전세금 강제경매 절차 실전 가이드 | 법도 전세금반환소송센터
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전세금 강제경매, 지금 시작해야 할 때 무엇부터 하시겠습니까
계약이 끝났는데도 반환이 지연된다면, 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 아래 순서대로만 진행해 보세요.
개요 — 흐름을 한눈에
전세금 강제경매는 집행권원 확보 → 관할법원에 신청 → 강제경매 개시결정 및 등기 → 권리신고·배당요구 → 낙찰·배당 순서로 진행됩니다. 소액임차인이라면 전입·점유와 확정일자를 갖추고 종기 내 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있습니다. 임차권등기 후 전출이 필요한 경우에도 배당참가 요건을 반드시 확인하세요.
필수 전제
판결·지급명령·공정증서 등 집행권원 확보
중요 마감
배당요구 종기 내 권리신고 및 배당요구
권리 보호
전입·점유 + 확정일자 / 필요 시 임차권등기
절차 — 단계별 진행 순서
1) 집행권원 확보
보증금 반환을 명하는 판결 확정 또는 지급명령 확정, 공정증서 등 집행력 있는 문서가 필요합니다. 결정문·판결 정본에는 집행문·송달·확정 표시가 구비되어야 합니다.
2) 신청서·첨부서류
관할 지방법원(부동산 소재지)에 강제경매신청서를 제출합니다. 집행권원 정본, 등기사항증명서 등 기본 서류를 준비하고, 법원이 정하는 집행비용 예납(송달·감정·매각 관련)을 진행합니다.
3) 개시결정·등기
법원은 강제경매 개시결정을 하고 등기부에 기입합니다. 이후 법원 우편으로 권리신고 및 배당요구 안내가 도달하니, 기한을 놓치지 않도록 즉시 준비합니다.
4) 권리신고·배당요구
배당요구 종기까지 배당요구서를 제출합니다. 첫 경매개시결정 등기 전 이미 임차권등기를 마친 경우에는 별도의 배당요구 없이도 배당참가가 가능하지만, 이후 등기한 경우에는 종기 내 배당요구가 필수입니다.
5) 낙찰·배당 및 잔여집행
낙찰 후 배당기일에 순위에 따라 배당이 이뤄집니다. 부족분이 남는다면 다른 재산에 대한 추가 집행으로 연결합니다.
보호 규정 & 자주 틀리는 포인트
소액임차인 최우선변제
전입·점유와 확정일자를 갖추고 종기 내 배당요구까지 완료하면 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 지역별 상한이 다르므로 최신 기준을 반드시 확인하세요.
대항력 유지
경매신청 등기 전에 대항요건(전입·점유)을 갖추고, 이사를 해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 통해 권리를 유지한 뒤 전출하세요.
배당요구 종기 관리
종기 도과 시 배당참가가 제한될 수 있습니다. 법원 우편 수령 즉시 서류를 준비하고, 누락 방지를 위해 체크리스트로 관리하세요.
등기부등본 상시 점검
근저당·가압류·경매기입 여부를 인터넷등기소에서 정기적으로 확인하면 위험 신호를 빠르게 포착할 수 있습니다.
무료로 시작 — 착수금 0원 정책
내용증명부터 임차권등기명령, 소송·강제집행까지 0원에서 시작할 수 있도록 설계했습니다. 사건이 끝나 승소 판결문을 받은 뒤에는 부동산 경매·채권집행까지 일괄 지원합니다. 세부 조건은 전화로 친절히 안내드립니다.
- 무료상담 전화: 02-591-5662 (평일 10:00~18:00, 공휴일 휴무/12~13시 점심)
- 홈페이지: jeonselaw.com
- 무료 승소자료 요청: 신청하기
누가 진행하나요
부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 보유한 변호사가 사건을 전담합니다. 방송·언론 다수 출연과 풍부한 실무 경험을 바탕으로, 전세금 반환과 관련한 판결·강제경매를 실제로 수행해 온 팀이 책임지고 안내합니다.
진행 전 체크리스트
- 계약 만료 및 해지 통지, 보증금 반환 요구 기록 정리
- 집행권원 확보 상태 확인(판결 확정/지급명령 확정/공정증서 등)
- 등기사항증명서 최신 발급, 선순위 권리·말소기준권리 파악
- 배당요구 종기 캘린더 등록, 임차권등기 필요 시 선행
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