지방법원이 없는 경우에는 압류할 채권의 채무자인 제3채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다(②). 법원은 제3채무자에게 집주인에 대한 지급을 금지하고 집주인에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 하며(제227조①), 압류의 효력은 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 생깁니다(③). 압류 다음에는 추심명령이나 전부명령을 신청해 현금화하는 절차가 이어집니다(제229조①).

유체동산. 집주인이 점유하고 있는 가재도구나 집기 같은 유체동산은 사정이 다릅니다. 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시하고(제2조), 채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 합니다(제189조①). 다만 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인 그 밖의 방법으로 압류물임을 명확히 해 채무자에게 보관시킬 수 있고, 집행관은 채무자에게 압류의 사유를 통지하여야 합니다(①단서, ③). 그래서 유체동산 집행은 서류 접수만으로 끝나지 않고 집행관이 현장에 나가는 일정까지 조율해야 합니다.

세 갈래를 한데 놓고 보면 기준이 분명해집니다. 부동산은 '물건의 위치', 채권은 '집주인의 주소', 유체동산은 '현장과 집행관'입니다. 집주인의 재산 구성에 따라 어느 창구를 먼저 두드릴지 순서를 정하는 것이 전세금반환소송 절차의 마지막 단계에서 회수 속도를 좌우합니다.

집주인 재산을 모를 때, 어느 법원에서 찾나요?

판결을 받았어도 집주인 명의 재산을 모르면 어느 창구에 집행을 신청할지 정할 수 없습니다. 이때 쓰는 제도가 재산명시입니다. 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 채무자의 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있습니다(민사집행법 제61조①). 신청에는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다(②).

앞에서 본 것처럼 가집행 선고가 붙은 판결로는 이 신청을 할 수 없으므로(① 단서), 판결이 확정되었거나 확정판결과 같은 효력이 있는 조서 등이 있어야 합니다. 재산명시절차에서 일정한 사유가 있으면 재산조회로 이어질 수 있습니다. 재산명시절차의 관할 법원은 채권자가 주소보정명령을 받고도 주소를 알 수 없는 등의 사유로 이를 이행할 수 없었던 것으로 인정되는 경우, 채무자가 제출한 재산목록의 재산만으로는 집행채권의 만족을 얻기에 부족한 경우 등에 재산명시를 신청한 채권자의 신청에 따라 공공기관·금융기관·단체 등에 채무자 명의의 재산을 조회할 수 있습니다(제74조①).

재산조회를 신청할 때는 조회할 기관·단체를 특정하여야 하고 조회에 드는 비용을 미리 내야 합니다(제74조②). 조회 결과가 어느 범위까지 나오는지는 기관과 사안마다 달라 미리 단정하기 어렵습니다. 재산명시와 재산조회 역시 집주인의 보통재판적, 곧 주소를 기준으로 창구가 정해지므로, 소송 단계에서 확인한 집주인의 주소 정보를 판결 뒤에도 계속 갱신해 두는 것이 중요합니다. 재산을 찾으면 그 종류에 따라 앞에서 본 부동산·채권·유체동산 창구로 이어집니다.

창구를 잘못 짚게 만드는 세 가지 착각

상담에서 자주 듣는 말 가운데 상당수는 기관과 담당자를 혼동한 데서 나옵니다. 흔한 세 가지를 조문 기준으로 짚어 보겠습니다.

전세금반환소송 절차 한 장 순서표, 창구별 체크리스트

지금까지 본 내용을 순서대로 이으면 아래와 같습니다. 각 단계에 적힌 창구와 담당자를 기준으로 서류를 준비하면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터는 전세금 사건을 450건 넘게 처리하며 이 창구들을 단계마다 직접 다뤄 왔습니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 부동산·민사 사건을 중심으로 사건을 이끌고, 전국 어디에 계시든 02-591-5662로 상담과 선임이 가능합니다. 집주인의 주소와 재산 소재지가 다르거나 여러 지역에 걸쳐 있는 사건일수록 처음부터 창구 순서를 설계해 두는 것이 회수까지의 시간을 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문