경매와 만나면 무엇이 달라지나

경매 절차에서 배당을 받으려면 타이밍이 가장 중요합니다. 경매개시결정 이전에 임차권등기를 마친 경우에는 별도의 신청 없이 배당에 참여하게 됩니다. 반대로 경매개시결정 이후에 등기했다면 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있습니다. 이미 거주지를 비웠다면 임차권등기명령으로 대항력 단절을 보완해 두는 것이 안전합니다.

• 필수 체크 — 사건번호, 종기일, 신청 경로(법원 또는 전자소송), 청구금액·근거기재.
• 우선순위 판단 — 전입·점유·확정일자 취득 시점, 선순위 담보권, 임차권 등기일.

권리를 지키는 4가지 축

지역별 기준과 보호 한도 요점

보증금이 일정 기준 이하인 경우 소액임차인으로 분류되어 일정액을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 기준 보증금(예: 서울 1억6,500만원 / 과밀억제권역 일부 1억4,500만원 등)과 최우선변제금(예: 서울 최대 5,500만원 등)은 지역별로 다르며, 주택가액의 2분의 1을 넘지 않는 범위 내에서 제한됩니다.

• 서울권 예시 — 보증금 기준 상한과 함께 최대 보호액을 확인
• 수도권 일부·광역시·기타 지역 — 각 지역 공표 기준에 따름
• 실제 배당금 = 낙찰대금 등에서 집행비용을 뺀 금액을 기초로 산정

권리신고·배당요구 빠르게 준비하는 순서

① 전자소송 회원가입 및 인증서 등록 ② 사건번호 확인 ③ 권리신고 및 배당요구신청서 선택 ④ 청구금액·이유 기재 ⑤ 임대차계약서·확정일자, 전입 사실, 임차권 등기사항증명 등 증빙 첨부 ⑥ 종기 전 제출·접수 확인. 종기일을 놓치지 않도록 일정 리마인드를 설정하세요.