경매개시결정 후 근저당 설정, 임차인 배당순위와 0원 해결법
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경매개시결정 후 근저당
임차인 권리, 0원으로 지킵니다
복잡한 배당순위, 말소기준권리 문제
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의뢰인은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료 등)만 부담하시면 됩니다. 승소 후 이 비용도 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
경매개시결정 후 근저당이란?
경매개시결정 후 근저당은 부동산 경매 절차가 시작된 이후에 새롭게 설정된 근저당권을 말합니다. 경매개시결정 기입등기가 완료된 후에 설정되는 근저당은 기존 권리관계와 다른 법적 효력을 가지게 됩니다.
경매개시결정 후 설정된 근저당권은 말소기준권리보다 후순위가 됩니다. 이는 매각으로 소멸되는 것이 원칙이며, 자동 배당 대상이 아니라 배당요구종기 내에 별도의 배당요구를 해야만 배당에 참여할 수 있습니다.
임차인 입장에서는 본인이 경매개시결정 전에 대항력을 갖추었다면, 경매개시결정 후 설정된 근저당보다 선순위가 되어 우선 배당을 받을 수 있습니다.
말소기준권리와 배당순위
말소기준권리란 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리를 말합니다. 이 기준에 따라 권리의 인수 여부와 배당 순위가 결정됩니다.
| 구분 | 경매개시결정 전 설정 | 경매개시결정 후 설정 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 자동배당 가능 | 배당요구 필수 |
| 배당 순위 | 등기 순서에 따름 | 말소기준권리 후순위 |
| 매각 후 처리 | 배당 후 말소 | 소멸(배당요구 시 배당) |
| 임차인 영향 | 선순위 근저당 있으면 위험 | 선순위 임차인에게 불리하지 않음 |
임차인이 경매개시결정 전에 대항력(주택 인도 + 전입신고)을 갖추었다면, 경매개시결정 후 설정된 근저당권보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
다만, 배당요구 종기까지 반드시 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다.
경매 배당순위 핵심 정리
경매 절차에서 매각대금은 법정 순위에 따라 배당됩니다. 임차인의 전세금 회수를 위해서는 본인의 배당 순위를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
집행비용
경매 진행에 소요된 비용(인지대, 송달료, 감정비용 등)이 가장 먼저 배당됩니다.
최우선변제금 / 임금채권
소액임차인의 최우선변제금, 근로자의 최종 3개월분 임금 및 최종 3년분 퇴직금이 우선 배당됩니다.
당해세
해당 부동산에 부과된 재산세, 종합부동산세 등 국세 및 지방세가 배당됩니다.
담보권 / 확정일자 임차권
근저당권과 확정일자를 갖춘 임차인은 설정일(발생일) 순서에 따라 배당됩니다. 경매개시결정 후 근저당은 이 순위에서 후순위가 됩니다.
일반 채권
압류, 가압류 채권자 등 일반 채권이 마지막으로 배당됩니다.
임차인의 배당요구 절차
경매가 진행되는 부동산의 임차인은 전세금을 회수하기 위해 배당요구를 해야 합니다. 배당요구 절차와 시기를 정확히 알아야 권리를 보호받을 수 있습니다.
경매개시결정
법원에서 경매개시결정을 내리고 등기부에 기입등기가 됩니다.
배당요구종기 공고
법원이 배당요구 종기일을 정하여 공고합니다. 이 날짜를 반드시 확인해야 합니다.
권리신고 및 배당요구
종기일까지 집행법원에 임대차계약서, 확정일자, 주민등록등본을 첨부하여 신청합니다.
배당기일
매각대금 납부 후 법정 순위에 따라 배당이 실시됩니다.
중요: 배당요구 종기를 놓치면 선순위 임차인이라도 배당을 받지 못할 수 있습니다. 경매 통지를 받으면 즉시 권리신고 및 배당요구를 진행해야 합니다.
자주 묻는 질문
법도 전세금반환소송센터
엄정숙 대표변호사
대한변호사협회 부동산전문변호사 / 민사전문변호사
공인중개사 자격 보유
전세금반환소송 매뉴얼 저자
MBC, KBS, SBS 등 다수 방송 출연
"관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로!"
집주인의 핑계에 속아 기다리고 계신가요? 임대차계약서에 명시된 날짜가 전세금 반환의 기준입니다. "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"는 말은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거도 없습니다.
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0원제 비용 안내 (다시 한번 확인)
의뢰인은 법원 실비용(인지대, 송달료)만 부담하시면 됩니다. 승소 시 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 즉, 결과적으로 임차인 부담은 0원이 됩니다.
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