전세 임차권 양도란 무엇이고, 보증금 채권만 넘기는 것과 무엇이 다른가요?

전세 임차권 양도는 임차인이 임대차계약에서 가진 지위, 곧 집을 사용할 권리와 계약에서 생긴 권리·의무를 통째로 다른 사람에게 넘기는 것을 말합니다. 새 세입자가 기존 세입자의 자리에 그대로 들어가 남은 기간 동안 집을 쓰고, 계약이 끝나면 집주인에게서 보증금을 돌려받는 모습을 떠올리면 이해가 쉽습니다. 현장에서는 계약 승계, 세입자 교체, 명의 변경 같은 말로 부르기도 하지만, 법적으로는 민법 제629조가 정한 임차권 양도의 문제로 정리됩니다.

이와 가장 자주 혼동되는 것이 보증금반환채권의 양도입니다. 이것은 계약상 지위는 그대로 둔 채, 나중에 집주인에게서 돌려받을 돈을 받을 권리만 떼어서 넘기는 것입니다. 이 경우 기존 임차인은 여전히 임차인이고, 집에 사는 사람도 바뀌지 않을 수 있습니다. 반면 임차권 양도는 사는 사람과 계약 당사자가 함께 바뀌는 것이 핵심이어서, 요건과 위험이 전혀 다른 방향으로 움직입니다.

세 번째로 전대차가 있습니다. 전대는 기존 임차인이 임차인 지위를 유지하면서 스스로 임대인이 되어 제3자에게 다시 빌려주는 구조입니다. 집주인과의 계약은 기존 임차인이 계속 책임지고, 새로 들어온 사람은 기존 임차인과 따로 계약을 맺습니다. 이 세 구조를 먼저 구분해야 어떤 서류를 누구와 써야 하는지, 보증금은 누가 누구에게 돌려줘야 하는지가 보입니다.

한 가지 전제를 더 짚어 두겠습니다. 주택임대차보호법은 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에도 준용되고, 이때 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다(주택임대차보호법 제12조). 그래서 흔히 말하는 전세도 대부분 보증금 임대차와 같은 틀에서 판단합니다. 다만 등기부에 전세권을 설정해 둔 경우에는 물권인 전세권 자체를 넘기는 문제가 따로 생기므로, 이 글은 전세권 등기가 없는 일반적인 전세계약을 기준으로 설명합니다.

집주인 동의 없이 전세 임차권 양도를 하면 어떻게 되나요?

민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정합니다. 그리고 제2항은 임차인이 이를 위반한 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 결국 전세 임차권 양도의 출발점은 새 세입자와의 합의가 아니라 집주인의 동의입니다. 새 세입자가 아무리 좋은 조건을 제시해도, 집주인의 동의가 빠지면 그 합의는 집주인에게 내세우기 어려운 약속에 그칩니다.

해지권이 있는 경우 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조①), 그 의사표시는 철회하지 못합니다(같은 조 ②). 무단 양도를 이유로 집주인이 해지 의사를 밝히면, 남은 계약기간을 이어 가려던 계획이 거꾸로 계약 종료로 바뀔 수 있습니다. 그러면 새 세입자는 집주인에게 임차권을 주장하기 어려운 위치에 놓이고, 기존 임차인은 새 세입자에게서 받은 돈을 둘러싸고 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

무단 양도가 있었다고 해서 모든 경우에 해지가 그대로 인정되는지는 구체적인 사정에 따라 달리 판단될 여지가 있습니다. 예를 들어 임대인과의 신뢰를 깨뜨렸다고 보기 어려운 특별한 사정이 있는지가 다퉈질 수 있습니다. 그러나 그 판단은 결국 소송에서 가려지는 것이고, 결과를 미리 장담할 수 없습니다. 동의 없이 먼저 넘겨 놓고 나중에 다투면 된다는 방식은 권하기 어렵습니다.

한편 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 두고 있습니다. 이 호는 전대를 적어 둔 것이므로 무단 양도를 여기에 그대로 끼워 맞추기보다는, 무단 양도의 효과는 민법 제629조 제2항의 해지 문제로 이해하는 것이 정확합니다.

현장에서 자주 듣는 말들을 조문 기준으로 판정해 보면 다음과 같습니다.

동의를 받아도 남는 두 가지 질문, 보증금은 누구에게 가고 나는 빠지는가

집주인이 양도에 동의했다고 모든 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 첫째 질문은 기존 임차인이 집주인에게 맡긴 보증금에 대한 반환채권이 새 임차인에게 함께 넘어가느냐입니다. 둘째 질문은 기존 임차인이 계약에서 완전히 빠지느냐, 아니면 어떤 형태로든 책임이 남느냐입니다. 이 두 가지는 조문이 한 문장으로 답해 주지 않고, 당사자들이 무엇을 합의했는지와 판례의 해석에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

흔한 방식은 새 임차인이 기존 임차인에게 보증금 상당액을 직접 건네고, 만기에는 새 임차인이 집주인에게서 보증금을 돌려받는 구조입니다. 이때 합의서에 보증금반환채권도 함께 넘긴다는 문구가 있는지, 집주인이 그 사실을 알고 승낙했는지에 따라 만기에 누가 청구권자인지가 달라질 수 있습니다. 문구가 모호하면 만기에 집주인이 기존 임차인과 정산할 일이라거나, 반대로 새 임차인과 정산할 일이라고 서로 떠넘길 여지가 생깁니다.

