임차권등기 후 경매, 꼭 알아둘 실제 포인트

첫째, 등기를 마치면 기존에 갖춘 전입과 확정일자의 효력이 단절되지 않고 이어집니다. 그래서 거주지를 옮겨도 보증금 반환을 위한 핵심 권리가 유지됩니다. 둘째, 경매가 시작되면 집행법원이 정한 배당요구 종기 안에 권리신고를 하는 것이 안전합니다. 일부 상황에서 등기 시점이 경매개시결정 등기보다 앞서는 경우 별도의 신청 없이 배당에 참가할 수 있다는 법리도 알려져 있지만, 실무에서는 기한 내 배당요구를 진행해 누락 위험을 없애는 편이 확실합니다. 셋째, 종기는 보통 첫 매각기일 이전의 특정 날짜로 공고되며, 이를 넘기면 배당에 참여하지 못하거나 이의 제기의 범위가 제한됩니다. 넷째, 제출 서류는 임대차계약서 원본과 확정일자 확인, 임차권등기 등기사항증명서, 주민등록 변동 내역, 보증금 잔액 및 미납차임 정리표 등으로 구성하는데, 서류 간 금액과 날짜가 서로 일치해야 합니다. 다섯째, 선순위 근저당이나 전세권 등이 있는 경우 낙찰대금에서 우선 순위대로 배당되므로, 자신의 회수 가능 금액을 미리 가늠해 분쟁을 줄이는 것이 중요합니다. 여섯째, 관리비·유지비 등 부수 비용은 보증금 회수와 직접적인 우선순위가 다를 수 있어 항목별로 구분하여 청구·공제하는 편이 안전합니다. 일곱째, 열쇠 반환이나 인도 완료 사실은 임대차 종료와 보증금 산정에 영향을 주므로, 인도 확인서나 문자 내역 등 객관 자료를 보관해 두세요. 마지막으로, 경매 절차는 공고–매각–배당의 순서로 흘러가며, 사건 공지와 법원 사이트 안내를 수시로 확인해 달력에 종기를 표시해 두면 실수를 크게 줄일 수 있습니다.

준비물 · 소요 시간

• 필수 서류: 임대차계약서(확정일자), 임차권등기 등기사항증명서, 보증금 잔액 내역, 주민등록 변동 자료.
• 권리 행사: 배당요구서는 종기 이전 제출, 우편·방문·전자 제출 방식은 법원 공고에 따릅니다.
• 예상 일정: 공고 확인 ▶ 종기 전 제출 ▶ 매각기일 ▶ 배당기일 순서로 진행됩니다.