임차권등기명령 경매신청 단계별 가이드 | 대항력·우선변제권 유지와 배당 준비
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임차권등기명령 경매신청 순서와 주의점 총정리
등기 이후 바로 진행 가능한 일과, 반드시 먼저 준비해야 할 절차를 한 화면에 정리했습니다.
임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 거주지를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 지키도록 해 주는 장치입니다. 다만 등기만으로 바로 경매신청을 할 수 있는 것은 아니며, 보증금 반환에 관한 집행권원(확정판결, 이행권고결정 확정, 조정조서, 공정증서 등)을 갖춘 뒤 신청하는 것이 일반적입니다. 또한 경매가 이미 시작됐다면 경매개시결정 등기 전후에 따라 배당요구 방식이 달라질 수 있으니 타임라인 확인이 필요합니다.
절차를 빠르게 이해하기
각 단계에서 무엇을 준비해야 하는지 간결하게 정리했습니다.
1) 임차권등기 완료
관할 법원에 신청해 등기가 완료되면, 거주지를 옮겨도 기존의 권리를 유지할 수 있습니다. 계약 종료 사실과 보증금 미반환 상태가 전제입니다.
2) 보증금 청구
임대인을 상대로 지급명령 또는 소송을 선택해 청구를 시작합니다. 상황에 맞게 전자소송을 활용하면 준비가 수월합니다.
3) 집행권원 확보
확정판결, 확정된 이행권고결정, 조정조서, 공정증서 등 집행력 있는 문서를 확보합니다. 송달·확정증명과 집행문 부여까지 받아 둡니다.
4) 경매신청 접수
집행권원의 정본과 등기사항증명서 등을 첨부해 관할 법원에 신청합니다. 이후 일정에 맞춰 배당요구를 진행합니다.
배당요구 타이밍 체크
경매개시결정 등기일과의 선후가 중요합니다.
등기부의 권리 변동 일자를 맞춰보며, 주민등록 전입일·확정일자·우선변제권 요소를 함께 확인하면 실수를 줄일 수 있습니다.
경매신청 준비서류 체크리스트
사건마다 다를 수 있으므로 기본 항목을 기준으로 정리했습니다.
확정판결·이행권고결정(확정)·조정조서·공정증서 등 + 집행문/확정증명
부동산 등기부 등본(말소사항 포함) 최신본
임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 전입세대열람내역, 확정일자 확인
임차권등기명령 결정문, 등기 완료 사실 확인 서류
채권의 원인·액수 기재, 증빙 첨부(종기 내 제출)
현장에서 자주 묻는 질문
진행 순서와 불이익 여부에 대한 핵심만 정리했습니다.
Q1. 등기만 있으면 바로 경매신청이 가능한가요?
A. 통상 불가합니다. 보증금 반환에 관한 집행권원을 먼저 확보한 뒤 신청합니다.
Q2. 등기 후 이사하면 권리 보호에 문제가 없나요?
A. 등기가 완료되면 종전의 대항력·우선변제권을 유지하는 효과가 인정됩니다. 다만 사건별 권리관계는 확인이 필요합니다.
Q3. 배당요구는 언제 하나요?
A. 개시결정 등기보다 등기가 먼저면 별도 제출이 면제될 수 있으나, 늦으면 종기 내 반드시 제출해야 합니다.
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보증금 회수 전략은 타임라인과 서류 준비에 따라 결과가 달라집니다. 상황 진단부터 집행권원 확보, 경매신청, 배당요구까지 하나의 흐름으로 묶어 점검해 드립니다.
한눈에 보는 진행 흐름
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