보증금반환채권을 넘기는 합의가 있다면 민법 제450조의 대항요건을 챙겨야 합니다. 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자와 그 밖의 제3자에게 대항하지 못합니다(제450조①). 그리고 그 통지나 승낙이 확정일자 있는 증서에 의하지 않으면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못합니다(같은 조 ②). 여기서 채무자는 보증금을 돌려줄 집주인이고, 양도인은 기존 임차인입니다.

이 순서를 뒤집어 이해하면 위험합니다. 집주인에게 대항하기 위한 요건은 통지 또는 승낙이고, 확정일자 있는 증서는 집주인 외의 제3자, 예를 들어 기존 임차인의 다른 채권자가 같은 보증금반환채권을 압류하는 경우 등에 대비한 요건입니다. 통지는 양도인인 기존 임차인이 하는 것으로 조문에 적혀 있습니다. 기존 임차인이 내용증명으로 집주인에게 통지해 두면 날짜가 공적으로 남아 두 요건을 함께 챙기기 쉽습니다.

둘째 질문, 기존 임차인이 계약에서 완전히 빠지는지도 결국 합의서가 좌우합니다. 집주인이 기존 임차인을 계약에서 놓아주겠다는 뜻을 분명히 밝혔는지, 새 임차인과 새로 계약서를 쓰는지, 아니면 기존 계약서에 이름만 고쳐 적는지에 따라 해석이 달라질 여지가 있습니다. 기존 임차인 입장에서는 양도 이후 이 계약에 관한 권리와 의무는 새 임차인이 부담한다는 취지를 세 사람이 함께 확인하는 문서를 남기는 것이 최소한의 방어선입니다.

이 부분을 비워 두면 뜻밖의 장면이 생깁니다. 예컨대 새 임차인이 차임이나 관리비를 밀리거나 집을 훼손한 채 나간 경우, 집주인이 기존 임차인에게도 책임을 묻는 상황을 떠올려 볼 수 있습니다. 그 주장이 받아들여질지는 합의 내용에 따라 달라지지만, 다툼에 휘말리는 것 자체가 부담입니다. 떠나는 사람일수록 계약서 한 줄을 더 챙겨야 하는 이유가 여기에 있습니다.

대항력·우선변제권의 빈틈, 넘기는 순간 생기는 공백

전세 임차권 양도에서 가장 실질적인 위험은 대항력과 우선변제권의 공백입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대하여 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 새 임차인이 이사하고 전입신고를 한 당일에는 아직 대항력이 없고, 그 다음 날부터 생긴다는 점이 핵심입니다.

우선변제권은 대항요건만으로 생기지 않습니다. 같은 법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게, 경매나 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 즉 새 임차인은 집을 넘겨받아 살기 시작하는 것, 전입신고, 계약증서의 확정일자를 모두 갖춰야 비로소 순위를 가집니다.

문제는 기존 임차인이 이미 갖춰 둔 대항력과 확정일자 순위가 새 임차인에게 그대로 이어지느냐입니다. 이는 집주인의 동의가 있었는지, 기존 임차인의 전출과 새 임차인의 전입이 끊김 없이 이어졌는지 등 구체적 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 이어지지 않는다고 보게 되면, 새 임차인의 순위는 새로 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 따지게 될 수 있습니다.

기존 임차인이 계약할 때는 등기부가 깨끗했더라도 몇 년 사이에 사정이 바뀌었을 수 있습니다. 그래서 양도를 논의하기 시작할 때, 잔금 당일, 전입신고 다음 날까지 등기부를 반복해서 확인하는 것이 새 임차인을 보호하는 가장 기본적인 방법입니다.

기존 임차인에게도 이 공백은 위험합니다. 보증금을 아직 다 받지 못했는데 먼저 전출하면 대항요건을 잃게 되어, 그 뒤 경매가 진행될 때 순위를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우라면 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입된 것을 확인한 다음 이사하는 방법이 있습니다(제3조의3①). 하지만 이 제도는 임대차가 끝난 후를 전제로 하므로, 계약이 살아 있는 도중의 양도 국면에서는 바로 쓸 수 없다는 점도 기억해야 합니다.

전대차와 임차권 양도, 무엇이 더 안전할까

만기 전에 나가려는 임차인이 자주 고민하는 또 하나의 선택지가 전대입니다. 둘 다 집주인의 동의가 필요하다는 점(민법 제629조①)은 같지만, 떠나는 사람의 법적 위치는 정반대입니다. 양도는 자리를 넘기고 떠나는 구조이고, 전대는 자리를 빌려주고 책임은 그대로 지는 구조입니다.

전대에 대해 민법은 몇 가지 규정을 두고 있습니다. 임대인의 동의를 얻어 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고, 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로 임대인에게 대항하지 못합니다(제630조①). 그리고 이 규정은 임대인이 임차인에게 권리를 행사하는 데 영향을 미치지 않습니다(같은 조 ②). 즉 전대를 해도 집주인은 기존 임차인에게 계속 계약상 책임을 물을 수 있습니다.

또 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(제631조). 전차인 보호를 위한 규정이지만, 뒤집어 보면 기존 임차인과 집주인이 나중에 합의로 정리하려 해도 전차인과의 관계가 남는다는 뜻이기도 합니다. 나가려는 목적이 계약에서 완전히 벗어나는 것이라면 전대는 그 목적과 잘 맞지 않는 경우가 많습니다.

반대로 양도는 목적과 형식이 맞지만 앞에서 본 두 질문과 대항력 공백이 남습니다. 그래서 실무에서는 결과는 같으면서 불확실성이 적은 3자 합의, 곧 표의 맨 오른쪽 열을 먼저 검토합니다.

가장 안전한 길, 같은 날 처리하는 3자 합의 순서

3자 합의는 기존 계약을 집주인과 기존 임차인이 합의로 끝내고, 집주인과 새 임차인이 새 계약을 맺고, 보증금 정산을 같은 날 한 자리에서 처리하는 방식입니다. 이렇게 하면 보증금반환채권이 누구에게 있는지, 기존 임차인이 계약에서 빠졌는지라는 두 질문이 구조 자체로 정리됩니다. 기존 임차인은 집주인에게서 보증금을 돌려받고 떠나며, 새 임차인은 자기 이름의 계약서와 확정일자로 스스로 순위를 갖춥니다.

4단계에서 도움이 되는 것이 동시이행의 원리입니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환과 집 인도를 같은 시점에 묶어 두면, 돈이 들어오지 않았는데 집만 비워 주는 상황을 막을 수 있습니다. 합의서에는 입금 확인 후 열쇠 인도라는 순서를 문장으로 적어 두는 것이 좋습니다.

집주인이 3자 합의보다 이름만 바꾸는 양도를 선호하는 경우도 있습니다. 그 이유 중 하나는 기간입니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 새 계약서에 남은 기간만 적더라도 새 임차인은 2년을 주장할 수 있으므로, 집주인은 새 계약이 부담스러울 수 있습니다. 이 문제를 미리 대화로 풀어 두면 협상이 한결 수월해집니다.

이때 새 임차인에게 불리한 특약을 넣는 방식으로 풀려 하면 안 됩니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어, 그런 특약은 나중에 효력이 문제될 수 있습니다. 기간 문제는 특약으로 누르기보다 새 임차인이 원하는 기간을 솔직하게 확인하고 조건을 맞추는 쪽이 분쟁을 줄입니다.

전세자금대출이 있는 기존 임차인은 한 번 더 확인해야 합니다. 대출 기관이 보증금반환채권에 담보를 잡아 두었거나 반환 계좌를 지정해 두었다면, 그 약정대로 정리하지 않으면 보증금을 받고도 대출 문제가 남을 수 있습니다. 반환보증에 가입했다면 계약 당사자 변경이 보증에 어떤 영향을 주는지 보증기관에 먼저 확인하십시오. 기준은 상품마다 달라서 여기서 단정하지 않습니다.

양도가 틀어져 보증금을 못 받게 됐다면 무엇부터 해야 할까

집주인이 동의를 거부하거나 3자 합의 도중 새 임차인이 빠지면, 기존 임차인은 원래 계약으로 돌아갑니다. 주택임대차에는 상가처럼 임차인이 주선한 신규임차인을 보호하는 권리금 회수기회 규정이 없어서, 집주인에게 새 세입자를 받아들이라고 강제할 조문상 수단은 마땅치 않습니다. 이때는 만기까지 기다리거나, 집주인과 중도 해지를 합의하는 길이 현실적입니다.

계약 상태에 따라 다른 길이 열리기도 합니다. 묵시적으로 갱신된 임대차라면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2). 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차의 해지도 이 규정을 준용합니다(제6조의3④). 이런 경우라면 굳이 양도를 고집하지 않고 해지 통지로 계약을 끝내는 편이 간단할 수 있습니다.

해지나 기간 만료로 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 순서는 분명합니다. 먼저 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사가 급하면 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사합니다(제3조의3①). 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있었다면 그대로 유지되며, 그 뒤 대항요건을 잃더라도 이를 상실하지 않습니다(같은 조 ⑤).

그래도 반환이 없으면 전세금반환소송을 제기합니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 회수합니다. 지연손해금은 민법상 연 5%를 기준으로 하고, 법원이 이행을 명하는 판결을 선고할 때 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법의 대통령령으로 정하는 이율이 적용될 수 있습니다.

새 임차인에게 이미 돈을 받은 상태에서 양도가 무산되었다면 그 돈을 돌려줘야 하는 문제도 함께 생깁니다. 이 경우 기존 임차인은 집주인에게 받을 돈과 새 임차인에게 돌려줄 돈 사이에 끼게 됩니다. 처음부터 돈의 흐름이 집주인을 거치도록 설계해야 하는 가장 현실적인 이유가 바로 이것입니다.

전세 임차권 양도, 자주 묻는 질문